나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경1623 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층104호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""은평구청"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대
주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(3호선 녹번역)이 소재하는
등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지상12층 지하4층건내 1층 104호, 3층 304호로서,
(사용승인일: 2006.01.20)

외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 5~6m, 남서측으로 노폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,
연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

교육연구 및 복지시설로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경1623 (1)

물건종별: 집합건물

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층 104호

용도: 노유자시설 (교육연구 및 복지시설)

감정평가액: 806,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남인천농업협동조합 (채권액: 1,043,392,444원)

1.2. 면적

토지면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

건물면적: 45.87㎡ (약 13.87평)

1.3. 건물정보

구조: 철근콘크리트조 평지붕, 지상12층/지하4층 건물 내 1층 104호

사용승인일: 2006년 01월 20일

주요 마감: 외벽 석재붙임, 내벽 벽지도배 및 타일, 창호 샷시

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 녹번역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로.

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25.)으로, 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가가 필요할 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2024년 11월 25일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 600,000,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등 (말소기준권리 이하 모든 권리)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건에는 해당 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 현승철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 04월 24일

* 대항력: 없음

본 임차인은 2025년 4월 24일 전입하였으나, 대항력이 없어 인수 대상이 되지 않으며 보증금 및 차임이 없어 권리상의 문제는 발생하지 않을 것으로 보임.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 은평구청, 녹번역 인근으로 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있음. 노유자시설 및 제2종 근린생활시설로 복합 이용 가능한 건물 특성상 다양한 업종의 입점이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 공원, 학교, 병원 등 생활 편의시설 접근성이 양호함.

5.2. 기타

인근에 은평구청 등 공공기관이 위치하여 행정 서비스 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 향후 해당 구역 내에서의 부동산 거래에 관한 허가를 받아야 할 수 있음. 이는 거래 절차의 복잡성을 야기할 수 있음.

6.2. 건축물 용도

교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 현재 이용 중이나, 건물 전체의 용도 또는 본 건 호실의 용도 변경 시 건축법상 제한이 있을 수 있음.

6.3. 제한사항

과밀억제권역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 각종 도시계획법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있으므로, 상세 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 서울 서부지역 내 녹번동에 위치하며, 지하철 녹번역을 이용할 수 있는 편리한 교통 환경을 갖춘 노유자시설임. 감정가는 806,000,000원으로 책정되었으며, 건물 및 토지 모두 일괄 매각 대상임. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수할 보증금이나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 관련 절차를 숙지해야 하며, 현재 노유자시설 및 근린생활시설로 복합 이용 중인 점을 고려할 때, 향후 용도 변경 가능성 및 관련 법규 준수 여부를 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 지하철 3호선 녹번역 역세권 단지 내 상가로, 뛰어난 교통 편의성을 제공함.

* 단지 주변 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 확보 가능성이 있음.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 권리관계가 깨끗함.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 및 재산권 행사에 용이함.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 본건의 예상 입찰가는 감정가 806,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 본건의 가치를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 물건명세서상의 감정가는 806,000,000원이며, 인수할 권리가 없으므로 이 금액을 기준으로 재반 리스크와 투자 가치를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.