나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38850 [2] 경상남도 진주시 충무공동 38-3 우람빌딩 4층405호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 「롯데몰」남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 2층 / 지상 9층 건물 내 2층 202호 및 4층 405호로서,
외벽 : 외장석재, 복합판넬마감 등
내벽 : 몰탈마감 등
바닥 : 콘크리트노출 등
창호 : 섀시창구조입니다.

이용상태

본건 공히 제1근린생활시설(현황 공실상태)입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 소로1류(폭 10m-12m)(소-국-1-36)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중-국-3-35)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>　

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경38850 (2)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 38-3 우람빌딩 4층 405호

용도: 근린상가

감정가: 421,000,000원

토지면적: 25.59㎡ (약 7.74평)

토지지분: 25.589999999999996㎡ (약 7.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 115.00㎡ (약 34.79평)

건물지분: 115㎡ (약 34.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

특이사항: 없음 (제공된 정보 기준)

주의사항: 없음 (제공된 정보 기준)

특수물건정보: 없음 (제공된 정보 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 충무공동 소재 '롯데몰' 남측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 혼합된 지역입니다.

* 교통: 본건 소재 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 토지: 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 남측 및 동측으로 각각 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권이전 (우람개발주식회사, 우람종합건설주식회사)

* 근저당 (하동군수산업협동조합, 180,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (신용보증기금, 500,000,000원)

* 압류 (국민건강보험공단)

* 가압류 (근로복지공단, 224,437,760원)

* 가압류 (신용보증기금, 1,480,000,000원)

* 가압류 (한국도로공사, 1,000,000,000원)

* 강제경매 (전희용, 22,655,231원) - 본 경매 사건

* 총 등기부채권액: 3,384,437,760원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 대항력 있는 임차인: 현재 공실 상태로 확인되어 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 특별히 명시된 사항은 없습니다. (지상권 개요 정보 없음)

1.3. 상권분석

* 본건은 '롯데몰' 인근에 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

* 대형 쇼핑몰과의 인접성은 유동인구 흡수 및 상업 활동에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본건이 위치한 지역은 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역으로, 비즈니스 활동 및 다양한 상업 서비스 이용에 편리한 환경을 제공합니다.

* 인근 '롯데몰' 및 주변 상업 시설을 통해 편리한 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액: 33.8억원 이상의 등기부채권총액은 매각 이후에도 채권자들의 추가적인 권리 행사 가능성을 시사할 수 있으나, 말소기준권리 이하 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 가압류 및 압류 등기 존재로 인해 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

* 공실 관리: 현재 건물이 공실 상태이므로, 향후 임대차 계약 성사 또는 직접 사용에 대한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 진주시 자체적으로 소각장 등 혐오시설 설치 계획이 있는 지역이 있으나, 본건 소재지인 충무공동과는 직접적인 연관성이 확인되지 않았습니다. 따라서 본건 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경상남도 진주시 충무공동의 상업 중심지에 위치한 근린상가 건물로, '롯데몰' 인근이라는 우수한 입지적 장점을 보유하고 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하며, 현재 공실 상태입니다.

* 다수의 채권이 설정되어 있어 권리 분석이 복잡하게 느껴질 수 있으나, 말소기준권리 이하 등기부상 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자의 인수 부담은 적을 것으로 보입니다.

* 주변 상권의 잠재력과 함께, 높은 총 채권액 및 공실 관리가 주요 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 롯데몰 인근이라는 위치적 이점과 진주혁신도시 내 상업지구로서의 성장 잠재력.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 극대화할 수 있습니다.

* 활용 유연성: 현재 공실 상태로, 임대 수익 창출 또는 직접 사용 등 다양한 투자 전략 수립이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 421,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사, 주변 시세, 임대료 수준, 명도 비용, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 다수의 채권이 존재하는 점을 감안하여, 잠재적 리스크를 충분히 분석한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 총 인수 부담액은 낙찰가와 제세공과금, 명도 비용 등으로 구성될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.