나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11681 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-18 신영베르디움에이 제2층 제204호 도시형생활주택 경매
매각기일: 2026-03-11
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11681 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-18 신영베르디움에이 제2층 제204호 도시형생활주택 경매
- 사건번호: 2025타경11681
- 주소: 서울특별시 강서구 가로공원로76길 30 신영베르디움A
- 용도: 도시형생활주택
서울남부지방법원 경매4계 2025타경11681 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로76길 30 신영베르디움A | 감정가: 269,000,000원 | 최저가: 215,200,000원 | 용도: 도시형생활주택
1. 부동산 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호 : 서울남부지방법원 2025타경11681 (1)
소재지 : 서울특별시 강서구 화곡동 372-18 신영베르디움에이 제2층 제204호
용도 : 다세대주택
감정가 : 269,000,000원
토지면적 : 18.26㎡ (약 5.52평)
토지지분 : 18.26㎡ (약 5.52평)
건물면적 : 29.98㎡ (약 9.07평) - 전용면적 기준
건물지분 : 29.98㎡ (약 9.07평)
매각대상 : 토지/건물 일괄매각
경매구분 : 부동산 강제경매
채권자 : 주OOOOOOO
1.2. 감정평가서 요약
구분건물 감정평가요항표
1.2. 1.위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 북동측 인근에 서울월정초등학교가 소재합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.
1.2. 2.교통상황
본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
1.2. 3.건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 204호입니다.
외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.
1.2. 4.이용상태
도시형주택으로, 현재 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.
1.2. 5.설비내역
급배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
1.2. 6.토지의 형상 및 이용상태
본건 토지는 인접 대지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
1.2. 7.인접 도로상태
본건은 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.
1.2. 8.토지이용계획 및 제한상태
제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있습니다. [cite: provided info]
1.2. 9.공부와의 차이
해당 없음.
1.2. 10.기타참고사항
임대관계는 파악되지 않았습니다.
2. 입지조건
본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 생활 편의 시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 입지입니다. 북동측 인근에 서울월정초등학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 접근이 용이합니다. 주변은 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거지역입니다.
3. 권리분석
본 물건의 매각 시 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 배당받지 못한 금액에 대한 청구권을 포기해야 함을 의미하므로, 낙찰 후 임차인과의 관계 및 보증금 관련 사항을 면밀히 확인해야 합니다.
4. 상권분석
본건이 위치한 화곡동 일대는 배후 주거 단지가 풍부하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 단지 내 또는 인근에 식당(예: 달팽이포차), 편의점 등 기본적인 근린생활시설이 존재하여 주거 생활에 필요한 편의를 제공합니다. 또한, 서울월정초등학교가 인근에 있어 학군 수요 또한 기대할 수 있습니다.
5. 생활정보
주거 환경 : 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.
교육 환경 : 서울월정초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.
교통 환경 : 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.
편의시설 : 인근에 마트, 병원, 음식점 등 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.
특이시설 : 본건 주소지(372-18)에는 '달팽이포차'라는 식당과 '사단법인 참사랑복지회'라는 비영리단체가 위치해 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 인근 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.
6. 잠재적 리스크
임차보증금반환청구권 포기 조건 : 경매 진행 시 명시된 '임차인의 보증금반환청구권 포기' 조건은 낙찰자에게 인수될 수 있는 위험이 있는지, 또는 임차인과의 명확한 합의가 필요한지 등에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.
공항 중요시설물보호지구 : 공항 관련 보호지구로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 재건축 시 관련 규제에 영향을 받을 수 있습니다.
7층 이하 제한 : 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 건물 신축 시 층수 제한이 있습니다.
7. 종합 의견
본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 서울월정초등학교 인근에 있어 교육 환경이 우수하고 대중교통 이용이 편리합니다. 기본적인 주거 환경과 편의 시설을 갖추고 있으며, 감정가 대비 면적 등을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건과 공항 보호지구 등의 제한사항에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.
8. 투자 포인트
소액 투자 가능성 : 2억원대의 감정가를 고려할 때, 소액으로 서울 지역 부동산에 투자할 기회가 될 수 있습니다.
교육 환경 : 초등학교가 인접해 있어 학군 수요를 고려한 임대 수익 또는 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
교통 접근성 : 대중교통 이용이 편리하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소입니다.
주거 지역 안정성 : 성숙된 주거 지역에 위치하여 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.
법원 정보
서울남부지방법원 경매4계