나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103683 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1511-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋 · 평가일 2025.09.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울당곡초등학교"" 남동측 인근 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 서측 인근에 지하철 신림선 ""당곡역""이 소재하는 등 교통시설은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서 건부지(단독주택)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1/지상3층 건으로서,
(사용승인일: 2017. 4. 21.)

외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 새시창호 마감 등

이용상태

본건은 단독주택(다중주택)으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도""에서와 같이 제시외 ㄱ ~ ㄴ이 소재함

공부와의 차이

옥탑층 다락은 주택으로 이용 중이며, 2개호로 구분하여 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 건축물대장 상 위반건축물 표기(주택과-4297(2018.10.12)호에 의거 위반건축물로 표기[내역: 옥상 30㎡, 조립식패널조 주거]) 되어 있으며, 관악구청 주택과 문의 결과 이행강제금이 부과되고 있는 것으로 확인됨.

- 임대내역 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103683 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1511-18

용도: 단독주택 (현황 다중주택 이용)

감정가: 2,235,148,800원

토지 면적: 182.20㎡ (약 55.1평)

건물 면적: 374.92㎡ (약 113.4평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 서울당곡초등학교 남동측 인근에 위치하며, 제2종일반주거지역 내에 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지대입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 서측 인근에는 지하철 신림선 당곡역이 있어 교통 시설은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 현황: 본 건 토지는 사다리형이며, 현재 건부지(단독주택)로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본 건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하))에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 10월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 564,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기부상 권리 분석: 근저당권 실행으로 인한 임의경매 사건입니다. 등기부상 다수의 압류 및 가압류 권리가 존재하나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-16, 확정 2021-06-21, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-08-07, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 200,000,000원, 차임 120,000원, 전입 2021-10-05, 확정 2021-08-17, 대항력 없음.

* 봉 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-02-16, 대항력 없음.

* 송 : 보증금 170,000,000원 (1차 보증금 감액분 10,000,000원), 차임 0원, 전입 2021-11-02, 확정 2021-09-17, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-14, 확정 2022-08-26, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-05-27, 확정 2021-05-10, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-18, 확정 2021-09-24, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-06-24, 확정 2020-06-03, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 136,500,000원 (1차 보증금 증액분 6,500,000원), 차임 0원, 전입 2020-06-24, 확정 2022-06-10, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-10-16, 확정 2023-07-17, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-05-15, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-30, 확정 2021-06-29, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 건물 위반 사항: 건축물대장 상 옥탑층 다락(30㎡, 조립식패널조 주거)이 위반 건축물로 등재되어 있으며, 이행강제금이 부과 중인 것으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건은 서울당곡초등학교 인근에 위치한 제2종일반주거지역으로, 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역입니다.

* 주변 개발 및 교통: 신림선 당곡역 개통으로 교통 편의성이 향상되었으며, 주거지로서 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 잠재 가치: 역세권 입지와 지속적인 주거 수요를 바탕으로 한 꾸준한 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 서울당곡초등학교, 봉천중학교, 관악고등학교 등 교육 기관이 인접해 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통 시설: 지하철 신림선 당곡역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반 건축물: 옥탑층 다락의 위반 건축물 등재는 이행강제금 부과 및 향후 철거 또는 원상복구 필요성을 야기할 수 있습니다. 이는 재산권 행사 및 건물 이용에 제약이 될 수 있으며, 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인들이 다수 존재하나, 명도 과정에서 시간 소요 및 소정의 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 상태: 2017년 사용승인된 건물이나, 위반 건축물 문제가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 시 추가적인 검토 및 비용이 필요할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인이 외국인 등 특정 대상자일 경우 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 관악구 봉천동의 제2종일반주거지역 내 단독주택(현황 다중주택)으로, 서울당곡초등학교 인근의 역세권 입지에 자리하고 있습니다.

* 감정가는 22.35억원이며, 토지 약 55.1평, 건물 약 113.4평의 규모를 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

* 그러나 옥탑층 위반 건축물 등재 및 이행강제금 부과, 다수의 임차인에 대한 명도 문제는 주요 리스크 요인으로 작용합니다.

* 제공된 주변 빌라/다세대 시세 정보는 본건 물건과 직접적인 비교가 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 종합적으로 볼 때, 입지적 장점과 권리관계의 명확성을 갖추고 있으나, 위반 건축물 리스크와 명도 과정을 신중하게 고려하여 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 주거 입지: 지하철역 인접 및 초등학교와 가까운 생활권.

* 안정적인 권리 관계: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명도에 집중 가능.

* 가치 상승 잠재력: 위반 건축물 시정 및 건물 노후화 대비 리모델링/재건축 시 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가 분석

* 최근 주변 빌라/다세대 매매 시세 분석: 제공된 JSON 정보에 따르면, 2022년 준공된 '성진리치빌6차'(39.75㎡)는 5.4억원(약 1,358만원/㎡), 2016년 준공된 '비쥬타운B'(26.98㎡)는 2.83억원(약 1,050만원/㎡)에 거래되었습니다. 이는 주로 전용면적 기준의 비교이며, 연식 및 규모에서 차이가 있습니다.

* 본건의 경우 단독주택(다중주택)으로, 토지 182.2㎡ (약 55.1평)와 건물 374.92㎡ (약 113.4평)의 규모를 가집니다.

* 감정가 2,235,148,800원 대비, 본건의 위반 건축물(옥탑층 다락 30㎡) 존재 및 이행강제금 부과 가능성은 입찰가를 결정하는 데 중요한 고려사항입니다.

* 일반적으로 경매에서 위반 건축물 등 리스크가 있는 물건의 경우, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 이행강제금, 명도 비용, 잠재적인 원상복구 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 제공된 시세 정보만으로는 본건 건물의 적정 가치를 정확히 산정하기 어렵기 때문에, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 1,670,000,000원 ~ 1,890,000,000원 범위 내에서, 현장 답사를 통한 위반 건축물 상태 및 예상 복구 비용 등을 면밀히 파악한 후 최종 결정하시는 것이 바람직합니다.

* 별도로, 주변 시설 조사 결과, 제공된 정보 내에서 직접적으로 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.