나이스옥션 법원경매 포항 2024타경35471 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 자명리 192-4 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2024타경35471 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 자명리 192-4 임야 경매

• 사건번호: 2024타경35471
• 주소: 경상북도 포항시 남구 연일읍 자명리 192-4
• 감정가: 794,920,000원
• 최저가: 556,444,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

포항지원 경매3계 2024타경35471 | 소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 자명리 192-4 | 감정가: 794,920,000원 | 최저가: 556,444,000원 | 용도: 임야

1. 포항지원 2024타경35471 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 포항지원 2024타경35471 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건에 대한 분석 결과입니다.

사건번호: 포항지원 2024타경35471 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 자명리 192-4

용도: 임야

감정가: 79,492,000 원

토지면적: 9472.00㎡ (약 2,865.38 평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각 (토지 전체 면적 9472.00㎡)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOO

채권자: 오OOOOOOO

특이사항: 분묘기지권 성립 여지 있음.

주의사항: 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 토지 위에 분묘 4기가 소재하고 있으며, 이에 대한 분묘기지권 성립 가능성이 감안되어 평가되었습니다. 매각 대상에 포함되지 않는 두릅나무, 엄나무 등 수목과 비닐하우스 1동이 토지상에 존재합니다.

1.2. 감정평가 요약

본건 토지는 경상북도 포항시 남구 연일읍 자명리 "한숲전원마을" 북측 인근에 위치하며, 주변 지역은 전원주택단지, 농경지, 야산 임야 등으로 형성되어 있습니다. 차량은 본건 남서측 일부까지 접근 가능하며, 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 편의성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 서측 하향의 완경사지에 소재하는 부정형 임야로서, 남서측 일부는 비포장도로로 이용되고 있습니다. 지적도상으로는 서측의 자명리 760-1번지(지목: 도로)와 접하나, 해당 도로는 현재 대부분 폐도 상태이며, 실제로는 남서측으로 폭 약 3미터의 비포장도로(본건 토지 일부 포함)와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본 건은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역), 준보전산지, 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2)에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 파악되었습니다.

토지상에는 분묘 4기가 소재하며, 이러한 분묘의 존재로 인한 분묘기지권 성립 가능성이 감정평가에 반영되었습니다. 임대관계는 파악되지 않았습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 포항시 남구 연일읍 자명리라는 지리적 위치에 있으며, "한숲전원마을" 인근으로 전원생활에 적합한 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 주변은 전원주택, 농경지, 산림이 혼재된 지역으로 쾌적함을 느낄 수 있습니다. 그러나 도시지역 내 자연녹지지역 및 준보전산지로 지정되어 있어 개발 행위에 대한 규제가 존재합니다. 남서측의 비포장도로를 통해 차량 접근이 가능하나, 도로 상태가 최상은 아니므로 접근성에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 절차에 따라 진행되는 물건으로, 소유자 겸 채무자인 주OOOOOOO의 채무로 인해 채권자인 오OOOOOOO의 신청으로 경매가 개시되었습니다.

본 건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 토지 위에 소재한 4기의 분묘로 인한 분묘기지권 성립 가능성입니다. 분묘기지권이 법적으로 인정될 경우, 토지의 소유권자라 할지라도 해당 분묘가 설치된 토지를 자유롭게 이용하는 데 제약이 발생할 수 있으며, 이는 토지 이용에 중대한 영향을 미칩니다.

본 물건은 재매각 절차를 밟고 있다는 점도 주목해야 합니다. 이는 이전 경매에서 유찰되었거나 특정 사유로 인해 낙찰이 이루어지지 못했음을 의미하며, 재매각 시에는 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 상향 조정됩니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 전원주택단지와 농경지, 임야가 주를 이루는 한적한 지역입니다. 따라서 일반적인 상업 시설이 발달한 도심 상권과는 거리가 있습니다. 인근 "한숲전원마을" 주민들을 위한 소규모 편의점이나 식당 등은 존재할 수 있으나, 쇼핑, 금융, 문화 등 다양한 상업적 서비스를 이용하기 위해서는 포항시 남구의 중심 시가지나 연일읍 생활권역으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

본 물건지는 자연 속에서의 전원생활을 희망하는 분들에게 매력적인 환경을 제공합니다. 쾌적한 자연과 함께 농사 또는 여가 활동을 즐기기에 적합합니다. 교통 측면에서는 남서측의 비포장도로를 통해 차량 접근이 가능하며, 간선도로 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다. 하지만 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다. 마트, 병원, 학교와 같은 주요 생활 편의시설은 인근 읍면 지역이나 포항 시내로 이동해야 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건에 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 분묘기지권 성립 가능성입니다. 토지 위에 위치한 4기의 분묘에 대한 분묘기지권이 인정될 경우, 토지 이용에 상당한 제약이 발생할 수 있으며 이는 토지의 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

둘째, 재매각 물건이라는 점입니다. 이는 이전 경매에서 낙찰이 이루어지지 않은 데에는 분묘 문제 외에도 도로 접근성, 토지 이용 규제, 혹은 기타 다른 요인이 작용했을 가능성을 내포하고 있습니다.

셋째, 토지이용계획상 여러 규제가 존재합니다. 도시지역 내 자연녹지지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역 등에 해당하므로, 건축이나 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 이러한 규제들을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

넷째, 매각 대상이 아닌 수목(두릅나무, 엄나무 등) 및 비닐하우스의 존재입니다. 낙찰 후 이를 정리하는 과정에서 추가적인 비용이 발생하거나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

경상북도 포항시 남구 연일읍 자명리에 위치한 본 임야 물건은 전원생활을 위한 자연 친화적인 입지를 갖추고 있습니다. 하지만, 분묘 4기에 대한 분묘기지권 성립 가능성, 복합적인 토지이용 규제, 재매각 물건이라는 점, 그리고 완벽하지 않은 도로 접근성 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

따라서 본 물건은 신중한 접근과 철저한 권리 분석, 관련 법규에 대한 깊이 있는 이해를 바탕으로 투자 여부를 결정해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 다음과 같은 사항들을 중점적으로 검토하시기 바랍니다.

1. 분묘기지권의 상세 분석: 4기의 분묘에 대한 분묘기지권 성립 가능성을 법률 전문가와 함께 면밀히 검토하고, 만약 성립될 경우 토지 이용에 미치는 영향을 정확히 파악하는 것이 최우선입니다.

2. 토지 이용 규제 및 개발 가능성 확인: 현재 적용되는 자연녹지지역, 준보전산지 등 토지 이용 규제와 향후 규제 완화 가능성, 또는 특정 용도(예: 전원주택 건축)로의 개발 가능성 등을 장기적인 관점에서 검토해 볼 필요가 있습니다.

3. 가격 경쟁력 및 시세 비교: 유사 지역 내 임야 또는 전원주택 부지의 실거래가 및 공시지가를 조사하여, 본건의 감정가 및 예상 낙찰가가 적정한 수준인지 면밀히 비교 분석해야 합니다. 재매각 물건이라는 점을 감안하여 가격적인 메리트를 면밀히 따져봐야 합니다.

4. 장기적 가치 상승 잠재력 평가: 포항시의 장기적인 개발 계획, 지역 사회의 주거 선호도 변화 등을 고려하여 본 물건지의 장기적인 가치 상승 잠재력을 평가하는 것이 중요합니다.

본 물건은 명확한 리스크 요인들을 내포하고 있으므로, 단순히 시세 차익만을 기대하기보다는 해당 리스크를 충분히 감수할 수 있으며, 그럼에도 불구하고 가치가 있다고 판단될 경우에 한해 신중하게 투자 결정을 내리시길 권장합니다.

법원 정보

포항지원 경매3계