나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103712 [1] 부산광역시 기장군 일광면 학리 278-4 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103712 [1] 부산광역시 기장군 일광면 학리 278-4 전 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매5계 2024타경103712 | 소재지: 부산광역시 기장군 일광면 학리 278-4 | 감정가: 2,028,410,000원 | 최저가: 695,745,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 부산광역시 기장군 일광면 학리 토지 (부동산임의경매)

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경103712 (1)

매각 대상: 토지매각

소재지: 부산광역시 기장군 일광면 학리 278-4

용도 (공부상/현황): 전 (현황: 주상나지)

감정가: 2,028,410,000 원

1.2. 물건 상세 정보

토지면적: 531.00 $\text{m}^2$ (약 160.64 평)

토지 지분율: 53100

건물면적: 0.00 $\text{m}^2$

경매 구분: 부동산임의경매

특이사항: 법정지상권 성립 여지 있음, 제시외 건물 일부 제외 매각

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 부산광역시 기장군 일광면 학리마을 내에 위치하며, 동해선 일광역과 차량으로 약 5분 거리에 있어 접근성이 우수합니다.

일광 해수욕장 및 학리항과 인접한 해안가 지역으로, 주변에 숙박시설, 근린상가, 기존주택 등이 혼재하고 있어 상업 및 주거용으로 활용도가 높은 입지입니다.

본건 토지는 자체 지반이 평탄하게 조성된 사다리형의 주상나지(주거 및 상업용 나대지)이며, 서측(약 7미터), 북서측(약 8미터), 남측(약 4미터)의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 매우 양호합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하여 개발 가능성이 높습니다.

2.2. 상권 및 주변 환경 분석

학리 지역은 과거부터 어업 기반 시설이 갖추어진 전형적인 어촌 경관을 유지하고 있으며, 최근에는 해안가를 따라 횟집, 펜션, 카페 등이 밀집된 횟집촌이자 숙박촌으로 변화하고 있습니다.

일광 해수욕장과 연결된 해변 산책로가 조성되어 있으며, 관광객 유입이 꾸준한 지역 상권입니다.

인근에 한국 유리공장 부지 개발 호재(최고 48층, 약 2,000세대 주상복합 예정)가 있어, 이 지역의 가치 상승 및 배우 주거지로서의 역할 증대가 기대됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 분석

본건은 토지만을 매각하는 '토지매각' 사건이며, 제시외 건물 중 '울타리 약 100$\text{m}^2$'만 포함하고 나머지 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.

제시외 건물은 경량철골조 또는 컨테이너 박스로서, 감정평가 결과 토지의 사용수익처분 등에 별반 영향이 없을 것으로 판단하여 토지만 정상 평가되었습니다.

3.2. 특이사항 집중 분석 (법정지상권, 제시외 건물)

법정지상권: 본 사건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 매각 대상 토지 위에 제시외 건물이 소재하며, '법정지상권 성립 여지 있음'이 특이사항으로 기재되어 있어, 낙찰 후 건물 소유자를 상대로 지료 청구 또는 건물 철거 소송을 진행해야 할 가능성이 높습니다. 입찰 전 법정지상권 성립 요건(토지와 건물의 소유자 동일성 등)에 대한 면밀한 분석이 필수입니다.

제시외 건물 처리: 목록 3 제시외 울타리(약 100$\text{m}^2$)를 제외한 나머지 제시외 건물 (창고 등 총 54.90 $\text{m}^2$ 상당)은 매각에서 제외되므로, 낙찰자가 별도로 철거 또는 명도를 진행해야 합니다. 법정지상권 문제와 함께 처리 계획을 수립해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 법정지상권 리스크: 낙찰자가 건물을 사용할 수 있는 권리(법정지상권)를 건물 소유자가 주장할 경우, 토지의 온전한 사용이 제한될 수 있습니다. 이를 해결하는 데 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

4.2. 제시외 건물 처리 비용: 매각 제외된 제시외 건물의 철거 및 명도 책임은 낙찰자에게 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무: 주변에 일광 해수욕장, 학리항 등 해안 관광 시설이 주를 이루고 있습니다. 검색 결과, 대규모의 혐오시설(예: 쓰레기 매립장, 소각장 등)은 확인되지 않았으나, 학리항 및 선박 급유소, 물량장 등 어업 기반 시설이 존재하여 어촌 특유의 냄새나 소음 발생 가능성은 상존합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역 내에 위치한 나대지로서, 일광역세권 개발과 학리항 관광자원화에 따른 미래 가치가 매우 높습니다.

감정가 대비 유찰을 통해 충분히 저렴한 가격에 매입할 수 있다면, 향후 주거/상업 복합 개발용 토지로서의 잠재력이 뛰어납니다.

다만, 권리상 '법정지상권'이라는 중대한 리스크를 내포하고 있으므로, 초보 투자자보다는 경매 경험이 풍부하고 명도 및 소송 경험이 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

미래 개발 호재: 인근 한국 유리공장 부지 개발 계획(초고층 주상복합 약 2,000세대)의 직접적인 수혜 지역입니다.

우수한 도로 조건: 노폭 4~8미터의 포장도로에 3면이 접해 있어 향후 건축 행위 시 진출입 및 건축 효율성이 매우 높습니다.

관광/주거 복합: 바다 조망권과 일광 해수욕장 접근성이 뛰어나 펜션, 고급 주택, 상업시설(카페, 음식점 등) 부지로의 활용 가치가 높습니다.

법원 정보

부산동부지원 경매5계