나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51801 [1] 서울특별시 마포구 성산동 123-8 금창타워 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새봄 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 '경의중앙선 가좌역' 남서측 인근에 위치하며, 본건의 주위환경은 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 9층 건물 내 제8층 제801호로서,
외벽 : 미장 후 페인팅 및 석재 붙임
창호 : PVC 창호 등으로 마감하였음.

이용상태

주택(거실겸 침실1, 욕실겸 화장실1, 주방)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있으며, 관리상태는 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 주거기타(주거용 오피스텔) 건부지로 이용중이며, 부정형 평지임.

인접 도로상태등

본건의 북동측, 남동측으로 각각 노폭 약 18미터, 5미터(막힌 도로)의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2003-10-01)(7층이하), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-05)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장 조사 시 폐문 및 점유자 부재로 인해 건물 내부는 확인하지 못하였으며, 이용상황 및 내부 구조는 현황 도면 및 외부 관찰 등에 근거하여 기재하였으니 경매 진행 및 참여 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 마포구 성산동 123-8번지 금창타워 8층 801호에 소재하는 오피스텔로, 서울서부지방법원 2025타경51801 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 감정평가액은 169,000,000원이며, 토지면적은 121.76㎡ (약 36.84평)이고 이 중 본 물건의 토지지분은 9.76㎡ (약 2.95평)입니다. 건물면적은 17.91㎡ (약 5.42평)이며, 건물지분 또한 17.91㎡ (약 5.42평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 문OO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 마포구 성산동에 위치하며, 주위 환경은 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있습니다. '경의중앙선 가좌역'에서 남서측 인근에 자리하고 있어 교통 여건은 양호합니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북동측과 남동측으로 각각 폭 약 18미터 및 5미터(막힌 도로)의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 건축물 상세 정보

금창타워는 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지상 9층, 지하 1층 건물입니다. 본 물건인 801호는 8층에 위치하며, 전용면적 17.91㎡ (약 5.42평)으로 이용 중입니다. 건물의 외벽은 미장 후 페인팅 및 석재 붙임 마감이며, 창호는 PVC 재질로 시공되었습니다. 건축물대장 상 건물 전체의 대지면적은 156.8㎡ (약 47.43평), 건물 연면적은 529.22㎡ (약 160.09평)입니다. 본 건물은 2004년 10월 1일 사용 승인되었습니다.

1.3. 권리분석

* 권리분석 요약

본 건의 말소기준권리는 2005년 5월 18일 접수된 우리은행 근저당권(채권최고액 21,000,000원)이며, 매각으로 인해 위 권리 및 그 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부등본 상 총 채권액은 21,000,000원입니다. 등기부등본상 특이사항으로 2021년 10월 15일 재산분할로 인한 소유권 이전(이은찬) 및 2025년 8월 21일 강제경매 개시 결정(문준현)이 있습니다.

* 임차인 현황

현황 조사 시 임차인으로 현민혜가 확인되었으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 누락되었으며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

주의: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 성산동 일대는 주거지와 상업시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 경의중앙선 가좌역이 있어 교통 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에는 다양한 소매점, 음식점, 오피스 등 근린상업시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 생활정보

본 건은 오피스텔로, 내부 이용상태는 주택(거실, 침실 1개, 욕실 1개, 주방)으로 활용 중인 것으로 파악됩니다. 건물에는 전기, 위생급배수, 화재탐지, 승강기, 주차 설비 등이 구비되어 있으며 관리 상태는 보통 수준입니다. 단지 내 주차 시설(내부 3대, 외부 2대)이 마련되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 점유 및 내부확인 불가: 현장 조사 시 폐문 및 점유자 부재로 인해 건물 내부 확인이 불가능했습니다. 이용 상황 및 내부 구조는 외부 관찰 및 현황 도면 등에 근거하여 작성되었으므로, 경매 진행 및 참여 시 유의해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

- 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 향후 건축 시 층수 제한이 있을 수 있습니다.

- 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

- 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

- (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

- 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지, 대상: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로, 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 서울 서북권의 교통 요지에 위치한 소형 오피스텔로, 실거주 및 임대 수익용으로 활용 가능한 물건입니다. 가좌역 역세권에 위치하며 주변 상업시설 이용이 편리하다는 장점이 있습니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠던 점과 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 입찰 전 현장 조사 및 권리 분석을 더욱 철저히 해야 합니다. 채권 총액이 감정가 대비 낮은 편이며, 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경의중앙선 가좌역 도보 이용 가능한 거리로 교통 편리.

* 소형 오피스텔: 1인 가구 실수요 또는 소액 투자에 적합.

* 권리관계 단순: 말소기준권리 이하 권리 소멸 예정, 임차인 대항력 없음.

* 시장 대비 저평가 가능성: 감정가가 현재 시세보다 낮게 형성될 가능성이 있음.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 169,000,000원입니다. 주변 시세 조사 결과, 유사 물건의 거래가는 180,000,000원에서 200,000,000원 범위로 확인됩니다. 인수되는 보증금이 없고 채권 총액이 낮아 권리상 부담이 적은 점, 그리고 현재 시장 가격이 감정가보다 높게 형성되어 있는 점을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 180,000,000원에서 190,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 현장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.