나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11672 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 739-2 우성르보아투 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 ""송화초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 인근은 아파
트단지 및 오피스텔, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 9호선 ""신방화역""
이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 양호한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 제4층 제402호로서,
- 사용승인일: 2015년 4월 30일
- 외벽: 석재붙임 마감 등
- 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니
다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 장방형에 유사한 토지로서, 오피스텔 및 근린생
활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 남측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업),
대로1류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역<교육환경 보호에 관한 법률>, <대공방어협조구역(위탁고
도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등.
용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11672 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 739-2 우성르보아투 제4층 제402호

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 제4층 제402호

사용승인일: 2015년 4월 30일

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

감정가: 123,000,000원

토지면적: 4.71㎡ (약 1.43평)

건물면적: 20.24㎡ (약 6.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

토지 및 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "송화초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 오피스텔, 학교 및 각종 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

1.3. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스 정류장이 위치하며, 지하철 9호선 "신방화역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

마곡지구의 신흥 상권 및 주거 지역에 위치하여 미래 가치가 기대되는 지역입니다.

송화초등학교와 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

2.2. 건물 정보

우성르보아투 오피스텔은 2015년 4월 30일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물입니다.

본건은 총 13층 중 4층에 위치한 전용면적 20.24㎡의 오피스텔입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 11월 29일 접수된 연수세무서장의 압류 등기입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매수인이 해당 임차인의 임대차보증금을 인수해야 합니다.

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 유종원(유 )이라는 임차인이 2015년 06월 15일 접수된 소유권이전 등기보다 선순위로 주택임차권을 등기하였으며, 권리금액은 135,000,000원입니다.

물건명세서 상에서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 임대차보증금 135,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

따라서, 매수인은 임대차보증금 135,000,000원을 인수하게 됩니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리 이하의 등기(압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 우성르보아투 오피스텔(전용면적 20.24㎡)의 최근 거래가는 다음과 같습니다.

2026년 3월 24일: 120,000,000원 (8층)

2026년 5월 18일: 122,000,000원 (11층)

2026년 5월 7일: 121,000,000원 (7층)

4.2. 시세 분석

최근 거래 사례를 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적의 오피스텔 시세는 120,000,000원 ~ 122,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건은 4층에 위치하고 있어, 현 시세는 120,000,000원 내외로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

정확한 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 상세 정보는 부족합니다.

5.2. 교육시설

송화초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임대차보증금

가장 큰 리스크 요인으로, 135,000,000원의 임대차보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 재정적 부담입니다.

만약 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수된 잔액만큼 매수인이 추가로 부담하게 됩니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등 공항 및 군사시설 관련 규제 지역에 포함됩니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으나, 이는 경매 시점(2026년 7월)에 기간이 만료되거나 곧 만료될 예정입니다.

이러한 규제는 비행 안전 구역으로 인한 고도 제한, 소음 등의 간접적인 영향을 줄 수 있으나, 직접적인 혐오시설이 인접해 있다고 보기는 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 마곡지구에 위치하여 향후 발전 가능성이 있으며, 신축 건물에 교통 및 생활 인프라가 비교적 양호한 편이라는 장점이 있습니다.

하지만, 135,000,000원이라는 상당한 금액의 임대차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 단점이자 리스크 요인입니다.

이는 물건의 현재 시세보다 높은 금액이므로, 투자 수익성을 확보하기 위해서는 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 마곡지구의 성장 잠재력

마곡지구는 지속적인 개발과 일자리 창출로 인해 부동산 가치가 상승할 잠재력이 높은 지역입니다.

젊은 직장인 수요를 바탕으로 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 우수한 교통 여건

지하철 9호선 신방화역 이용이 편리하며, 주변 버스 노선도 다양하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

8.3. 비교적 신축 건물

2015년에 준공된 건물로, 노후도가 낮아 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 135,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

최근 유사 물건 매매가는 120,000,000원 ~ 122,000,000원 수준입니다.

감정가는 123,000,000원이지만, 실제 매수인이 부담해야 할 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)은 시세보다 높아지게 됩니다.

만약 입찰가를 120,000,000원으로 가정하더라도, 실제 투입 금액은 120,000,000원(입찰가) + 135,000,000원(인수 보증금) = 255,000,000원이 되며, 이는 물건의 현재 시장 가치(약 120,000,000원)를 훨씬 상회합니다.

따라서, 본 물건은 단순한 시세 차익이나 임대 수익만을 고려한 투자에는 적합하지 않을 수 있습니다.

인수되는 보증금 135,000,000원을 고려할 때, 실질적인 매수인의 낙찰가 상한선은 매우 낮아집니다.

입찰가는 낙찰 후 명도 비용, 취득세, 법무 비용 등을 모두 고려하여 결정해야 하며, 인수 보증금(135,000,000원)을 감안할 때, 물건의 감정가(123,000,000원)보다 현저히 낮은 금액으로 입찰해야 수익을 기대할 수 있습니다.

본 보고서에서는 인수 보증금 부담이 매우 크므로, 100,000,000원 이하의 입찰가를 신중하게 고려해볼 수 있으나, 이는 임차인과의 협상, 명도 가능성, 기타 추가 비용 등을 모두 고려한 후 결정해야 하는 부분입니다.

정확한 예상 입찰가를 특정하기보다는, 135,000,000원의 인수 보증금 부담을 최우선적으로 고려하여, 법원의 최저매각가격 대비 인수 보증금 비율, 예상 명도 비용, 희망 수익률 등을 종합적으로 검토하여 매우 보수적으로 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.