나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경646 [1] 서울특별시 강서구 공항동 1378 발쿠치네하우스 제101동 제2층 제202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 ‘송정역(지하철 5호선)’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '송정역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상8층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2020.01.13)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 아파트로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 11미터, 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경646 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.2. 물건 기본 정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 공항동 1378 발쿠치네하우스 제101동 제2층 제202호

* 용도: 아파트

* 건물 사용승인일: 2020년 01월 13일

1.3. 면적 및 건물 구성

* 토지 면적: 22.72㎡ (약 6.87평)

* 건물 면적:

* 전용면적: 38.75㎡ (약 11.72평)

* 분양면적: 해당 물건의 정확한 분양면적 정보는 제공되지 않았으나, 동일 건물 내 다른 호실의 경우 25평형 (약 82.5㎡) 이상의 공급면적이 존재합니다.

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 ‘송정역(지하철 5호선)’ 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 인근에 생활SOC 복합화 사업으로 문화·체육시설 등이 포함된 복합시설이 건립될 예정으로, 향후 주거 환경 개선이 기대됩니다.

2.2. 교통망

* 지하철 5호선 송정역이 도보 이용 가능 거리에 위치하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 동측으로 노폭 약 11미터, 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 지역: 도시지역, 제2종일반주거지역.

* 지구/구역: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면).

* 기타 제한: 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26~2026.8.25).

3. 권리분석

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3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2022년 06월 30일 접수된 조성종 외 1인 가압류 (등기부 을8) [cite: original data].

* 매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리 (가압류, 압류 등) [cite: original data].

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 중 인수분은 발생 가능).

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김현빈 (마스킹: 김 )

* 대항력: 있음

* 보증금: 350,000,000원

* 확정일자: 2020년 08월 21일

* 전입일자: 2020년 08월 31일

* 차임: 0원

* 인수 여부: 본건 경매 절차에서 임차인 김현빈의 보증금 350,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. (주의: 임대관계는 미상으로 확인됨) [cite: original data].

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업 시설

* 본건 건물 및 인근 지역에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 마트, 시장, 다양한 상업 시설이 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

4.2. 배후 수요

* 주변에 아파트 및 다세대주택 등 주거 시설이 분포하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 교통 및 편의시설

* 지하철 5호선 송정역까지 도보 약 10분 내외 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근에 도서관, 체육 시설 등 생활SOC 복합시설이 조성될 예정입니다.

5.2. 교육 시설

* 2025년경 체육시설이 포함된 공공도서관이 도보 5분 거리에 새롭게 조성될 예정입니다.

* 주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 환경 정보

* 김포국제공항과 매우 인접하여 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 소음 수준이 높아 생활에 불편함을 느낄 수 있습니다.

* 인근 상권으로 인해 저녁 시간대 소음이 발생할 수 있다는 의견도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 김현빈의 보증금 350,000,000원 중, 배당으로 전부 변제받지 못할 경우 미변제 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임대관계가 미상으로 확인되어, 정확한 점유 현황 및 관계 파악이 중요합니다 [cite: original data].

6.2. 토지 이용 제한

* 공항 관련 규제(중요시설물보호지구, 수평표면구역)로 인해 향후 건축 또는 재건축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역에 해당하여, 외국인 등 특정 대상자는 취득 시 허가가 필요합니다. (해당 기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25).

6.3. 혐오시설 및 기타 불리한 환경

* 김포국제공항 인접으로 인한 항공기 소음은 본 물건의 주요 단점으로 작용할 수 있습니다.

* 강서구 일대에는 과거 서남물재생센터, 택시차고지 등 기피시설 관련 이슈가 있었던 점을 고려할 때, 광범위한 지역 차원의 환경적 민감성을 인지할 필요가 있습니다. 다만, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 서울 강서구 공항동에 위치한 아파트로, 지하철 5호선 송정역 역세권이라는 교통 편의성과 2020년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점을 갖추고 있습니다. 주변 상업 시설 및 향후 개발될 생활SOC 복합 시설은 주거 만족도를 높일 수 있는 요소입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 김포국제공항 인접으로 인한 항공기 소음, 일부 토지 이용 제한 사항은 신중하게 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

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* 지하철 5호선 송정역을 통한 우수한 대중교통 접근성.

* 2020년 준공으로 비교적 신축에 속하는 건물 상태.

* 서울 시내의 주거용 부동산으로서의 기본적인 자산 가치.

* 향후 생활SOC 복합 시설 및 주변 개발에 따른 주거 환경 개선 기대.

9. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 373,000,000원입니다.

제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 산정되었으므로, 이를 기준으로 예상 입찰가를 산정 시 감정가를 참고할 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 김현빈의 보증금 350,000,000원 중 배당받지 못하는 잔액이 발생할 경우, 이는 매수인이 인수해야 하는 추가적인 비용이 될 수 있습니다. 따라서, 잠재적 인수 금액과 항공기 소음 등 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.