나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11435 [1] 서울특별시 구로구 궁동 산1-32 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지감정 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 작동터널 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 부천물박물관,
서서울생활과학고등학교, 임야, 전 등이 소재함.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형 완경사지로 자연림 및 묘지로 이용중임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 도시자연공원구역, 개발제한구역{개발제한구역의 지정 및 관리에
관한 특별조치법}, 장애물제한표면구역(원추표면){공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:
해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할){군사기지 및 군사시설
보호법}, 공익용산지{산지관리법}, 보전산지{산지관리법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법},
토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대
, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 비오톱1등급.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 수풀이 우거져 유관 상 분묘 1기가 관찰되나 분묘 3기가 소재하는 것으로 이해
관계인에 의해 탐문되었으며, 그외의 분묘가 소재할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바
랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11435 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 산1-32

용도: 임야

감정가: 118,588,000원

토지면적: 1289.00㎡ (약 390.02평)

토지지분: 1289㎡

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 공유물분할을 위한 경매(부동산)

채권자: 이OO

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 궁동 작동터널 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 부천물박물관, 서서울생활과학고등학교, 임야, 전 등이 소재하고 있습니다.

차량으로 본건 인근까지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

그러나 본건은 맹지로, 직접적인 도로 접근은 어려운 상태입니다.

3. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

채권자는 이OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 8월 20일 접수된 이정재의 임의경매(갑19)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 경매 절차에 따라 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나 구체적인 내용은 불분명합니다.

가장 중요하게 검토해야 할 권리는 본건 지상에 소재할 수 있는 분묘와 관련된 분묘기지권으로, 이의 성립 여부는 불분명하여 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 있습니다.

임차인 현황은 인수되는 보증금 합계가 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 도시지역 내 자연녹지지역으로, 주변에 부천물박물관 및 서서울생활과학고등학교와 같은 공공시설 및 녹지 공간이 주를 이루고 있습니다.

상업 활동이 활발한 일반적인 상권과는 거리가 있으며, 주로 자연 환경이나 교육 시설과 관련된 환경을 형성하고 있습니다.

따라서 상업적인 목적의 활용보다는 녹지로서의 가치나 개인적인 이용 목적에 더 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 주요 시설로는 부천물박물관과 서서울생활과학고등학교가 있습니다.

대중교통 이용은 인근 노선버스 정류장을 통해 가능합니다.

구체적인 편의시설에 대한 정보는 제한적이나, 해당 지역의 특성상 도심 지역에 비해 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 본건은 도로에 직접 접해 있지 않아, 토지의 활용 및 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 건축이나 개발이 필요한 경우 인접 토지의 통행권 확보가 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 도시자연공원구역, 개발제한구역, 장애물제한표면구역(원추표면), 대공방어협조구역, 공익용산지, 보전산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 대상자), 비오톱1등급 등 매우 엄격한 개발 및 이용 제한이 적용됩니다. 이러한 제한으로 인해 사실상 개발이 어렵거나 매우 제한적일 수 있습니다.

* 분묘기지권: 본건 지상에 수풀에 가려진 분묘 1기가 관찰되며, 이해관계인 탐문 결과 총 3기 이상의 분묘가 소재할 것으로 추정됩니다. 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 후 분묘 이장 등에 대한 추가적인 비용 발생이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 기타 제한사항: 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 산지관리법, 수도권정비계획법 등 다수의 법률에 의한 규제를 받습니다.

* 토지거래허가구역: 특정 대상자는 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로, 가장 큰 특징은 맹지라는 점과 함께 수많은 법적 규제로 인해 사실상 개발 및 이용이 매우 제한적이라는 점입니다. 또한, 지상에 분묘가 소재할 가능성이 높아 분묘기지권 등 추가적인 권리 관계 및 이에 따른 부담이 발생할 수 있습니다. 이러한 복합적인 리스크 요인을 고려할 때, 본건의 취득 및 활용에는 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 공유물로 묶여 있던 토지를 분할하여 소유권을 정리하려는 목적에 부합할 수 있다는 점입니다. 만약 장기적인 관점에서 해당 지역의 토지 이용 규제 완화 가능성을 염두에 두거나, 단순히 낮은 가격에 토지를 확보하고자 하는 목적이라면 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 현재로서의 법규 및 현황상으로는 명확한 투자 가치를 찾기 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 118,588,000원입니다.

맹지, 다수의 엄격한 토지 이용 제한, 분묘기지권 성립 가능성 등의 높은 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 실거래 사례 조사, 분묘기지권 관련 법률 전문가의 자문, 그리고 해당 지역의 토지 이용 규제 완화 가능성 등에 대한 보다 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

현재로서는 감정가의 50%~80% 수준을 고려할 수 있으나, 본건의 특수한 상황을 감안하여 입찰 참여 시 신중한 결정이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.