나이스옥션 법원경매 충주 2024타경760 [1] 충청북도 음성군 감곡면 문촌리 708 공장 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경760 [1] 충청북도 음성군 감곡면 문촌리 708 공장 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경760 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 문촌리 708 | 감정가: 2,350,073,800원 | 최저가: 1,203,238,000원 | 용도: 공장

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 충주지원 2024타경760 (1)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 문촌리 708 (공장 및 부속 토지)

용도: 공장

감정가: 2,350,073,800 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (부동산임의경매)

소유자/채무자: 주OOOOOOOO / 주OOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 4,980.00 제곱미터 (약 1,506.56 평)

건물면적: 2,500.26 제곱미터 (약 756.31 평)

제시외 건물면적: 1,087.20 제곱미터 (매각 포함 여부 확인 필요)

1.3. 핵심 특이사항

중복병합사건, 법정지상권 성립 여지 있음, 농지취득자격증명 필요 (일부 토지), 유동화물건.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 충북 북부 지역에 위치하며, 지리적으로 경기도 이천, 여주와 인접하여 수도권 접근성이 우수합니다.

38번 국도 및 중부내륙고속도로 감곡/장호원 IC가 가까워 물류 이동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 상권 및 주변 시설

소재지 주변은 전형적인 농촌 혼재형 공장 지대로, 중소 규모의 공장과 창고 시설, 농경지가 혼재되어 있습니다.

인근에 감곡면 소재지가 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능하나, 공장 운영에 필수적인 물류 및 생산 환경에 집중된 입지입니다.

2.3. 생활 정보 및 혐오시설

주변에 축사 등 농업 관련 시설이 일부 위치할 수 있어, 냄새나 소음 등의 혐오시설 유무를 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

대중교통 접근성은 낮은 편이므로 차량을 통한 출퇴근 및 물류 이동이 필수적입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요

본 건은 임의경매 사건으로, 중복 병합 사건이므로 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 법인으로, 기업 대 기업 간의 채권 문제로 인한 경매로 판단됩니다.

3.2. 특이 및 주의사항

법정지상권: 건물 매각 시 토지 상에 법정지상권 성립 여지가 있으므로, 건물과 토지의 소유자가 달라질 경우를 대비한 법적 검토가 필수입니다.

농지취득자격증명: 목록 5, 6 토지(지목 '전', 현황 잡종지)에 대해 '농지취득자격증명' 제출이 필요합니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수되므로, 입찰 전 소관 행정기관(음성군청)에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 매각 제외 및 인수 사항

매각 제외 물건: 제시외 물건 중 컨테이너, 이동식 주택(사무실), 카라반, 그리고 특정 기계기구(2024타경 31900 감정평가서상 a~d)는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 명도 시 철거/이전 문제가 발생할 수 있습니다.

인수 권리: 목록 2 토지에 설정된 '구분지상권설정등기'는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 이는 토지 이용에 제약을 가하는 권리이므로, 그 내용(범위, 목적 등)을 면밀히 분석해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 여부에 따른 리스크.

농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수 리스크.

매각 제외 물건 및 인수하는 구분지상권으로 인한 명도 및 토지 이용 제한 리스크.

4.2. 종합 의견

본 건은 토지 면적이 넓고 건물 면적(제시외 포함) 또한 충분하여 중규모 제조 및 물류 공장으로 사용하기에 적합합니다.

감정가가 23억 원대로 형성되어 있으며, 지리적 위치가 수도권 접근성이 우수하여 투자 가치가 높습니다.

다만, '농지취득자격증명', '구분지상권 인수', '법정지상권 여지', '매각 제외 물건' 등 권리 및 명도 측면에서 복잡한 문제가 산재해 있으므로, 일반 실수요자보다는 특수물건 처리 경험이 풍부한 전문 투자자의 접근이 필요합니다.

4.3. 투자 포인트

핵심 투자 포인트:

① 수도권 접근성 및 물류 환경 우수 (38번 국도, 중부내륙고속도로 근접).

② 대규모 공장 부지 및 건물 면적 확보.

③ 비교적 높은 감정가로, 낙찰가율에 따라 시세 대비 저가 취득 가능성.

법원 정보

충주지원 경매3계