나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11687 [1] 서울특별시 양천구 목동 646-25 와이앤비 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 ""목3동주민센터"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철9호선 ""등촌역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2022-01-19)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 완경사지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측, 남측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가
구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권설정 되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금374,000,000원
임대차계약일자 : 2022년5월6일
임차권자 : 김나연

물건 비고

임차인 김나연의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11687 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산현황

소재지: 서울특별시 양천구 목동 646-25 와이앤비 제2층 제201호

용도: 다세대주택

건축물명: 와이앤비

토지면적: 18.11㎡ (약 5.48평)

건물면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

건축물 사용승인일: 2022년 01월 19일

1.3. 감정평가내역

감정가: 379,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 ""목3동주민센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 9호선 ""등촌역""이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호합니다.

2.3. 인접도로상태

본건 서측 및 남측으로 약 6m 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 소유권 보존(2022.01.24) 등기 후 공유자전부지분 이전(2022.05.24), 주택임차권 설정(2024.05.17, 김나연, 374,000,000원), 압류(2023.03.29, 동수원세무서장, 말소기준권리) 후 강제경매 개시 결정(2025.08.22, 주택도시보증공사, 374,000,000원)이 등기되어 있습니다.

총 등기부채권액은 374,000,000원입니다.

3.2. 임차인현황및인수여부

* 임차인: 김나연 (주택임차권 설정)

보증금: 374,000,000원

전입일자: 2022-05-23

확정일자: 2022-05-06

대항력: 없음

비고: 해당 임차권은 주택도시보증공사가 승계하였습니다.

* 임차인: 윤세윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-16

대항력: 없음

매각으로 인해 주택임차권(김나연)은 말소될 예정입니다. 다만, 임차인 김나연의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 권리인수/소멸요약

매각으로 인해 소멸되는 권리: 주택임차권(을3, 김나연/주택도시보증공사), 압류(갑3, 동수원세무서장), 강제경매(갑4, 주택도시보증공사) 등 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석(매매)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 건물(와이앤비, 지번 646-25) 내 2022년에 신축된 4층, 전용면적 25.97㎡(약 7.86평) 물건이 2026년 5월 1일 26,500만원에 거래되었습니다. 또한, 인근 건물(골든빌, 지번 324-172)의 2016년식, 3층, 전용면적 28.47㎡(약 8.61평) 물건은 2026년 5월 1일 30,000만원에 거래되었습니다.

본건은 2022년식으로 비교적 신축에 해당하며, 전용면적 27.73㎡(약 8.39평)입니다. 최근 거래된 유사 면적 및 신축 연식의 물건 시세는 약 26,500만원에서 30,000만원 수준으로 파악됩니다.

감정가 379,000,000원 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세와 감정가 간의 차이를 인지해야 합니다.

4.2. 주변시세분석(전월세)

제공된 전월세 정보는 최근 매매 정보와 동일한 내용이므로, 전월세 시세 분석에 직접적인 활용은 제한적입니다. 다만, 유사 물건의 매매가격을 고려할 때, 적정 임대수익률 산정을 위한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

4.3. 잠재적혐오시설유무

주변 부동산 정보를 기반으로 한 예비 조사 결과, 본건 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 보다 정확한 판단을 위해서는 현장 답사를 통한 상세 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

목3동주민센터가 인근에 위치하며, 근린생활시설이 소재하는 주택지대로서 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변에 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 있는 점을 고려할 때, 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.3. 기타

지하철 9호선 등촌역과의 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차권관련위험

가장 큰 위험 요소는 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 승계 및 보증금 반환 관련 조건입니다. HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각의 조건이므로, 이 조건이 제대로 이행되지 않을 경우 매수인이 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 임차인 현황 상 대항력은 없으나, 3억 7천만원이 넘는 보증금은 신중한 검토를 요합니다.

6.2. 건축물노후도및관리상태

건축 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축 건물이므로, 건물 노후로 인한 직접적인 문제는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 공동주택의 특성상 전반적인 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 법규제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.21까지) 등 다양한 도시계획 및 법규 제한이 적용되고 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 양천구 목동에 위치한 비교적 신축인 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 그러나 감정가 대비 현재 시세가 낮게 형성되어 있으며, 특히 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차보증금 승계 및 말소 조건으로 인한 법적, 금전적 위험이 매우 높습니다. 따라서 신중한 권리 분석과 잠재적 위험 요소에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

8. 투자포인트

* 최근 신축된 건물로 비교적 깔끔한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 등촌역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 주거 지역 내에 위치하여 생활 환경이 안정적입니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 문제가 원만하게 해결될 경우, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

9. 예상입찰가

최근 실거래가 및 주변 시세, 건물의 상태, 그리고 가장 중요한 권리관계 상의 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 240,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 특히 HUG의 조건 이행 여부에 따라 실제 인수해야 할 금액이 달라질 수 있다는 점을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시점에서의 예상 최적 입찰가는 240,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.