나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103703 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1592-14 도담파크빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2025.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울관악경찰서"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 관공서, 교육시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 도보 12분 정도의 거리에 지하철역(2호선 서울대입구역)이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일: 2018.05.30)
외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: -,
창호: 샤시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 자체평탄하게 조성된 자루형 토지로서, 공동주택(다세대주택)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

부지의 동측으로 폭 35미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103703 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1592-14 도담파크빌 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 301,000,000원

토지면적: 23.61㎡ (약 7.14평)

토지지분: 23.611㎡ (약 7.14평)

건물면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

건물지분: 29㎡ (약 8.77평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 도담파크빌

사용승인일: 2018년 05월 30일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총층수: 지상 5층 / 해당층: 3층

건축물대장 상세 (JSON 분석):

- 연면적: 572.52㎡

- 대지면적: 383.5㎡

- 건축면적: 188.64㎡

- 건폐율: 49.19%

- 용적률: 149.29%

- 옥외 주차대수: 8대

1.1. 입지조건

주위환경: 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며, 서울관악경찰서 북동측 인근 지역입니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 관공서, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 도보 약 12분 거리에 지하철 2호선 서울대입구역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

- 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

- 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상), 건축선 지정 구역 등이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 08월 10일 접수된 이영자 근저당권 (220,000,000원) 입니다.

임차인 현황:

* 임차인: GANZORIG MUNKHZUL

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-01-30

대항력: 없음

비고: 임대관계 미상

* 임차인: 주택도시보증공사 (대표: 정민지)

보증금: 291,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2020-07-02, 확정일자: 2020-06-08

배당신고일자: 2024-07-05

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권. '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다'는 2026.05.12.자 확약서 제출됨.

등기부 채권 총액: 646,000,000원

인수되는 권리: 매각으로 인해 위 채권들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (주택도시보증공사의 확약서 내용에 따라 대항력 있는 임차인 보증금 인수 없음)

1.3. 상권분석

주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반):

* 성진리치빌6차 (2022년 건축, 39.75㎡): 2026년 7월, 540,000,000원

* 훼밀리빌라A (1991년 건축, 53.28㎡): 2026년 7월, 190,000,000원

* 비쥬타운B (2016년 건축, 26.98㎡): 2026년 7월, 283,000,000원

본건(29.00㎡, 2018년 건축)과 가장 유사한 물건은 비쥬타운B입니다. 비쥬타운B의 거래가격을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 290,000,000원 ~ 300,000,000원 범위로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 서울관악경찰서가 인근에 위치하며, 주거, 상업, 교육시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 무난합니다.

교통: 지하철 2호선 서울대입구역과의 접근성이 보통 수준입니다.

편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 소재할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 임차인 확약서: 주택도시보증공사(HUG)에서 제출한 확약서에 따라 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 의무는 없을 것으로 보입니다. 그러나 법률 전문가와 함께 확약서의 법적 효력 및 이행 여부를 최종 검토하는 것이 필수적입니다.

임대관계 미상: GANZORIG MUNKHZUL 임차인의 정확한 임대차 관계는 파악되지 않았으나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

토지이용계획상 제한: 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 규제가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 도담파크빌 내 다세대주택으로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

주변 환경은 주거 및 상업시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

가장 큰 특징은 HUG에서 제출한 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 확약서로, 이는 매수인이 인수해야 할 보증금 부담을 없앨 수 있는 긍정적인 요소입니다.

다만, 이러한 확약서의 법적 효력 및 절차적 완결성을 면밀히 확인해야 합니다.

건축물 자체는 양호한 상태로 보이며, 주변 시세 대비 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물 (2018년 준공)

HUG 확약서로 인한 잠재적 인수 부담 감소 가능성

서울 관악구 지역의 꾸준한 수요

부동산 강제 경매 및 HUG 채권자로 인한 채권 회수 의지

1.8. 예상 입찰가

감정가: 301,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택 매매가는 약 290,000,000원 ~ 300,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가가 현재 시세와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

HUG 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 시세 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

수익률 및 미래 가치 상승 가능성을 고려하여, 시세의 95% ~ 100% 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 285,000,000원 ~ 295,000,000원

(본 예상 입찰가는 시세 분석을 바탕으로 한 예측이며, 실제 경매 결과는 참여자들의 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

1.9. 주변 혐오시설 유무

주변 지도 및 위성 사진 분석 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.