나이스옥션 법원경매 안동 2024타경103499 [1] 경상북도 영주시 휴천동 193 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에스 · 평가일 2024.10.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 경상북도 영주시 휴천동 소재 "남산초등학교" 남동측 인근에 위치하며
, 부근일대는 단독주택, 빌라, 소규모아파트, 상가 및 업무용건물, 주상용건물, 종
교시설, 관공서, 역사, 학교, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 공히 차량의 접근이 가능하며, 도심에 소재 대중교통수단의 이용사정도 무
난시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 남서측 하향경사지대내에 자체지반 비교적 평탄하게 조성된 사다리형에 가
까운 토지로서, 다가구주택 및 근린생활시설의 부지로 이용중이며, 지상일
부에 조경되어 있음.
기호(2): 남서측으로 하향경사를 이루는 부정형의 토지로서, 도로임.

인접 도로상태

기호(1): 동측으로 폭 약5-6미터의 포장도로, 서측으로 폭 약2-3미터의 포장도로와
각각 접하고 있음.
기호(2): 기호(1)이 서측으로 접하고 있는 폭 약2-3미터 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-108호선)(접합), 가축사육
제한구역(2013-02-25)(닭, 오리, 개, 돼지, 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 가축사육제한구역기타(2013-02-25)(소, 말, 사슴, 양)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상북도문화재
보호조례>, 상대보호구역(2014-08-26)(남산초등학교, 병설유치원)<교육환경
보호에 관한 법률>이며,
기호(2): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-02-25)(닭, 오리, 개, 돼지, 젖
소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역기타(2013-02
-25)(소, 말, 사슴, 양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화
환경보존지역<경상북도문화재보호조례>, 상대보호구역(2014-08-26)(남산초
등학교, 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.
나. 기타
없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층건으로서,
(건축물대장상 사용승인일: 2017.12.22)
외벽: 석재판재붙임, 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지, 타일 등 마감,
바닥: 장판지깔기, 석재타일, 일반타일 등 마감,
창호: 샷시 이중창 등의 구조임.

이용상태

(가) 1층: 근린생활시설, 계단실,
2,3층: 다가구주택 으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비(주택부분), 화재발신설
비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.
나. 기타
없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임, 매수신청보증금 최저매각가격의 20%. 일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안동지원 2024타경103499 (1)

소재지: 경상북도 영주시 휴천동 193 (신주소: 경상북도 영주시 번영로24번길 23-19)

용도: 다가구주택

감정가: 556,703,720원

토지면적: 331.00㎡ (약 100.13평)

건물면적: 434.30㎡ (약 131.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 포OOOOOOO (포산신용협동조합으로 추정)

특이사항: 재매각 물건임.

주의사항: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임. 일괄매각.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 영주시 휴천동에 소재하며, "남산초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 빌라, 소규모 아파트, 상가, 업무용 건물, 종교시설, 관공서, 학교, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 도심에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 초등학교, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 권리 분석 결과, 말소기준권리인 주식회사한별자산관리대부금융의 근저당권(을7, 2017.04.28. 접수)보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 여부는 추가 확인이 필요할 수 있으나, 제공된 정보상으로는 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

토지 등기부 요약:

- 소유권이전: 이미애 (2001.04.28.)

- 소유권이전: 김병주 (2017.04.28.)

- 근저당권: 주식회사한별자산관리대부금융 (2017.04.28. 접수, 말소기준권리)

- 지상권설정: 포산신용협동조합 (2017.04.28. 접수, 말소)

- 근저당권: 주식회사한별자산관리대부금융 (2017.08.28. 접수, 말소)

- 근저당권: 김성기 (2023.05.11. 접수, 말소)

- 가압류: 유예준 (2023.06.14. 접수, 말소)

- 임의경매: 포산신용협동조합 (2024.09.26. 접수, 말소)

- 근저당권부채권질권설정: 전주중앙신용협동조합 (2025.07.15. 접수, 말소)

- 근저당권부채권질권설정: 전주중앙신용협동조합 (2025.07.15. 접수, 말소)

- 토지 등기부채권 총액: 672,000,000원

건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 김병주 (2017.12.28.)

- 근저당권: 주식회사한별자산관리대부금융 (2018.01.05. 접수, 말소기준권리)

- 근저당권: 김성기 (2023.05.11. 접수, 말소)

- 가압류: 유예준 (2023.06.14. 접수, 말소)

- 임의경매: 포산신용협동조합 (2024.09.26. 접수, 말소)

- 근저당권부채권질권설정: 전주중앙신용협동조합 (2025.07.15. 접수, 말소)

- 근저당권부채권질권설정: 양이심 (2025.07.15. 접수, 말소)

- 근저당권부채권질권설정: 양순례 (2025.07.15. 접수, 말소)

- 근저당권부채권질권설정: 황대귀 (2025.07.15. 접수, 말소)

- 건물 등기부채권 총액: 672,000,000원

임차인 현황:

제공된 정보에 따르면 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 나타났습니다. 따라서 별도의 보증금 인수 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

* 김 : 보증금 2,000,000원, 차임 360,000원, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-10, 확정일자 2023-10-25, 배당신고일자 2024-12-16, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 대항력 없음.

* 석 : 보증금 0원, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-18, 확정일자 2021-10-18, 배당신고일자 2024-11-25, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 0원, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

모든 임차인의 대항력이 없으므로, 경매 낙찰 시 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. (단, 배당 결과에 따라 변동 가능성은 있음)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 영주시 휴천동 일대는 주거 지역과 상업 및 업무 시설이 혼합된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

다가구 주택으로서 임대 수요는 꾸준할 것으로 보이나, 소규모 상가 및 업무용 건물 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권의 특성을 가집니다.

인근 학교(남산초등학교)와 주거 시설이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요는 확보되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 시내버스를 이용한 대중교통 이용이 무난합니다.

* 교육: 남산초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 근린생활시설, 상가 등이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 단독주택, 빌라 등이 주를 이루는 주거 지역 내에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 매각에서 낙찰자가 잔금을 납부하지 못했으므로, 물건 자체 또는 매각 절차상의 잠재적 문제점을 추가적으로 검토해야 합니다.

* 높은 매수신청보증금: 최저매각가격의 20%라는 높은 보증금은 낙찰 후 잔금 미납 시 큰 손실을 야기할 수 있으므로 신중한 자금 계획이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이, 또는 미등기 증축/개축 부분의 존재 가능성은 항상 유의해야 합니다. (제공된 임차인 정보는 있으나, 건물 자체의 임대 현황은 별도 확인 필요)

* 권리관계 복잡성: 등기부채권 총액이 약 6억 7천만원에 달하며, 여러 권리들이 설정 및 말소된 이력이 있어 권리 분석 시 세심한 주의가 필요했습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 영주시 휴천동에 위치한 다가구주택으로, 남산초등학교 인근의 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건축물 사용승인일이 2017년으로 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조의 3층 건물입니다.

토지 및 건물 면적이 상당하며, 1층은 근린생활시설, 2-3층은 다가구주택으로 이용되고 있어 다양한 수익 창출이 가능합니다.

모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, '재매각' 물건이라는 점과 '높은 보증금률'은 주요 리스크 요인으로, 이에 대한 면밀한 검토와 대비가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권은 아니지만, 지역 내 준수한 입지: 남산초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 건물 상태 양호 예상.

* 다용도 활용 가능: 1층 근린생활시설 및 2,3층 다가구주택 구성으로 임대 수익 다각화 가능.

* 명확한 권리 관계: 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자 부담 적음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 556,703,720원입니다.

재매각 물건임을 감안하고, 임차인 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 일반적인 경매 낙찰가는 감정가의 80~100% 수준에서 결정될 수 있습니다.

다만, 재매각 사유, 현장 임장 결과, 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 정보만으로는 구체적인 입찰가 범위를 제시하기 어렵지만, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 경우 4억 5천만원 ~ 5억 5천만원 사이에서 경쟁이 이루어질 수 있을 것으로 예상됩니다. (실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁자 분석에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.