나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11627 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-137 미산센트빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울화일초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통의
이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제4층 제401호로서,

외벽 : 돌붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등,
바닥 : 타일 마감 등,
창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택(방, 주방, 현관, W/C 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 북측 하향 완경사지 내 자체지반은 등고 평탄하게 조성한 정방형 토
지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시
설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구
아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 집합건물에 대하여 공부(등기사항전부증명서, 집합건축물대장 등)와 현황의 면적, 구조
등을 종합적으로 검토한 결과 대체로 물적동일성이 인정되나, 제시외건물 ㉠이 소재하는 바,
추후 경매 참여시 반드시 재확인하시기 바람(후첨 '호별배치도 및 내부구조도', '사진용지'
참조).

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 56-137번지 미산센트빌 제4층 제401호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11627 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

감정평가액은 140,920,000원입니다.

토지 면적은 19.92㎡ (약 6.02평)이며, 건물 면적은 26.94㎡ (약 8.15평)입니다.

건물 제시외 면적은 4.60㎡ (약 1.39평)이며, 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

경매 채권자는 영등포농업협동조합으로 파악됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울화일초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 북측 하향 완경사지 내에 자체 지반은 등고 평탄하게 조성된 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

건물의 동측 및 남측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역(군사기지), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2008년 8월 21일 접수된 영등포농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 소유권이전, 압류, 임의경매 등의 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 115,200,000원입니다.

임차인 현황으로 이정훈 씨가 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며, 전입일자(2023-08-10)는 말소기준권리보다 늦고 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 서울화일초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통입니다.

최근 실거래 데이터를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

2019년 준공된 전용면적 19.98㎡ (약 6.04평)의 물건이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 1081만원/㎡ 수준입니다.

2002년 준공된 전용면적 37.56㎡ (약 11.36평)의 물건이 2026년 7월 1일 160,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 426만원/㎡ 수준입니다.

1986년 준공된 전용면적 37.44㎡ (약 11.33평)의 물건이 2026년 7월 2일 150,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 401만원/㎡ 수준입니다.

본건은 2008년 준공된 전용면적 26.94㎡ (약 8.15평)의 다세대주택으로, 감정가는 140,920,000원입니다. 감정가 기준 약 523만원/㎡로, 오래된 연식의 인근 주택보다는 높은 시세 수준을 반영하고 있으나, 가장 최근 거래된 신축 건물보다는 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 서울화일초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주거 지역에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 건물로, 방, 주방, 화장실, 현관 등으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 "주의사항: 제시외 건물 포함"으로 명시되어 있으며, "기타참고사항(임대관례 및 기타)"에 제시외 건물 ㉠이 소재함을 확인할 수 있습니다. 이는 등기부상 면적과 실제 이용 면적에 차이가 있음을 의미하므로, 현장 방문 시 제시외 건물의 현황 및 법적 문제 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역(군사기지), 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상) 등에 해당하므로, 향후 건축 행위나 토지 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2008년식 다세대주택으로, 약 8.15평의 전용면적을 가지고 있습니다. 서울화일초등학교 인근에 자리하여 생활 편의성이 양호한 입지입니다.

권리 분석상 인수할 권리 및 부담이 없어 낙찰자는 깨끗한 등기부를 취득할 수 있습니다. 임차인 이정훈 씨의 경우 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

감정가(1억 4092만원)는 유사한 연식의 인근 주택 시세와 부합하는 수준으로 보입니다. 다만, 가장 최근 거래된 신축 건물의 높은 시세는 본 건의 잠재적 가치 상승 여지를 보여줍니다.

가장 큰 리스크는 제시외 건물의 존재로, 이는 현장 조사와 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 강서구 화곡동, 초등학교 인근으로 안정적인 주거 입지.

* 상품성: 2008년 준공으로 연식이 비교적 짧고, 1~2인 가구에 적합한 소형 면적.

* 시세: 감정가가 최근 실거래가 범위 내에 있어 시세 차익 기대 가능.

* 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 안전한 거래 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 140,920,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 건축 연도(2008년) 및 면적(26.94㎡)을 가진 다세대주택의 현재 시세를 추정해 볼 때, 감정가(약 523만원/㎡)는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

2019년 준공된 인근 신축 건물의 높은 거래가(약 1081만원/㎡)는 본 건의 잠재적 상한가를 제시하지만, 본 건의 건축 연식(2008년)을 고려할 때 직접적인 적용은 어렵습니다.

반면, 1986년~2002년식의 인근 다세대주택은 약 400~426만원/㎡ 수준으로 거래되었습니다.

본 건은 이러한 시세 범위의 중간 지점, 즉 감정가 수준에서 소폭 상승할 가능성이 있습니다.

권리 인수 부담이 없는 점과 경매 시장의 일반적인 낙찰률을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 10~20% 수준 상승한 가격대인 약 1억 5천 5백만원에서 1억 7천만원 사이로 추정됩니다.

구체적으로는 160,000,000원에서 165,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.