나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51948 [1] 서울특별시 성동구 용답동 6-4 엘케이플레이스4차 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 ""용답동주민센터"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철5호선 ""답십리역""이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 스라브지붕 지하1층/지상6층 건내 6개호로서

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽: 인테리어 및 벽지도배, 일부 타일 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 1: 도시형생활주택으로 이용중임. 일련번호 2: 도시형생활주택으로 이용중임.
일련번호 3: 도시형생활주택으로 이용중임. 일련번호 4: 도시형생활주택으로 이용중임.
일련번호 5: 도시형생활주택으로 이용중임. 일련번호 6: 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 공용승강기설비, 소방설비 등이 있는것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 장방형 토지로서 주거용(도시형생활주택-단지형 다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지의 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에, 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용답동 6-4번지: 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

용답동 6-5번지: 제2종일반주거지역 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 본건 일부는 점유자의 폐문 부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비
의 작동여부 및 누수여부, 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점
유의하시기 바라며, 각 호별로 내부 인테리어 등 사유로 거실 일부는 방으로 이용중인것으
로 조사되었으니, 입찰 시 이점 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 서울특별시 성동구 용답동 6-4 엘케이플레이스4차 6층602호

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51948 (1)

건물명: 엘케이플레이스4차

용도: 도시형생활주택

감정가: 402,000,000원

토지면적: 14.60㎡ (약 4.42평)

건물면적: 23.95㎡ (약 7.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 든OOOOOOO

1.1. 상세 정보

건축물 현황:

* 건물명: 엘케이플레이스4차

* 주소: 서울특별시 성동구 용답동 6-4

* 건축년도: 2023년 사용승인 (2023.11.24)

* 층수: 지하 1층 / 지상 6층 (본건 6층 602호)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택, 총 16세대)

면적 정보:

* 토지면적: 14.60㎡ (약 4.42평)

* 건물 전용면적: 23.95㎡ (약 7.25평)

1.2. 입지조건

주위환경:

* 본건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 "용답동주민센터" 남측 인근에 위치함.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황:

* 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 "답십리역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

토지 이용 계획 및 제한사항:

* 용답동 6-4번지: 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

* 용답동 6-5번지: 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 2025.8.26 ~ 2026.8.25).

1.3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

지상권: 해당사항 없음.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상임.

* 임대관계가 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 점유 현황 및 임대차 관계 파악이 필요함.

등기부 요약:

* 집합건물 등기부 채권 총액: 0원.

1.4. 상권분석

주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 용답동 지역의 다세대/빌라 거래는 다음과 같음.

* "리보빌라"(2008년식, 49.54㎡) 2026년 4월 13일 620,000,000원 거래.

* "물댄동산"(2023년식, 19.88㎡) 2026년 4월 3일 550,000,000원 거래.

* "청계리버빌6차"(2023년식, 15.3㎡) 2026년 4월 7일 530,000,000원 거래.

시세 분석:

* 본건은 2023년 사용승인을 받은 신축 건물(엘케이플레이스4차)이며, 전용면적 23.95㎡임.

* 비교 대상 중 2023년 건축된 "물댄동산"(19.88㎡)이 550,000,000원에 거래된 사례와 "청계리버빌6차"(15.3㎡)가 530,000,000원에 거래된 사례가 있음.

* 본건의 면적(23.95㎡)은 이들보다 크거나 유사하므로, 현재 시세는 최소 550,000,000원 이상으로 판단되며, 550,000,000원 ~ 600,000,000원 수준으로 예상됨.

* 감정가 402,000,000원은 주변 실거래가 대비 현저히 낮은 수준으로, 시세 차익 기대 가능성이 높음.

1.5. 생활정보

편의시설:

* 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

주거환경:

* 도시형생활주택 및 다세대주택이 밀집한 지역으로, 상대적으로 안정적인 주거 환경을 제공함.

1.6. 잠재적 리스크

내부 확인 불가:

* 현장 조사 당시 점유자의 폐문 부재 등으로 내부를 확인할 수 없어, 제반 설비의 작동 여부, 누수 여부, 내부 인테리어 상태 등을 파악하지 못함.

* 입찰 시 내부 상태 미확인으로 인한 하자 발견 가능성에 유의해야 함.

임대관계 미확인:

* 임대 관계가 미상으로, 인수되는 보증금은 없으나, 점유 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요함.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 성동구 용답동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 답십리역 역세권에 있어 교통이 매우 편리함. 2023년 사용승인된 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 감정가가 402,000,000원으로 주변 실거래가(약 5.5억 ~ 6.0억 원 예상) 대비 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가하여 설비, 누수, 하자 등 잠재적 문제점에 대한 리스크를 고려해야 하므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요함.

1.8. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가:

* 감정가(402,000,000원)가 예상 시세(5.5억 ~ 6.0억 원)보다 낮아, 명도 및 보수 비용을 고려하더라도 시세 차익 가능성이 높음.

우수한 입지 조건:

* 지하철 5호선 답십리역 도보 이용 가능한 역세권이며, 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 높음.

신축 건물:

* 2023년 사용승인된 건물로, 비교적 최신식이며 관리가 용이할 것으로 예상됨.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 402,000,000원

주변 시세: 약 550,000,000원 ~ 600,000,000원 (23.95㎡, 2023년 건축 기준)

예상 입찰가 산정:

본건의 면적, 건축 연도, 입지 조건 등을 고려할 때, 현재 시세는 5.5억 원에서 6.0억 원 수준으로 판단됩니다. 감정가 4.02억 원은 최저 입찰가로 활용 가능하나, 낙찰을 위해서는 시세 반영이 필요합니다. 내부 확인 불가 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 480,000,000원 ~ 520,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 공격적인 투자자는 550,000,000원 ~ 580,000,000원 수준을 목표로 입찰에 참여할 수 있습니다. 실제 입찰가는 경매 당일 참여자들의 경쟁 상황 및 본건의 추가 정보 확인 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.