나이스옥션 법원경매 안동 2024타경1531 [2] 경상북도 안동시 안막동 14-20 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에스

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 경상북도 안동시 안막동 소재 "길원여자고등학교" 북동측 인근에 위치
하며, 부근일대는 단독주택, 창고, 빌라, 아파트, 상가, 업무용건물, 병원, 체육시
설, 공공기관, 나지, 학교 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근(기호1) 및 본건까지(기호2-7) 공히 차량의 접근이 가능하며, 도심간선도
로와의 접근성 및 대중교통수단의 이용사정을 감안한 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 남서측으로 하향경사를 이루는 부정형의 토지로서, 소나무 및 활잡목이 자
생하는 임야이고, 일부 현황 "구거"임.
기호(2): 남서측으로 하향경사를 이루는 부정형의 토지로서, 잡풀 등이 자생하는 경
사지상태의 토지임.
기호(3): 남서측 하향경사지대내에 자체지반 비교적 평탄 및 일부 경사를 이루는 사
다리형에 가까운 토지로서, 잡풀, 잡목등이 자생하는 나대지임.
기호(4): 남서측 하향경사지대내에 계단식으로 조성 및 일부 경사를 이루는 사다리형
에 가까운 토지로서, 잡풀, 잡목 등이 자생하는 상태의 나대지임.
기호(5): 남서측 하향경사지대내에 자체지반 비교적 평탄하게 조성 및 일부 경사를
이루는 부정형의 토지로서, 잡풀, 잡목 등이 자생하는 나대지임.
기호(6): 남서측 하향경사지대내에 자체지반 비교적 평탄하게 조성된 사다리형에 가
까운 토지로서, 잡풀, 잡목 등이 자생하는 나대지임.
기호(7): 남서측으로 하향경사를 이루는 부정형의 토지로서, 시멘트포장된 도로임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 맹지로서, 인접필지를 경유하여 접근가능함.
기호(2): 동측으로 폭 약2미터의 포장도로와 접하고 있음.
기호(3)-(6): 서측(기호3,4,5) 및 동측(기호6)으로 기호(7)지상에 개설된 폭 약5-6
미터의 포장도로와 접하고 있음.
기호(7): 본건이 기호(3)-(6)이 접하고 있는 폭 약5-6미터의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역 모든축
종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(길원
여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2018-1
0-16)(향산고택)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지
관리법>이며,
기호(2): 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역 모든축
종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지
역(2018-10-16)(향산고택)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전
산지<산지관리법>이며,
기호(3)-(5),(7): 공히 자연녹지지역, 지구단위계획구역(2020-08-24), 가축사육제한
구역(2022-11-14)(일부제한구역 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2018-10-16)(향산고택)<문화유
산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>이며,
기호(6): 자연녹지지역, 지구단위계획구역(2020-08-24), 가축사육제한구역(2022-11-
14)(일부제한구역 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(2021-02-01)(길원여자고등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 역사문화환경보존지역(2018-10-16)(향산고택)<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기호(1)의 일부는 현황 "구거"이고, 기호(7)은 귀의뢰목록상 지목이 "대"이나
현황은 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.
나. 기타
없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안동지원 2024타경1531 (2)

소재지: 경상북도 안동시 안막동 14-20

용도: 대지

감정가: 585,896,000원

토지면적: 2,676.00㎡ (약 809.55평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동남새마을금고 (추정)

특이사항: 선순위지상권, 공동담보

주의사항: 일괄매각 (토지 일괄 매각)

2. 입지조건

본건은 경상북도 안동시 안막동 소재 "길원여자고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 창고, 빌라, 아파트, 상가, 업무용 건물, 병원, 체육시설, 공공기관, 나지, 학교 및 임야 등으로 다양하게 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 도심 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건이 소재한 안막동 및 인근 지역에서는 과거 안동시 화장장 및 한국전력 안동전력소와 관련된 혐오시설 운영 철폐 요구 시위가 있었던 기록이 있습니다. 그러나 해당 시설들의 현재 운영 여부 및 본건과의 직접적인 거리, 현재 주민들의 인식에 대한 최신 정보는 추가 확인이 필요합니다. 검색 결과에 따르면, 최근(2026년 2월) 안동댐 상류 지역 폐플라스틱 재생 공장 설립과 관련하여 주민들이 환경 및 건강 영향 우려로 반발하는 사례가 있었습니다. 이 공장의 정확한 위치와 본건과의 거리, 그리고 현재 진행 상황에 대한 추가 확인이 필요하나, 잠재적으로 유사한 혐오시설 이슈가 발생할 가능성이 있다는 점을 인지해야 합니다.

3. 권리분석

본건은 토지매각 대상이며, 현재 소유권은 최성택 외 1명에게 있으며, 2021년 8월 31일 매매로 이전되었습니다.

등기부상 가장 중요한 권리는 '을구 1번 지상권 설정'으로, 동남새마을금고가 2021년 8월 31일 설정하였으며, 그 존속기간은 30년이고 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 원칙적으로 매수인에게 인수되는 권리로서, 토지 사용에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

그러나, 물건명세서의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '을구 순위 1번 지상권 설정등기에 대해 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있음'이라고 명시되어 있습니다. 이는 지상권이 말소될 가능성이 높음을 시사합니다. 만약 이 동의서가 효력을 발휘하여 지상권이 말소된다면, 매수인에게 미치는 부담은 크게 줄어들 것입니다. 하지만, 말소 처리 확정 여부는 추가 확인이 반드시 필요합니다.

말소기준권리인 '을구 2번 근저당권' (동남새마을금고, 2022.01.07.) 이하의 권리들(가압류, 임의경매, 압류)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

현재 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

본건이 위치한 안막동 일대는 주거 지역과 상업, 업무, 교육, 의료, 체육시설 등이 혼합된 지역입니다. 인근에 길원여자고등학교가 위치하여 학생 및 교직원 관련 소비 활동이 예상됩니다. 또한, 다양한 유형의 건물들이 혼재되어 있어 지역 커뮤니티의 활동성을 엿볼 수 있습니다. 다만, 구체적인 상권의 활성화 정도나 주요 상권의 범위에 대한 정보는 제한적이므로, 해당 지역의 경제 활동 및 유동 인구에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 길원여자고등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 병원, 체육시설, 공공기관 등이 있어 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 보입니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가되나, 차량 접근성은 용이합니다. 안동시 전반적으로 문화유산 및 관광지가 잘 보존되어 있으며, 유교 문화의 중심지로서 다양한 역사 및 문화 체험이 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 지상권: 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 말소 동의서가 제출되어 있어 말소 가능성이 있습니다. 말소 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(길원여자고등학교), 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 적용됩니다. 이는 향후 건축이나 개발 시 상당한 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

* 공부와의 차이: 본건 기호(1)의 일부는 현황 '구거'이며, 기호(7)은 지목이 '대'이나 현황 '도로'입니다. 이는 토지의 실제 이용 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 인근 혐오시설 관련 이슈: 과거 지역 주민들이 화장장, 전력소 등 혐오시설 이전을 요구한 사례가 있으며, 최근에는 폐플라스틱 재생 공장 설립에 대한 반대 움직임이 있었습니다. 본건 주변의 혐오시설 현황 및 이와 관련된 주민 갈등 여부를 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 안동시 안막동에 위치한 대지로서, 총 2,676㎡ (약 809.55평)의 면적을 가지고 있으며, 감정가는 5억 8,589만 6천원입니다. 길원여자고등학교 인근에 위치하며 주변 환경은 주거, 상업, 교육, 의료 시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

가장 주목할 점은 선순위 지상권의 존재와 그 말소 동의서 제출 여부입니다. 말소 동의서 제출로 인해 권리 인수의 부담이 크게 줄어들 가능성이 있지만, 최종 말소 확정 여부를 반드시 확인해야 합니다.

또한, 본 토지는 여러 용도지역 및 개발 제한 사항이 적용되어 있어 향후 개발 가능성에 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 토지의 공부상 현황과 실제 이용 현황 간 차이 (구거, 도로) 또한 고려해야 할 부분입니다.

과거 및 최근의 혐오시설 관련 이슈는 지역 주민들의 민감성을 나타내므로, 부동산 가치에 잠재적 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2,676㎡ (약 809.55평)의 넓은 대지 면적을 확보하고 있어, 향후 개발 가능성이 열려 있습니다 (단, 용도지역 제한 고려).

* 교육 시설 인접: 길원여자고등학교와 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 지상권 말소 확정 시 권리 관계가 명확해져 가치 상승의 여지가 있습니다.

* 안동시의 역사/문화적 가치: 안동시는 유교 문화의 중심지로 관광 및 문화적 가치가 높아 지역 부동산에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 585,896,000원

토지 면적: 2,676㎡ (약 809.55평)

현재 감정가는 585,896,000원입니다. 지상권이 말소될 경우 권리 분석상의 큰 리스크가 해소되지만, 여러 용도지역 제한과 공부상 현황과의 차이(구거, 도로)는 개발에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 인근 혐오시설 관련 이슈는 잠재적 리스크 요인입니다.

따라서, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

구체적인 예상 입찰가는 4억 6,800만원 ~ 5억 2,700만원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.