나이스옥션 법원경매 포항 2024타경3597 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 12-1 하나로타운1차 13층1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상 · 평가일 2024.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "대흥중학교" 북동측 인근에 위치하는 "하나로
타운1차" 제13층 제1305호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등
으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 대중교통수단이용 등 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 17층건 중 제13층 제1305호 단위세대로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로
와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1-3): 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m))
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 포항지원 2024타경3597 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 북구 용흥동 12-1 하나로타운1차 13층1305호

용도: 아파트

건축물: 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층건 중 제13층 제1305호

감정가: 112,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

공부와의 차이: 없음

기타참고사항: 임대관계 미상

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.74㎡ (약 8.09평)

토지 지분: 26.7406㎡ (약 8.09평)

건물면적: 84.72㎡ (약 25.63평) - 전용면적

건물 지분: 84.72㎡ (약 25.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

* 전용면적: 84.72㎡ (약 25.63평)

* 공급면적: 제공된 정보에 명시되지 않았습니다. (참고: 하나로타운1차의 31평형은 공급면적 102㎡, 전용면적 84.72㎡로 구성될 수 있습니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "대흥중학교" 북동측 인근에 위치하는 "하나로타운1차" 제13층 제1305호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 대중교통수단 이용 등 제반 교통 상황이 보통으로 평가됩니다. 인접 도로상태는 북동측으로 폭 약 20미터, 북서측으로 폭 약 15미터, 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역

* 지구/구역: 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. [참고: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음']

말소기준권리: 2024년 2월 26일자 서광주세무서장의 압류 (갑4)

3.2. 인수되는 권리

* 소유권이전청구권가등기 (이상준, 2023년 7월 12일 접수) - 인수 [집합건물 등기부요약 갑3]

* 본 가등기는 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리이므로, 향후 본등기 실행 시 소유권 분쟁의 소지가 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정진희 (정 )

* 보증금: 83,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 10월 20일

* 확정일자: 2017년 10월 20일

* 배당신고일자: 2024년 10월 10일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 [임차인 현황]

* 비록 대항력 있는 임차인이 존재하나, 제공된 정보 상 인수 보증금은 0원으로 산정되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 채권이 매각 절차를 통해 변제되거나 소멸될 가능성을 시사합니다. 그럼에도 불구하고, 명도 진행 시 예상치 못한 상황 발생 가능성에 대비해야 합니다.

3.4. 기타 권리사항

* 집합건물 등기부상의 권리 (갑1, 갑2, 갑4, 갑5, 갑6)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. [집합건물 등기부요약]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본건이 위치한 용흥동 일대는 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 탑마트 포항우현점 (470m) 등이 위치하고 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부

현재 제공된 정보 및 검색 결과 상, 본건 주변에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 포항시 용흥동 인근 지역에서 쓰레기 무단 방치 등의 환경 관련 민원이 제기된 사례가 있어, 지역의 전반적인 환경 관리에 대한 관심이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 난방: 도시가스에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

* 교육: "대흥중학교" 북동측 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다. 포항대흥초등학교, 세화고등학교 등도 인근에 있습니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 기타: 포항시 북구 용흥동은 산과 공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공하며, 도심 접근성도 우수한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 선순위 가등기 : 2023년 7월 12일 접수된 이상준 명의의 소유권이전청구권가등기가 매각으로 인수됩니다. 이는 낙찰자가 가등기 권리자(이상준)의 본등기 청구에 대해 법적으로 대응해야 함을 의미하며, 소유권 확보에 어려움을 겪거나 추가적인 법적 비용이 발생할 수 있습니다. 가등기 금액이 명시되지 않아 정확한 인수 비용 산정에 한계가 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 : 정진희 씨는 대항력이 있으며, 전입 및 확정일자를 2017년 10월 20일에 받았습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체는 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다. 명도 지연, 강제집행 비용 발생 등의 가능성에 대비해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계 미상: 물건 명세서 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 거주 현황이나 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 용흥동에 위치한 아파트로, 대흥중학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하며, 주변으로 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

하지만, 권리 분석상 매각으로 인수되는 소유권이전청구권가등기(이상준)가 존재하며, 이는 낙찰자에게 추가적인 법적 부담 및 불확실성을 야기할 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인(정진희)의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 지연이나 비용 발생의 리스크를 내포하고 있습니다.

이러한 권리 관계의 복잡성을 고려할 때, 철저한 사전 조사와 법률적 검토를 바탕으로 신중하게 입찰에 참여해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: "대흥중학교" 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 포항 도심 접근성이 양호한 지역에 속합니다.

* 구조 및 면적: 84.72㎡(약 25.63평)의 전용면적을 갖춘 아파트로, 실수요자에게 매력적인 주거 공간을 제공할 수 있습니다.

* 배후 수요: 주변으로 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 112,000,000원

* 인수되는 권리: 소유권이전청구권가등기 (금액 미표기)

* 인수되는 임차인 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 112,000,000원을 기준으로 하되, 매각으로 인해 인수되는 소유권이전청구권가등기 의 잠재적 비용과 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용(이사비, 법적 절차 비용 등)을 충분히 고려하여 결정해야 합니다.

가등기 권리자의 본등기 실행 가능성 및 그로 인한 법적 분쟁 가능성, 그리고 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 과정을 면밀히 분석한 후, 안전 마진을 확보할 수 있는 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 따라서, 권리 분석 결과에 따른 위험 요소를 상쇄할 수 있는 수준으로 감정가 대비 보수적인 접근이 필요할 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.