나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11578 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 312-41 다원리치빌4차 제비동 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""개명초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 ""광명사거리역""이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 / 지상4층 건내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 2021.01.26)

외벽: 벽돌타일 마감 등.
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 완경사 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1~3 공히
도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11578 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 312-41 다원리치빌4차 제비동 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 / 지상4층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2021년 01월 26일

총 층수: 4층 중 2층

건축물 정보:

- 총괄표제부: 다원리치빌4차, 총면적 504㎡, 연면적 1280.96㎡, 건축면적 301.98㎡, 2개 동, 19세대, 주요용도 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택), 준공일 2019년 04월 16일, 사용승인일 2021년 01월 26일.

- 표제부: B동, 철근콘크리트구조, 평슬라브 지붕, 지상 4층, 지하 1층, 높이 13.55m, 건축면적 134.4㎡, 총 면적 581.3㎡, 10세대.

- 전유부: B동 202호, 지상 2층.

1.3. 면적 정보

토지 면적: 22.92㎡ (약 6.93평)

토지 지분: 22.921㎡ (약 6.93평)

건물 면적: 27.03㎡ (약 8.18평)

건물 지분: 27.03㎡ (약 8.18평)

토지 및 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 278,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울개명초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 지하철 7호선 '광명사거리역'이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필요), 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 박광일 외 1명 (2021.02.08. 접수)

* 소유권이전 (신탁말소, 공유자전원지분전부이전): 김광열 외 1명, 서동호 (2021.03.17. 접수)

* 주택임차권: 김진배 (2023.05.03. 접수, 말소 예정)

- 보증금: 231,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-03-17

- 확정일자: 2021-02-22

- 대항력: 없음

* 강제경매개시결정 (말소기준권리): 주택도시보증공사 (2025.08.18. 접수)

- 채권금액: 231,000,000원

3.2. 인수되는 권리 및 총채권액

등기부상 채권액 총액은 231,000,000원입니다.

본 경매는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 신청으로 진행되며, 매각으로 인해 위 임차권(을1)은 말소될 예정입니다.

특별매각조건에 따라, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 즉, 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

따라서 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 및 거래 동향

제공된 JSON 정보와 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 연식 또는 면적의 인근 다세대주택 거래 사례를 보면 다음과 같습니다.

- 2026년 3월 거래된 2012년식 72.48㎡(약 22평) 물건은 220,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 100만원)

- 2026년 3월 거래된 1986년식 53.37㎡(약 16평) 물건은 100,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 62.5만원)

- 2026년 3월 거래된 2002년식 44.64㎡(약 13.5평) 물건은 175,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 130만원)

4.2. 본건 시세 분석

본건은 2021년 01월 26일에 사용승인된 신축급 건물(전용면적 27.03㎡, 약 8.18평)입니다.

감정가는 278,000,000원으로, 이는 최근 거래된 유사 연식의 물건 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다. 하지만 신축이라는 점, HUG 인수조건 변경으로 인한 권리관계의 명확성 등을 고려할 때, 향후 가치 상승 가능성을 고려한 것으로 판단됩니다.

인근 '다원리치빌5차'의 2025 타경 9103 사건에서 전용 8.98평(약 29.7㎡) 물건이 감정가 3억 900만원 대비 51% 수준인 1억 5,821만원에 매각된 사례도 있으나, 이는 매우 낮은 낙찰가율로 특수 상황이 고려되었을 수 있습니다. 반면, 2021년 7월 및 8월에 '다원리치빌4차' 단지 내에서 연립으로 분류된 1층 물건이 2억 5,400만원 ~ 2억 5,500만원에 거래된 기록도 있어, 본건의 감정가 278,000,000원은 신축임을 감안하면 합리적인 수준으로 판단될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 서울개명초등학교, 개봉중학교, 경인고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 7호선 광명사거리역 이용 가능, 다수의 노선버스 운행.

* 상업시설: 이마트에브리데이, 크로앙스 등 근린생활시설 및 마트 이용 편리.

5.2. 건물 내 설비

위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비, 지하주차장이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 관련 확인 사항

* 교육환경보호구역: 남부교육청에 해당 학교로부터의 거리 등 정확한 규제 내용을 확인해야 합니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호구역: 육군수도방위사령부(02-524-3146)에 건축물 관련 제한 사항(위탁고도 등)을 확인해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가 구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 매수자에게는 직접적인 영향이 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 임차인 관련 사항

본건은 임차인 김진배 씨가 있으나, 대항력이 없으며 보증금 또한 매수인에게 인수되지 않습니다. 그러나 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 현장 방문 시 임대인 및 점유자에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 및 기타 환경적 요인

주변 지역에 대한 검색 결과, 명확하게 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 과거 구로구 및 광명시 간의 '환경빅딜' 사례(쓰레기 소각장, 하수처리장 이용 협약)가 언급된 바 있으나, 본건 소재지(개봉동 312-41)와 직접적인 관련성은 낮은 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없는 것이 큰 장점입니다. 지하철 7호선 역세권에 인접하여 교통이 편리하며, 주변 생활 인프라도 잘 갖추어져 있습니다. 교육환경보호구역 및 군사시설보호구역 등 일부 제한 사항에 대한 추가 확인이 필요하나, 신축 건물로서의 가치와 명확한 권리관계를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 향후 유지보수 부담이 적습니다.

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력이 없고 보증금 미인수 조건으로 낙찰자의 권리 보호에 유리합니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 지하철역 및 버스 정류장, 학교, 상업시설이 인접해 있습니다.

* HUG 보증 관련: HUG가 채권자이자 임차인으로 등장하는 특이사항이 있으나, 매각 조건에 따라 권리 관계가 정리되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 278,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없고 건물 연식이 신축임을 감안할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

그러나 경매 특성상 유찰 가능성 및 입찰 경쟁률을 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 85% ~ 95% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 230,000,000원에서 260,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본 물건의 현장 조사를 통한 정확한 상태 파악, 최근 실거래가 추이, 경쟁 입찰자들의 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

본 보고서에서는 합리적인 범위 내에서 250,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.