나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경112891 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 833-1 대지 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경112891 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 833-1 대지 경매

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부산동부지원 경매5계 2024타경112891 | 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 833-1 | 감정가: 1,275,495,000원 | 최저가: 892,847,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경112891 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 833-1

용도: 대지 (나대지)

토지면적: $316.50\text{m}^2$ (약 95.74평)

감정가: 1,275,495,000원

1.2. 경매 진행 정보

경매구분: 부동산 임의경매 (토지매각)

소유자: 박OO

채권자: 배OO

특이사항: 토지 외 제시외 건물 및 기타 물건 없음. (매각대상: 토지 전부)

2. 입지 조건 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본건 토지는 부산광역시 동부산권 신도시 개발의 핵심인 '일광신도시' 내에 위치하며, 대단위 아파트 단지(일광자이푸르지오7단지 등) 동측 노변에 자리 잡고 있어 주거 배후 수요와 상업 시설 수요를 동시에 흡수할 수 있는 주상혼재지역입니다. 일광신도시는 최근 몇 년간 인구가 가파르게 증가하며 상권 확장에 대한 기대감이 매우 높은 지역입니다.

주변 일대는 계획적으로 조성된 신도시답게 환경이 양호한 편으로 평가되고 있습니다.

2.2. 교통 여건

교통상황은 보통 수준이며, 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용에 편리함을 갖추고 있습니다.

또한, 동해선 일광역이 인근에 위치하여 광역 교통망(센텀역, 해운대역 등) 접근성이 우수하며, 이는 직주근접 요건을 갖춘 신도시의 특성으로 작용합니다.

2.3. 상권 특성 및 잠재력

본건 토지는 ‘제1종일반주거지역’이나, 이미 대단위 아파트 배후 수요(약 1만 세대 이상)가 확보된 신도시 내 상업시설 수요가 높은 지역에 위치합니다.

특히, 나대지 상태이므로 즉각적인 건축을 통해 신도시의 초기 상권 형성에 참여할 수 있는 기회를 제공합니다. (현황 주상나지)

3. 물건 상세 분석

3.1. 용도 및 제한 사항

토지이용계획상 ‘제1종일반주거지역’ 및 ‘지구단위계획구역’에 속합니다. 제1종일반주거지역은 비교적 낮은 용적률을 가지지만, 지구단위계획을 통해 상업시설 건축이 가능한 토지로 활용될 잠재력이 있습니다. (정확한 건폐율 및 용적률은 기장군 조례 확인 필수)

도로는 동측으로 노폭 약 12m의 중로3류(폭 12m-15m)에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3.2. 형태 및 현황

토지 형태는 세장형(길고 좁은 형태)의 평지이며, 현재 주거 및 상업용 건축이 이루어지지 않은 나지(나대지) 상태입니다.

주의사항: 서측의 대로와 본건 사이에는 완충녹지가 있어 서측 대로에서의 직접적인 통행은 애로가 있을 것으로 보이므로, 동측 중로를 통한 출입이 주로 이루어질 것으로 예상됩니다. (건축 계획 시 설계에 반영 필요)

3.3. 감정가 요약

감정가: 1,275,495,000원

토지면적: $316.50\text{m}^2$ (약 95.74평)

평당 감정가는 약 1,332만원 수준으로, 신도시 내 제1종일반주거지역의 토지 시세를 고려한 적정 수준으로 판단됩니다.

4. 권리분석 및 기타사항

4.1. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각 대상은 '토지매각'이며, 제시외 물건이나 공부와의 차이가 없는 안전한 물건입니다. 따라서 낙찰 시 추가적인 법정 지상권이나 유치권 등으로 인한 권리적 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활정보 및 주변시설

일광신도시는 계획인구 약 3만 명 규모의 신도시로, 일광초·중학교를 도보로 통학할 수 있으며, 인근에 상업 지구와 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

오시리아 관광단지(롯데아울렛, 이케아 등)가 차량 10분대에 위치하여 생활 인프라 이용이 매우 편리합니다.

4.3. 혐오시설

계획된 신도시 토지로서, 감정평가서상 주위 환경은 '양호한 편'으로 기재되어 있습니다. 주변 시설 확인 결과, 본건 주변에 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

토지 형태가 세장형이므로, 건축 시 효율적인 공간 설계가 필요합니다.

용도지역이 '제1종일반주거지역'으로 상업지역 대비 건축 규모(용적률)에 제한이 있어, 수익성 확보를 위한 건축 설계가 중요합니다.

서측 대로변 접근성이 완충녹지로 인해 제한되는 점을 고려해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

배후 수요: 약 1만 세대 이상의 일광신도시 고정 수요를 확보할 수 있는 입지입니다. (일광신도시 인구는 지속적으로 증가 추세)

개발 용이성: 현황 나대지(주상나지)로 별도의 철거 비용 없이 즉시 건축 및 개발이 가능합니다.

희소성: 신도시 내에서 상업적 용도로 활용 가능한 '제1종일반주거지역' 토지는 그 희소성이 높습니다.

5.3. 종합 의견

본건은 부산 동부산권 일광신도시의 핵심 주상혼재지역에 위치한 토지로서, 안정적인 배후 수요와 우수한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

비록 제1종일반주거지역이나, 지구단위계획구역 및 주상나지라는 특성상 근린생활시설 등의 건축을 통한 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

세장형의 형태와 용적률 제한이라는 리스크를 극복할 수 있는 창의적인 건축 계획을 통해 최고의 투자 가치를 실현할 수 있는 유망한 경매 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

부산동부지원 경매5계