나이스옥션 법원경매 안동 2024타경1609 [1] 경상북도 영주시 풍기읍 수철리 286-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2-시멘기와지붕 및 아스팔트싱글지붕은 실제 기와형강판지붕임. 건물 중 2동은 매각외 대지와 양지상으로 추정.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안동지원 2024타경1609 (1)

소재지: 경상북도 영주시 풍기읍 수철리 286-4 (상세주소: 죽령로1648번길 15)

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 87,658,320원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 297.00㎡ (약 89.85평)

건물 면적: 99.51㎡ (약 30.10평)

건물 제시외 면적: 11.38㎡ (약 3.44평)

총 토지/건물 면적: 토지 297㎡, 건물 99.51㎡ (일괄매각)

1.3. 매각 정보

매각 구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

말소기준권리: 2024-10-14 강제경매 개시결정 등기 (채권자: 강현일)

1.4. 건물 정보

건축년도: 1940년 (사용승인일 기준)

구조: 일반목구조, 토조 혼합

지붕: 기와형강판지붕 (실제는 시멘트기와, 아스팔트싱글 혼합)

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본 물건은 경상북도 영주시 풍기읍 수철리의 농촌 또는 준농촌 지역에 위치하며, 인근에는 농경지 및 산림, 산재한 주거/상업 시설이 혼재되어 있을 것으로 추정됩니다. 풍기읍은 소백산 국립공원과 인접하여 자연환경이 우수하며, 전통적으로 인삼 산지로 알려져 있습니다.

2.2. 교통 환경

주요 도로망 접근은 지역 내 도로를 이용해야 하며, 고속도로 등 광역 교통망까지는 다소 거리가 있을 수 있습니다. 대중교통 이용은 버스 노선 등을 통해 가능하나, 배차 간격이 넓을 수 있어 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

2.3. 주변 환경

물건지 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 자연 친화적인 환경을 가지고 있으나, 도시 지역의 편리함과는 거리가 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 2024년 10월 14일 강제경매 개시결정 등기(채권자: 강현일)에 의해, 그 이전의 권리들은 원칙적으로 말소될 예정입니다. 등기부상 채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 강제경매 신청 채권자(강현일)의 채권액을 의미하는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사대종리치

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입(사업)일자: 2021년 06월 10일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

자료에 기재된 '인수 보증금 합계: 0원'에 따라, 임차인(주식회사대종리치)의 보증금 100만원은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 분석됩니다. 그러나 '대항력 있음' 표기가 있으므로, 경매 절차 진행 과정에서 이 부분에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

3.4. 특이사항

* 중복사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 존재할 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 해당 물건이 다른 부동산과 함께 공동 담보로 설정되었을 가능성이 있습니다.

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 목록2 건물(시멘기와/아스팔트싱글 지붕)은 실제 기와형강판지붕으로 확인되었습니다.

* 건물 중 2동은 매각 대상 토지가 아닌, 다른 대지나 양지상에 위치하는 것으로 추정됩니다. 이는 법정지상권 성립 여부나 건물 철거 등 법적 분쟁의 소지가 될 수 있는 매우 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

물건지 자체는 근린생활시설로 분류되어 있으나, 주변 지역의 상업 활동은 풍기읍 중심가에 집중되어 있을 가능성이 높습니다. 본 물건지는 소규모 점포나 지역 주민을 대상으로 하는 시설 운영에 적합할 수 있습니다.

4.2. 입지 장단점

* 장점: 상대적으로 저렴한 가격에 부동산을 취득할 가능성. 자연 친화적 환경.

* 단점: 상권 활성화 정도가 낮을 수 있음. 유동인구 및 잠재 고객 확보 어려움.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

* 교육시설: 풍기읍 소재 초.중.고등학교 등 이용 가능.

* 의료시설: 풍기읍 내 병원 및 의원 이용 가능.

* 편의시설: 풍기읍 중심지 상업시설(마트, 은행 등) 이용.

5.2. 주거 환경

조용한 전원생활이나 귀촌/귀농을 고려하는 분들에게 적합할 수 있으나, 대도시의 편리함과는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 관련 리스크

* 건물 노후화: 1940년 사용승인된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 것으로 예상됩니다. 이로 인한 유지보수 비용 증가 및 건물 안전 문제 발생 가능성이 높습니다.

* 구조적 문제: 일반목구조와 토조 혼합 구조는 유지보수에 특별한 주의를 요하며, 예상치 못한 하자 발생 위험이 있습니다.

* 매각외 건물: 건물 중 2동이 매각 대상 토지가 아닌 타 지상에 존재하는 것으로 추정되는 점은 가장 큰 리스크입니다. 이는 소유권 문제, 법정지상권 성립 여부, 건물 사용 제한 등 복잡한 법적 분쟁을 야기할 수 있으며, 해당 건물의 가치를 상실하게 할 수도 있습니다.

6.2. 권리관계 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인: '인수 보증금 합계 0원'으로 낙찰자 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 임차인의 대항력 유무는 경매 물건에서 항상 중요한 변수입니다. 보증금 액수 및 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. (비록 0원으로 분석되었지만)

* 중복사건 및 공동담보: 사건 진행 과정의 복잡성을 시사하며, 예상치 못한 추가 채권이나 권리 관계가 나타날 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 입지적 리스크

* 낮은 접근성 및 상권: 도심에서 떨어져 있어 교통 불편 및 상업 활동의 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영주시 풍기읍에 위치한 제2종근린생활시설로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 약 8천 7백만원 수준입니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 1940년에 건축된 노후된 건물과, 2동의 건물이 매각 대상 토지 외부에 존재하는 것으로 추정되는 점입니다. 이는 향후 법적 분쟁 및 추가 비용 발생의 직접적인 원인이 될 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 분석되어 낙찰자의 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 보입니다.

자연 친화적인 환경을 가지고 있으나, 교통 및 상업 시설 접근성은 다소 떨어집니다.

따라서 본 물건은 리스크 분석과 현장 답사를 통한 철저한 사전 조사가 필수적이며, 해당 리스크를 감수하고 투자할 만한 가치가 있는지 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 노후 건물 및 예상 외 건물 존재 등으로 인해 시장에서 저평가될 가능성이 있습니다.

* 용도 활용: 근린생활시설로서 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가, 작업장, 또는 주택으로의 개조 가능성을 고려해볼 수 있습니다. (단, 건물 상태 및 법적 제약 확인 필수)

* 입지 장점: 자연 친화적인 환경을 선호하는 수요층에게 어필할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 분석되었으므로, 낙찰자가 직접 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가 87,658,320원을 기준으로, 물건의 잠재적 리스크(노후 건물, 매각외 건물 추정, 임차인 존재 등)와 현장 조사 결과, 그리고 낙찰 후 예상되는 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 현재 감정가는 물건의 전반적인 상태와 리스크를 충분히 반영하지 못했을 가능성이 있습니다. 따라서 입찰 시에는 현장 답사를 통해 건물 상태, 제시외 건물 점유 관계, 주변 시세 등을 면밀히 파악한 후, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.