나이스옥션 법원경매 안동 2024타경103390 [1] 경상북도 안동시 일직면 송리리 70 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금호

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 일직면 송리리 소재 통칭"현마을" 남동측 인근(본건 기호(1)-(4)
), 통칭"현마을"남측 인근(본건 기호(5)-(7)) 및 통칭"현마을"내(본건 기호(8))에 위치
하며, 주위 일대는 농경지, 농가주택 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보
통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 농기계기구 등의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

-기호(1)-(7)
공히 부정형에 가까운 토지로서 인접지 대비 대체로 평탄하며, 농경지 등으로 이용중임.

-기호(8)
세장형에 가까운 토지로서 인접지 대비 대체로 평탄하며, 기준시점 현재 농경지 및 일부
주거용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

-기호(1)
지적도상 맹지이나 토지등기사항전부증명서상 국유지인 인접필지(송리리 68-1,송리리 67-1
) 일부 지상의 제방도로 등을 통하여 진출입이 가능함.

-기호(2)
지적도상 맹지이나 토지등기사항전부증명서상 국유지인 인접필지(송리리 61-1,송리리 69-1
) 일부 지상의 제방도로 등을 통하여 진출입이 가능함.


-기호(3)
지적도상 맹지이며 타인소유의 인접토지(송리리44, 송리리58)일부 지상의 진입로를 통하여
진출입이 가능한 것으로 조사됨.

-기호(4)
지적도상 맹지이며 인접 토지를 통하여 진출입이 가능함.

-기호(5)
지적도상 본건 남서측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

-기호(6),(7)
공히 본건 동측으로 폭 약2-3미터 정도의 포장도로와 접함.

-기호(8)
본건 남측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1),(2)
토지이용계획확인원상 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 모든축종 제한지역),농업
진흥구역,하천구역(2015-03-02)(미천) 임.

-기호(3),(4)
토지이용계획확인원상 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 모든축종 제한지역),농업
진흥구역 임.

-기호(5)
토지이용계획확인원상 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 모든축종 제한지역),역사
문화환경보존지역(안동조탑동오층전탑 현상변경 허용기준(5구역)), 농업진흥구역 임.




-기호(6)
토지이용계획확인원상 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 모든축종 제한지역),역사
문화환경보존지역, 역사문화환경보존지역(안동조탑동오층전탑 현상변경 허용기준(5구역)),
농업진흥구역 임.

-기호(7)
토지이용계획확인원상 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 모든축종 제한지역),역사
문화환경보존지역, 역사문화환경보존지역(안동조탑동오층전탑 현상변경 허용기준(5구역)),
농업진흥구역, 역사문화환경보존지역(안동 송리동 은행나무,영양남씨재사,후산정사(3구역)
, 역사문화환경보존지역(안동 송리동 은행나무,영양남씨재사,후산정사(4구역) 임.

-기호(8)
토지이용계획확인원상 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역 모든
축종 제한지역), 역사문화환경보존지역(안동조탑동오층전탑 현상변경 허용기준(3구역)),
역사문화환경보존지역(안동 송리동 은행나무,영양남씨재사,후산정사(1구역) 임.

제시목록 외의 물건

현장조사 결과, 별첨‘사진용지’ 및 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 본건 기호(8)토지 일
부 지상에는 제시외건물 소재하는 것으로 조사됨.

공부와의 차이

본건 기호(8)토지는 공부상 지목‘전’이나 실제 일부 주거용 건부지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타
- 본건 토지는 공유지분 토지로서 지분별 위치 및 경계확인이 불가능하여 전체 면적을 기
준으로 한 평균가격을 적용하였으며, 매각지분 상대방 남주혜 지분 비율(지분 5분의2)에
의거 면적을 사정(소수점 셋째자리에서 반올림)하였는 바, 경매 진행시 참고바람.

- 현장조사 결과, 별첨‘사진용지’및‘지적 및 건물개황도’와 같이 본건 기호(8) 토지
일부 지상에는 일반 건축물대장상 (주택(목조 기와지붕 29.52㎡)) 등재되어 있으나 건물
등기사상전부증명서상 미등기상태인 토지소유권과 소유권 일치가 불분명한 제시외건물이
소재하는 것으로 조사되며, 자세한 사항은 경계측량 등이 요구되는 것으로 사료됨. 본건
기호(8)토지 일부 지상의 제시외건물은 개략적인 실측을 하여 원가법으로 평가하였으며,
감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하였는 바, 경매 진행시
참고바람.
본건 기호(8)토지 일부 지상의 제시외건물은 전체면적을 기준으로 매각지분 상대방 남주
혜 지분 비율(지분 5분의2)에 의거 면적을 사정(소수점 셋째자리에서 반올림)하였는 바,
경매 진행시 참고바람.

- 본건 기호(8)토지 일부 지상에 소재하는 제시외건물은 토지 사용·수익에 영향을 미치는
것으로 사료되나 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 평가하였으며, "(토지)감
정평가명세표"비고란에 제시외 건물의 면적 등을 고려하여 본건 토지의 사용 ㆍ 수익에
미치는 영향을 감안한 평가액을 함께 기재하였으니 경매 진행 시 참고바람.

- 본건 기호(8)토지는 귀제시 목록 및 공부상 지목 ‘전’이나 기준시점 현재 일부 주거용
건부지로 이용중인 바, 이를 감안하여 평가하였음.

- 본건 기호(1),(2)토지는 토지이용계획확인원상 하천구역에 저촉되는 바, 이를 감안하여
평가하였음.

- 별첨 ‘사진용지’와 같이 본건 기호(3)토지 일부 지상에는 이동이 가능하다고 사료되는
비닐하우스가 소재하는 바, 경매진행 시 참고바람.

- 본건 토지의 소재지, 위치, 면적, 수량 등은 귀 원의 제시목록 등을 기준하였는바 경매
진행 시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 지분매각, 공유자 우선매수 제한조건 있음. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환). 현황 : 전, 일부 지상의 비닐하우스 매각 제외. 목록 1,2는 하천구역 저촉 감안.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안동지원 2024타경103390 (1)

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 피OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 기타

1.2. 물건 소재지 및 용도

소재지: 경상북도 안동시 일직면 송리리 70

용도: 과수원

1.3. 감정평가액

감정가: 62,027,200원

1.4. 면적 정보

토지면적: 5,375.00㎡ (약 1,626.00 평)

토지지분: 2,150.00㎡ (약 650.37 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00 평)

건물면적: 0.00㎡ (0.00 평)

건물지분: 0㎡ (0.00 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00 평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 안동시 일직면 송리리 소재 통칭 "현마을" 남동측 및 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 농경지, 농가주택 및 임야 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

농기계 등의 접근은 가능하나, 일부 토지(기호 1~4)는 지적도상 맹지로서 인접 필지 또는 타인 소유의 토지를 경유하여 진출입이 가능합니다. 기호 5, 6, 7, 8 토지는 각각 남서측, 동측, 남측으로 포장도로와 접해 있어 차량 접근이 일부 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

기호 1, 2, 3, 4 토지는 지적도상 맹지이며, 인접 필지나 타인 소유의 토지를 통해 진출입이 가능합니다.

기호 5 토지는 남서측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

기호 6, 7 토지는 동측으로 폭 약 2-3미터의 포장도로와 접합니다.

기호 8 토지는 남측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

본 물건은 상속 등기를 거쳐 현재 공유 지분으로 소유권이 이전되었습니다. 말소기준권리로는 2024년 10월 7일자 2번 남주혜 지분 강제 경매개시결정이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이태희

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임대관계는 미상이며, 배당신고일자 및 전입/사업자 등록일자는 확인되지 않았습니다.

3.3. 인수주의 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 토지 이용 현황

주위 일대는 농경지, 농가주택 및 임야 등으로 형성된 농촌 지역입니다.

본 건 토지는 공부상 지목이 '전'(밭)이나, 기호 8 토지의 경우 실제 일부 주거용 건부지로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

4.2. 주변 시설

안동시 일직면은 농촌 지역으로, 주요 생활 편의시설은 안동 시내 또는 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

문화유적으로는 안동 조탑동 오층전탑, 안동 소호헌 등 다수의 문화재가 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건지 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 제한적일 것으로 예상됩니다. 일직면 소재지 또는 안동 시내를 통해 필요한 생활 편의시설을 이용해야 합니다.

5.2. 교육/의료 시설

인근에 유치원, 초등학교, 중학교 등이 있을 수 있으나, 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다. 의료 시설 또한 지역 보건소 또는 안동 시내 병원을 이용해야 할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본 건은 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다.

따라서 농지취득자격증명을 사전에 발급받아야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 일부 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역에 속해 있습니다.

* 기호 1, 2 토지는 하천구역에 저촉되어 있어 이용에 제약이 있습니다.

* 일부 토지(기호 5, 6, 7)는 역사문화환경보존지역(안동조탑동오층전탑, 안동 송리동 은행나무 등)으로 지정되어 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 토지 접근성

기호 1, 2, 3, 4 토지는 지적도상 맹지이므로, 차량 진입 및 이용에 불편함이 있을 수 있습니다.

6.4. 건물 관련 사항

기호 8 토지 일부 지상에 미등기 제시외 건물(주택으로 추정)이 소재하며, 공부상 지목은 '전'이나 실제 일부 주거용 건부지로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 등재 및 철거, 양성화 등 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.5. 공유 지분 및 우선매수권

본 건은 토지 공유 지분 매각이며, 공유자 우선매수 신고 제한 조건이 있습니다.

지분별 위치 확인이 어렵고, 매각지분 상대방(남주혜, 지분 5분의 2)의 지분 비율에 따라 면적이 사정되었습니다.

6.6. 임차인 관련

임차인 이태희는 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 그러나 임대관계가 불분명하므로, 잔금 납부 전 현장 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 안동시 일직면의 농경지로서, 형식적인 경매 절차를 통해 진행됩니다. 과수원 용도로 사용되었으나, 일부 토지의 맹지, 하천구역 저촉, 역사문화환경보존지역 편입, 미등기 제시외 건물 소재 등의 복합적인 권리 및 이용상 제약이 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 필수, 공유 지분 매각, 제시외 건물 처리 등은 낙찰 후 인수자가 부담해야 할 주요 사항입니다. 주변 환경은 농촌 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 경북 안동 지역의 농림지로서, 향후 토지 개발 가능성 또는 농업 목적 활용 시 고려할 수 있습니다.

* 형식적 경매로, 청산 절차상의 특징을 가집니다.

* 저평가된 지분을 활용한 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 62,027,200원입니다. 상기 명시된 여러 제약사항(맹지, 하천구역 저촉, 역사문화환경보존지역, 미등기 건물, 공유 지분 등)과 농지 관련 규제, 그리고 형식적 경매의 특성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 제반 권리 및 물건 상태를 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가 산정은 법률 및 부동산 전문가와 상담 후 진행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.