나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경11 [1] 부산광역시 남구 용호동 720-20 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경11 [1] 부산광역시 남구 용호동 720-20 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경11
• 주소: 부산광역시 남구 용호동 720-20
• 감정가: 253,084,390원
• 최저가: 86,808,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 단독주택

부산동부지원 경매5계 2024타경11 | 소재지: 부산광역시 남구 용호동 720-20 | 감정가: 253,084,390원 | 최저가: 86,808,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 분석 보고서

1.1. 사건 및 물건 정보

부산동부지원 2024타경11 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 720-20

용도: 단독주택

감정가: 253,084,390원

토지 면적: 107.00㎡ (약 32.37평)

건물 면적: 51.73㎡ (약 15.65평)

제시외 건물 면적: 6.22㎡ (약 1.88평)

총 건물 면적: 57.95㎡ (약 17.54평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 홍OO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항 및 주의사항

일괄매각이며, 제시외 건물(화장실 2개, 창고 1개) 6.22㎡가 매각에 포함됨.

공부상 지붕은 스레트이나, 현황은 양철지붕으로 사용 승인 당시와 구조적 차이가 있음.

1.2. 입지조건 및 주변 환경

최고의 입지:

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 백운초등학교 동측 인근에 위치하며, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통 여건:

차량 출입이 용이하며 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용에 무난한 환경을 갖추고 있음.

도로 접근성:

토지는 완경사지대 내 사다리형에 유사한 형태이며, 서측으로 폭 약 8m 도로에 접하여 접근성이 양호함.

1.3. 권리 분석 (토지 및 건물)

토지 이용 계획:

제2종일반주거지역(2014-02-26)으로 지정되어 있어 주거 편의성이 높고 향후 재개발, 리모델링 등의 용도 변경 및 건축 행위에 있어 비교적 유리한 조건을 갖추고 있음.

다만, 다수의 학교(백운초등학교, 해맑은유치원, 동명대학교, 예문여자고등학교)에 대한 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 행위 시 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 따를 수 있으므로 건축 계획 시 확인이 필요함.

건물 현황 및 구조:

시멘트 블록조 양철지붕 단층 주택으로 주택으로 이용 중이며, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 기본적인 설비는 갖추고 있음.

주의사항에서 언급되었듯, 공부상 지붕 재질과 현황 지붕 재질(스레트 → 양철)이 상이하므로, 이는 매각 후 행정적인 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

제시외 건물 (매각 포함):

블록조 슬라브지붕 단층 화장실(2.76㎡), 판넬조 판넬지붕 단층 화장실(2.56㎡), 블록조 슬레이트지붕 단층 창고(0.9㎡)가 소재하며 모두 매각 대상에 포함됨.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

주변 상권:

주변은 주택가 위주로 형성되어 있으며, 기본적인 근린생활시설은 인근에 소재하여 일상생활 편의도는 보통 수준임.

생활 편의 시설:

도보 거리에 백운초등학교, 해맑은유치원, 예문여자고등학교 등 교육 시설이 밀집되어 있어 교육 환경은 양호함.

혐오 시설:

검색된 정보만으로는 인근에 특이한 혐오 시설은 발견되지 않으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 주택가의 개별적 환경 요소(소음, 채광 등)를 반드시 확인해야 함.

1.5. 잠재적 리스크

건축법적 리스크:

공부상 지붕 재질과 현황 지붕 재질의 차이(스레트 → 양철)에 따른 건축물대장 변경 문제 및 이행강제금 부과 여부를 사전에 검토해야 함.

임대차 리스크:

현재 임대 관계가 미상인 상태이므로, 임차인이 존재할 경우 명도(건물 인도) 과정에서의 법적 다툼 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

상대보호구역 리스크:

주변 다수의 학교로 인한 상대보호구역 규제가 적용되므로, 향후 재건축 또는 증축 등 대수선 계획 시 학교 환경정화위원회 심의 등 까다로운 절차를 거쳐야 할 수 있음.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 2종일반주거지역에 위치하여 주거 용도의 가치가 높고, 초등학교 인근의 양호한 주거 환경을 갖추고 있음. 다만, 제시외 건물 및 공부상 현황 차이 등의 잠재적 리스크와 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 안고 있음. 감정가 대비 투자 수익률을 극대화하기 위해서는 해당 리스크를 명확히 분석한 후 입찰에 참여해야 함.

투자 포인트:

첫째, 주거 환경이 안정적인 제2종일반주거지역에 위치한 토지로서, 향후 주택 가격 상승 시 수혜가 예상됨.

둘째, 백운초등학교와 가까워 학부모 수요층의 선호도가 높을 수 있음.

셋째, 토지/건물 일괄 매각으로 복잡한 권리 관계 없이 소유권을 확보할 수 있음.

넷째, 8m 도로에 접해 있어 재건축 시 건축 행위가 용이한 편임.

법원 정보

부산동부지원 경매5계