나이스옥션 법원경매 목포 2025타경50347 [1] 전라남도 목포시 북교동 177-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.02.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 '북교동성결교회' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중
소규모의 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 본건 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하는 등
일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

북동하향 경사지대내 자체지반 대체로 평탄한 3필지 일단의 부정형의 의료시설(목포참사랑요
양병원)건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측, 북서측, 남서측으로 각각 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로, 폭 약 3~5M 내외의
콘크리트 및 아스팔트 포장도로, 폭 약 7M내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) :
도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제
한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 2) :
도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 3 ) :
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 다음과 같은 제시목록 외의 물건이 소재하고 있음.

<제시외 건물>
기호 ㄱ) : 판넬조 판넬지붕 단층 주방 등, 약 87.2㎡
기호 ㄴ) : 석조 시멘와즙(현 '박공지붕') 평가건 차고(구'무안군청 서고'), 8평외,
소유자:신안군 (등기사항전부증명서 기준)
목포시 문화유산 제26호

<제시외 수목>
감나무 등 유실수와 은행나무 등 관상수 수십여주

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4) - 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서,

외벽 : 모르타르위 페인팅마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일, 모르타르위 페인팅 등 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

기호 5) - 철근콘크리트 및 경량철골조 슬래브및조립식판넬지붕 지하1층/지상4층 건물로서,

외벽 : 모르타르위 페인팅 및 판넬 마감,
내벽 : 벽지 및 타일, 모르타르위 페인팅 등 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

기호 6) - 철근콘크리트조 슬래브및함석조(조립식판넬)지붕 지하1층/지상3층 건물로서,

외벽 : 드라이비트마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일, 모르타르위 페인팅 등 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

기호 7) - 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서,

외벽 : 모르타르 위 페인팅 및 판넬마감 등,
내벽 : 모르타르위 페인팅 및 벽지 등 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

기호 8) - 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서,

외벽 : 판넬마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호 4) : 의료시설(요양병원)등
기호 5) : 장례식장
기호 6) : 의료시설(요양병원)등
기호 7) : 휴게실, 탈의실, 기계실 등(1층), 사무실 등(2층), 기계실 등(3층)
기호 8) : 소매점

설비내역

기호 4), 6) :
기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 의료관련설비, 수변전설비, 비상발전
기설비 등.

기호 5) :
기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 시스템냉난방설비 등

기호 7) :
기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 수변전설비 등

기호 8) :
기본적인 위생 및 급배수설비 등.

부합물 및 종물

'토지감정평가요항표' 및'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 제시외 수목 매각 포함
목록2 : 이동가능한 컨테이너 매각 제외, 신안군 소유의 '구 무안군청 서고' 소재(목포시 문화유산 제26호)
목록4,6: 요양병원(운휴 중)
목록5: 장례식장
목록7: 사무실, 기계실 등
목록8: 소매점

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경50347 (1)

소재지: 전라남도 목포시 북교동 177-1

주요 용도: 근린시설 (복합 용도: 의료시설, 장례식장, 소매점 등)

감정가: 8,048,503,210원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 광주은행 등 다수 근저당 및 가압류)

토지면적: 4075.20㎡ (약 1232.81평)

건물면적: 5601.29㎡ (약 1694.43평)

제시외 건물/수목: 면적 87.20㎡의 판넬조 주방, 석조 시멘와즙 차고(구 무안군청 서고, 목포시 문화유산 제26호), 감나무 등 수목 포함.

특이사항: 대항력 있는 임차인 다수, 공동담보, 선순위 임차권 존재.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 '북교동성결교회' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 본건 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건 북동측, 북서측, 남서측으로 각각 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로, 폭 약 3~5m 내외의 콘크리트 및 아스팔트 포장도로, 폭 약 7m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만, 저촉), 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 30일 광주은행 근저당권 (을14).

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (광주은행의 근저당보다 늦은 시점에 등기된 가압류, 압류 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-12-13, 대항력 있음.

* 문 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-06-03, 대항력 있음.

* 윤 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2016-03-23, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-05-24, 대항력 있음.

* 진 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-02-17, 대항력 있음.

* 황 : 보증금 103,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-11-29, 확정 2024-07-22, 배당신고 2025-04-04, 대항력 있음.

* 주식회사참사랑장례식장: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 사업 2018-02-09, 배당신고 2025-01-24, 대항력 있음.

* 임 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-08-20, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원. (단, '김 ', '문 ', '윤 ', '이 ', '진 ' 임차인은 보증금 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 철저한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 0원이라도 주의 필요합니다.)

* 특수물건 정보: 대항력 있는 임차인, 공동담보, 선순위 임차권.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역에 위치합니다.

* 주요 건물 용도는 의료시설(요양병원), 장례식장, 소매점 등 복합적으로 구성되어 있습니다.

* 과거 '목포참사랑요양병원' 등으로 이용되었으며, 현재 요양병원 부분은 운휴 중인 것으로 파악됩니다.

* 목포시 문화유산 제26호인 '구 무안군청 서고'가 제시외 건물로 포함되어 있습니다. (물건명세서에 '이동가능한 컨테이너 매각 제외, 신안군 소유의 '구 무안군청 서고' 소재'로 언급되어 있어, 해당 건물의 매각 포함 여부 및 소유 관계 확인이 필수적입니다.)

* 총 주차 대수는 40대로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '북교동성결교회' 인근에 위치하며, 중소규모의 근린생활시설 및 단독주택 등이 분포합니다.

* 교통: 인근 간선도로 및 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 문화 시설: '구 무안군청 서고' (목포시 문화유산 제26호)가 소재합니다.

* 혐오시설: 주변 지도상에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 답사가 필수적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 미확인: 보증금이 0원으로 기재된 임차인이 다수 존재하여, 이들의 실제 권리 관계 및 보증금 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 운휴 중인 요양병원: 현재 운휴 상태인 요양병원의 정상 운영까지의 공실 리스크 및 재개장 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 문화유산 건물의 처리: '구 무안군청 서고'(목포시 문화유산 제26호)의 경우, 신안군 소유로 언급되어 있으며 문화유산으로서 매각 대상에서 제외되거나 특별한 관리 규정이 적용될 수 있습니다. 관련 법규 및 소유 관계 확인이 시급합니다.

* 높은 감정가: 80억 원대의 높은 감정가는 신중한 접근을 요구하며, 시장 상황 및 물건의 잠재적 가치를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 복합 용도의 건물 관리: 요양병원, 장례식장, 사무실, 소매점 등 다양한 용도로 구성되어 있어, 각 부분의 용도별 법규 준수 및 효율적인 관리 방안이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 목포시에 위치한 대규모 복합 근린시설로, 넓은 대지와 연면적, 다양한 부대시설(주차 40대)을 갖추고 있어 높은 활용성과 개발 잠재력을 지니고 있습니다. 요양병원, 장례식장, 소매점 등 다용도 활용이 가능하나, 대항력 있는 임차인 다수, 운휴 중인 요양병원, 문화유산 건물의 불확실성 등 복잡한 권리 및 운영상의 문제가 존재합니다. 따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 철저한 사전 조사와 현장 답사를 통해 모든 리스크 요인을 면밀히 검토하시기를 권장합니다.

1.7. 투자 포인트

* 목포 지역 내 대규모 복합 근린시설로서 희소성 및 개발 잠재력이 높습니다.

* 요양병원, 장례식장, 소매점 등 다양한 용도로의 활용 가능성이 있습니다.

* 약 1233평의 넓은 대지와 1694평의 연면적, 40대의 주차 공간은 높은 운영 효율성을 제공합니다.

* 목포시 문화유산으로 지정된 '구 무안군청 서고' 포함 시, 특별한 가치 창출 가능성이 있습니다. (단, 매각 포함 여부 및 관련 규제 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 권리 분석 및 물건 가치 평가를 통해 산정해야 합니다. 현재 감정가는 8,048,503,210원입니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 목포 지역 부동산 시장 동향, 유사 물건 낙찰가율, 본 물건의 잠재적 가치 및 복잡한 리스크 요인(다수의 대항력 있는 임차인, 운휴 시설, 문화유산 건물의 불확실성 등)을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다.

본 보고서에서의 예상 입찰가 산정은 제한된 정보를 바탕으로 한 단순 분석 결과이며, 실제 입찰 시에는 반드시 부동산 전문가와 상의하여 시장 상황, 법적 검토, 현장 답사 등을 거쳐 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.