나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11644 [1] 서울특별시 금천구 독산동 959-20 써니타운 제에이동 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11644 [1] 서울특별시 금천구 독산동 959-20 써니타운 제에이동 제2층 제202호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경11644
• 주소: 서울특별시 금천구 독산로109길 11 써니타운, 제에이동 제2층 제202호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매4계 2025타경11644 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로109길 11 써니타운, 제에이동 제2층 제202호 | 감정가: 253,000,000원 | 최저가: 202,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11644 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 959-20 써니타운 제에이동 제2층 제202호

용도: 오피스텔

감정가: 253,000,000원

토지면적: 15.77㎡ (약 4.77평)

건물면적: 33.78㎡ (약 10.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

구분건물감정평가요항표 요약:

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 내 제2층 제202호입니다.

이용 상태: 현재 "오피스텔"로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, "금천문화예술정보학교" 서측 인근 지역입니다.

주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 지하철 2호선 "구로디지털단지역"이 근거리에 있고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

토지는 4필지가 일단의 사다리형으로, "공동주택"의 건부지로 이용 중입니다.

본건 건물은 북측으로 소로변의 포장도로에 접하고 있어 외부 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 시 가장 중요한 사항은 "주의사항"에 명시된 내용입니다. 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 해당 임차인의 권리 승계 여부 및 보증금에 대한 면밀한 확인이 필수적임을 의미합니다.

등기사항전부증명서 상 대지권의 목적인 토지 표시 중 일련번호(4)의 지목이 "도로"이나, 토지이용계획확인원 및 토지대장 상 지목은 "대"로 상이한 점이 있습니다. 이는 감정평가서상에도 명시되어 있어 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 독산동 일대는 구로디지털단지역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 지구와 연계성이 높습니다.

오피스텔, 주택, 상업시설이 혼재된 지역으로, 직주근접 수요와 배후 주거 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

2호선 역세권이라는 지리적 이점은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치며, 다양한 근린생활시설의 이용이 편리합니다.

1.5. 생활정보

인근에 금천문화예술정보학교가 위치해 있으며, 다양한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지하철 2호선 구로디지털단지역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하여 교통 편의성이 높습니다.

주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 "주의사항"에 명시된 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건입니다. 이 조건에 대한 정확한 이해 없이 입찰에 참여할 경우, 추후 금전적 손실이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 상 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등 다수의 규제가 존재합니다. 이러한 규제는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 서남권의 주요 교통 거점인 구로디지털단지역과 인접한 오피스텔로, 입지적 장점을 가지고 있습니다.

하지만, 경매 진행 시 임차인 관련 특이사항이 매우 중요하므로, 사전 권리 분석 및 임차인과의 협의 가능성 등을 철저히 검토해야 합니다.

더불어, 다수의 토지 이용 규제 사항을 고려할 때, 투자 결정에 신중을 기할 필요가 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

긍정적 요인:

- 구로디지털단지역 인근의 우수한 입지 조건과 교통 편의성.

- 오피스텔로서 안정적인 임대 수요 기대 가능성.

- 강제경매 물건으로 시세 대비 경쟁력 있는 낙찰 가능성.

고려 요인:

- 임차인의 보증금 관련 특이사항에 대한 완벽한 사전 조사 및 법률 검토.

- 다양한 토지 이용 규제 사항에 대한 충분한 이해와 분석.

- 해당 물건의 정확한 현재 시세 및 주변 시세 비교 분석.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계