나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38850 [1] 경상남도 진주시 충무공동 38-3 우람빌딩 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 「롯데몰」남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 2층 / 지상 9층 건물 내 2층 202호 및 4층 405호로서,
외벽 : 외장석재, 복합판넬마감 등
내벽 : 몰탈마감 등
바닥 : 콘크리트노출 등
창호 : 섀시창구조입니다.

이용상태

본건 공히 제1근린생활시설(현황 공실상태)입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 소로1류(폭 10m-12m)(소-국-1-36)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중-국-3-35)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>　

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경38850 (1)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 38-3 우람빌딩 2층 202호

용도: 제1종근린생활시설 (집합건물)

감정가: 339,000,000원

토지면적: 18.43㎡ (약 5.57평)

토지 지분: 18.43㎡ (약 5.57평)

건물면적: 82.84㎡ (약 25.06평)

건물 지분: 82.84㎡ (약 25.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 충무공동 소재, 「롯데몰」 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 복합적으로 형성된 지역입니다.

* 건물 정보: 해당 물건은 우람빌딩 내 2층 202호에 위치하며, 철근콘크리트구조 슬라브지붕의 지하 2층, 지상 9층 건물 중 2층입니다. 건물은 2017년 5월 15일에 사용 승인되었습니다.

* 토지: 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 남측 및 동측으로 각각 왕복 2차선 포장도로와 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 7월 18일자 신용보증기금의 가압류 (채권액 500,000,000원)가 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 하동군수산업협동조합 근저당 (2022년 11월 15일, 채권액 240,000,000원)은 본 건에서 인수되는 권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 약 3,463,320,130원입니다.

1.3. 상권분석

* 주요 상권: 롯데몰 인근에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 업종 분포: 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 혼재되어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 경쟁 환경: 상업시설 밀집 지역으로 경쟁이 치열할 수 있으나, 롯데몰과 같은 대형 시설과의 시너지 효과도 기대할 수 있습니다.

* 개방성: 주변 도로망이 잘 갖춰져 있어 접근성이 좋으며, 상권의 개방성이 높습니다.

* 특이사항: 혁신도시 내에 위치하여 계획적인 도시 개발의 이점을 가집니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 롯데몰이 인접해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 상업 및 업무 밀집 지역으로, 관련 편의시설 및 관공서 등이 근거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경 특이사항: 위락시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 활기찬 분위기이나, 개인에 따라 소음 등에 민감할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 본 건은 제1종근린생활시설로, 현재 공실 상태입니다. 공실 장기화 시 임대수익 발생에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 인수되는 채무: 하동군수산업협동조합의 근저당 240,000,000원이 인수되므로, 총 투자 비용 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

* 확인되지 않은 권리: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 이에 대한 추가 확인이 필요하며, 존재 시 물건 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 소음 및 민원: 위락시설, 숙박시설 등이 인접해 있어 소음이나 기타 민원이 발생할 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 심각한 혐오시설이 직접적으로 보고된 바는 없으나, 상업/위락지역 특성상 유흥업소 등이 많을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주시의 핵심 상업 지역인 롯데몰 인근에 위치한 제1종근린생활시설로, 입지 자체는 우수하나 현재 공실 상태이며 상당한 금액의 근저당을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성도 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 철저한 권리 분석과 시장 상황, 공실 해소 방안 등을 면밀히 검토한 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 롯데몰 인근이라는 상업적 가치가 높은 지역에 위치합니다.

* 잠재적 임대수익: 공실 해소 시 안정적인 임대수익 창출이 가능합니다.

* 상권 활성화: 혁신도시 개발 및 롯데몰 입점으로 인한 지속적인 상권 성장 기대감이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 현재 공실 상태이며, 240,000,000원의 근저당을 인수해야 하는 조건입니다.

예상 입찰가는 감정가에서 인수되는 채무액을 제외한 순수 부동산 가치(Equity)를 기준으로, 현재 공실 상태 및 향후 공실 해소 비용, 명도 비용 등을 고려하여 산정합니다.

감정가: 339,000,000원

인수되는 근저당: 240,000,000원

순수 부동산 가치(Equity): 339,000,000원 - 240,000,000원 = 99,000,000원

현 공실 상태 및 시장 상황을 고려할 때, 순수 부동산 가치의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 70,000,000원 ~ 80,000,000원 사이로 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.