나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11583 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-39 에이엔캐슬 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 '월정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 내까지 차량의 진·출입이 자유롭고, 인근에 까치산역(지하철2호선 및 5호선) 및 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트조지붕 지상 7층건(사용승인일자: 2018.06.05) 내
제5층 제503호로
외벽: 벽돌쌓기 및 외장석재붙임 마감
내벽: 인테리어 마감 등(탐문에 의함)
창호: 새시창호임

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 개별난방설비, 주차장설비 및 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대지 및 도로 대비 등고 평탄화한 3필 일단의 가장형 토지로, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) ~ (3) 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상임.
②기타 : 현장조사시 이해관계인의 부재, 현관보안 및 잠금장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 재 확인하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11583 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 424-39 에이엔캐슬 제5층 제503호

* 건물명: 에이엔캐슬

* 층: 지상 5층

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대) 및 근린생활시설

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2018년 06월 05일

* 감정가: 245,000,000원

* 토지 면적: 18.37㎡ (약 5.55평)

* 건물 면적: 29.71㎡ (약 8.98평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동, '월정초등학교' 남동측 인근에 소재.

* 주위 환경: 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 인근에 까치산역(지하철 2호선 및 5호선) 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량의 진·출입 또한 자유로움.

* 도로: 본건 서측으로 약 4미터의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

* 토지거래허가구역: 지정기간 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일 (지목 도로 한정); 지정기간 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경11583) 등기부채권 총액: 231,000,000원 (채권자: 주택도시보증공사).

* 소멸되는 권리:

* 을1 (주택임차권, 채권자: 최소유, 금액: 231,000,000원): 말소 예정.

* 인수되는 권리: 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

* 특이사항:

* 대항력 있는 임차인: 장셀리나

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 07월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인임.

* 대항력 없는 임차인:

* 주택도시보증공사 (최소유)

* 보증금: 231,000,000원

* 전입일자: 2020년 11월 23일

* 확정일자: 2020년 11월 05일

* 배당신고일자: 2024년 03월 26일

* 대항력: 없음

* 최소유

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 23일

* 대항력: 없음

* 특별 매각 조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. (HUG 인수조건 변경과 관련됨)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 단독주택이 주를 이루고 있음.

* 상업 시설: 건물 내 근린생활시설이 일부 포함되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

* 주변 시세 동향:

* 2018년식 M펠리체 (전용면적 37.05㎡)가 2026년 5월 3억원에 거래됨.

* 2000년식 한양 (전용면적 53.84㎡)이 2026년 5월 2억 5천5백만원에 거래됨.

* 1995년식 기린아트빌라 (전용면적 41.32㎡)가 2026년 5월 1억 6천9백만원에 거래됨.

* 분석: 본건(29.71㎡, 2018년식)과 건물 연식이 유사하고 면적이 더 큰 M펠리체(37.05㎡, 2018년식)의 최근 매매가가 3억원임을 고려할 때, 본건의 감정가(2억 4천5백만원)는 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 까치산역(2, 5호선) 및 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. '월정초등학교'가 인근에 있으며, 주변 주거 지역 내 편의시설 이용이 가능함.

* 기반시설: 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 개별난방 설비, 주차장 설비 및 승강기 설비 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 장셀리나 (보증금 0원, 전입 2025.07.22) 임차인이 존재하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요함. 다만, 특별 매각 조건에 따라 대항력 포기 조건이 적용될 가능성이 높음.

* HUG 인수조건 및 특별 매각 조건: 주택도시보증공사의 인수조건 변경 및 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각으로 인해 권리 관계가 복잡할 수 있으나, 이는 매수인에게 유리하게 작용할 가능성이 높음. 상세 조건에 대한 최종 확인이 필요함.

* 내부 상태 확인의 한계: 현장 조사 시 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상황 확인에 어려움이 있었으므로, 실제와 다소 상이할 수 있어 입찰 전 재확인이 필요함.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 취득 시 허가 절차 필요.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년에 준공된 비교적 신축에 속하는 도시형생활주택으로, 지하철 2, 5호선 이용이 가능한 까치산역이 인접하여 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 4천 5백만원이며, 주변 유사 물건의 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다. 권리상 인수되는 채무는 없으나, 대항력 있는 임차인 '장셀리나'의 존재 및 HUG 인수조건 변경, 특별 매각 조건 등 복잡한 권리 관계가 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토와 명확한 소명이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축급 건물: 2018년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 관리가 용이함.

* 더블 역세권 인접: 지하철 2호선 및 5호선 이용이 가능한 까치산역 인근으로 교통 편의성 우수.

* 명확한 권리관계 확보 가능성: HUG의 적극적인 조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각으로 인해, 복잡한 권리 관계가 매수인에게 유리하게 정리될 가능성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 245,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 (M펠리체, 37.05㎡, 2018년식): 300,000,000원

* 시세 대비 본건 면적(29.71㎡) 환산가: 약 240,651,000원 (300,000,000원 * (29.71㎡ / 37.05㎡))

* 종합 분석: 감정가 245,000,000원은 본건의 면적과 준신축급 건물의 가치를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 유사한 신축 건물의 매매 사례가 3억원 수준임을 감안하면, 본건 역시 경쟁 입찰 시 감정가를 상회할 가능성이 있습니다. 특별 매각 조건으로 임차인 관련 위험이 상당 부분 해소될 것으로 예상되나, '장셀리나' 임차인에 대한 최종적인 확인은 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원.

* 권장 입찰가: 260,000,000원 (상세 조건 확인 및 경쟁 상황에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.