나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11596 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""우장초등학교"" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 화곡역등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상11층 중 제3층 제301호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시마감 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비 및 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외, 남동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 서울남부지방법원 2025타경11596 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보를 상세하게 분석한 내용을 담고 있습니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11596 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제3층 제301호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 340,000,000원

* 토지 면적: 6.90㎡ (약 2.09평)

* 건물 면적: 29.28㎡ (약 8.86평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 인근에 우장초등학교가 있습니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 생활 및 업무 환경이 복합적으로 조성되어 있습니다.

* 교통: 차량으로 접근이 용이하며, 주변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 5호선 화곡역이 인접해 있어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 도로: 본건 건물은 북서측으로 노폭 약 6m, 남동측으로 약 4m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획상의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 10월 17일 등기된 주택도시보증공사(HUG)의 가압류(갑3)가 본 건의 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 본 건은 상기 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 임차인으로 등재된 주택도시보증공사(HUG)의 전지윤 씨는 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다(0원).

* 주요 권리 현황:

* 소유권보존: 주식회사비에스건설하우징 (2021.08.26)

* 소유권이전: 문지우 (2022.06.29)

* 주택임차권: 전지윤 (2022.06.14 확정, 2022.06.29 전입, 등기부상 말소 처리됨)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023.10.17, 말소기준권리)

* 압류: 영등포세무서장 (2023.10.23), 강서구 (2023.11.13), 은평구 (2025.04.10)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.08.18, 본 경매 사건)

* 총 채권액: 약 1,372,000,000원

* 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 지역은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 밀집한 상업 및 업무 복합 지구입니다.

* 상권 내 위치: 우장초등학교 인근에 자리하며, 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있어 유동인구 및 잠재적 임차 수요가 풍부한 지역입니다.

* 잠재력: 단지 주변의 다양한 편의시설과 역세권 이점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 1인 가구 및 젊은 직장인을 주요 타겟으로 하는 오피스텔로서의 경쟁력을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하여 쇼핑, 외식, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 매우 용이합니다.

* 교육시설: 우장초등학교가 바로 인접해 있어 자녀가 있는 세대에게는 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소입니다. 또한, 주변 지역은 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 주변을 지나는 다수의 시내버스 노선을 통해 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 주변 환경:

* 우장초등학교 인근에 위치하여 교육 여건이 양호한 편입니다.

* 오피스텔 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 일반적인 지역 검색 결과로는 본건 물건지 또는 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 공법상 제한: 본건 토지는 공항시설법에 따른 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 건축법상 최고높이 제한지역 등 다양한 공법상의 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건축이나 토지 이용에 있어 제약이 될 수 있으므로, 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

* 임차인 관련 특이사항: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있었으나, 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 확인되었습니다. 해당 임차인은 법적으로 매수인에 대한 대항력이 없으며, 매각 조건에 따라 권리가 소멸될 예정이나, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기라는 특수 조건이 명시되어 있어, 정확한 계약 내용 및 소멸 절차를 반드시 추가 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 우수한 교통망(지하철 5호선 화곡역 인접)과 편리한 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 권리분석상 인수할 부담이 없어 투자 안정성이 높으며, 감정가 대비 합리적인 가격으로 평가된 것으로 보입니다. 다만, 공법상 제한 사항과 HUG 관련 특수 매각 조건에 대한 면밀한 검토 및 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 지하철 5호선 화곡역 역세권으로, 강서구 내 주요 상업 및 업무 지역 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역 특성상 꾸준한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 권리관계 명확성: 매수인이 인수해야 할 권리가 없어 명확하고 안전한 투자가 가능합니다.

* 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적: 역세권의 소형 오피스텔로서 실수요자와 투자자 모두에게 어필할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 340,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석: 본 물건의 감정가는 340,000,000원으로, 이는 현재 해당 지역의 유사 오피스텔 시세 및 건물 상태를 반영한 수준으로 판단됩니다. 최근 실거래가 및 유사 물건의 시장 동향을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 범위에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 추정 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 340,000,000원. (낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용, 세금 등 제반 비용을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.)

* 임차인 관련 주의 문구: 임차인 전지윤 씨는 주택임차권 등기 및 확정일자를 보유하고 있으나, 본건 매각 조건에 따라 매수인에 대한 대항력이 인정되지 않습니다. 그러나 보증금(349,000,000원) 및 차임(0원) 금액은 확인되었으므로, 관련 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.