나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6082 [1] 경상남도 사천시 향촌동 825-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 향촌동 소재 향촌동 행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독
주택 및 주상용 건부지 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 가능하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대
보통시됩니다.

형태 및 이용상태

부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 단독주택(다가구주택) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 5m내외의 포장 진입로 개설되어져 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역), <추가기재>
건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로일부 포함)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 나: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사,평슬라브지붕 4층 건으로서,(사용승인일: 2018.06.07)
외벽: 벽돌치장 및 스톤코트 마감 등.
내벽: 벽지 및 타일 마감 등.
창호: 하이샷시창호 등.

이용상태

계단실(1층) 및 다가구주택(2-4층)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 난방설비 등 되어있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[2] 건물 4층 위 다락과 건축면적에 포함되지 않은 1층 주차장 필로티 및 옥상 옥탑(계단실, 기계실 등)은 해당 건물가격에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 진주지원 2024타경6082 (1)

소재지: 경상남도 사천시 향촌동 825-1

용도: 단독주택 (다가구주택)

감정가: 964,974,500원

토지면적: 316.00㎡ (약 95.6평)

건물면적: 556.97㎡ (약 168.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OO

특이사항: 공동담보, 중복사건

주의사항: 일괄매각. 목록 건물 4층 위 다락과 건축면적에 포함되지 않은 1층 주차장 필로티 및 옥상 옥탑(계단실, 기계실 등)은 해당 건물가격에 포함하여 평가함.

1.2. 건물상세정보

건축년도: 2018년 6월 7일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트구조 경사, 평슬라브지붕 4층 건물

외벽: 벽돌치장 및 스톤코트 마감

내벽: 벽지 및 타일 마감

창호: 하이샷시 창호

이용상태: 계단실 (1층) 및 다가구주택 (2-4층)

설비: 위생설비 및 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

경상남도 사천시 향촌동 소재, 향촌동 행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다.

부근은 단독주택 및 주상용 건물 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통및도로

차량 접근이 용이하며, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준입니다.

본건 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장된 진입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제1종일반주거지역

가축사육제한구역

건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 6월 12일 접수된 상봉새마을금고 근저당권 (채권액 585,000,000원) 입니다.

3.2. 매각에따른소멸권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권(조용규), 임의경매개시결정(조용규) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는권리

명시적으로 인수되는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 임차인현황

김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-04-06, 대항력 없음.

김정수: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-11-25, 확정 2024-11-25, 배당 2024-11-28, 대항력 없음.

라성수: 보증금 1,000,000원, 차임 370,000원, 전입/확정/배당 정보 미상, 대항력 없음.

정진영: 보증금 3,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-03-14, 대항력 없음.

3.5. 임차인관련주의사항

임차인 라성수 씨는 보증금, 차임, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 일부 누락되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세 (참고: 제공된 JSON은 다세대 주택 거래 정보임)

최근 2026년 4월~5월 거래된 주변 다세대 주택 정보는 다음과 같습니다.

건축년도 2008년, 전용면적 84.76㎡, 거래가 100,000,000원 (약 118만원/㎡)

건축년도 2016년, 전용면적 66.518㎡, 거래가 145,000,000원 (약 218만원/㎡)

건축년도 2002년, 전용면적 75.83㎡, 거래가 54,000,000원 (약 71만원/㎡)

4.2. 자체건물가치평가

본건은 2018년 준공된 4층 규모의 다가구주택으로, 총 건축면적 556.97㎡에 대한 감정가는 964,974,500원입니다.

이는 제곱미터당 약 173만원 수준으로, 주변 신축급 다세대 주택 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

향촌동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

주변은 단독주택 및 주상용 건물이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변환경

제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근에 축산업 관련 시설은 없을 것으로 예상됩니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 경매관련복잡성

공동담보 및 중복사건으로 경매 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차관련불확실성

임대 관계가 미상인 부분이 있어, 임대 수익률 산정 및 공실 위험 분석에 주의가 필요합니다.

모든 임차인은 대항력이 없으므로 명도 및 보증금 회수 과정에 대한 면밀한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

6.3. 지역제한

가축사육제한구역으로 인한 향후 개발이나 건축 관련 제한 사항을 확인해야 할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 2018년 준공된 비교적 신축인 4층 다가구주택으로, 사천시 향촌동의 주거 지역에 위치하고 있습니다.

감정가는 9억 6천여만 원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인들 역시 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 법적 리스크가 적은 편입니다.

다만, 공동담보 및 중복사건이라는 특이사항은 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으므로 주의 깊은 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

8.1. 신축급건물

2018년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

8.2. 다가구주택활용

임대 수익 창출이 가능한 다가구주택으로, 꾸준한 현금 흐름을 기대할 수 있습니다.

8.3. 권리관계명확

대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 인수 부담이 없습니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석기반

본건 감정가는 964,974,500원입니다. 주변 유사 건축물의 실거래가 및 본건의 신축 연차(2018년)를 고려할 때, 감정가가 적정 수준으로 판단됩니다.

제공된 주변 다세대 주택의 거래 사례들을 볼 때, 제곱미터당 약 71만원에서 218만원까지 넓은 범위의 시세를 보입니다. 본 건의 감정가는 이 범위 내에서 비교적 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

9.2. 입찰가산정

인수되는 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰자가 부담할 추가 비용은 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준인 9억 6천 5백만원 전후로 제안합니다.

시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 움직임을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.