나이스옥션 법원경매 충주 2024타경2773 [1] 충청북도 충주시 봉방동 268-5 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경2773 [1] 충청북도 충주시 봉방동 268-5 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경2773
• 주소: 충청북도 충주시 봉방동 268-5
• 감정가: 136,468,820원
• 최저가: 69,872,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 단독주택

충주지원 경매3계 2024타경2773 | 소재지: 충청북도 충주시 봉방동 268-5 | 감정가: 136,468,820원 | 최저가: 69,872,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서: 충주지원 2024타경2773 (1) 단독주택

1.1. 사건 개요

1.1. 1. 사건 기본 정보

사건번호는 충주지원 2024타경2773 (1)이며, 용도는 단독주택입니다.

소재지는 충청북도 충주시 봉방동 268-5입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 136,468,820원입니다.

1.1. 2. 채권/채무 관계

소유자와 채무자는 서OO이고, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

2. 물건 정보

2.1. 소재지 및 용도

본건은 충청북도 충주시 봉방동 소재 "국원고등학교" 남서측 후면에 위치하고 있는 단독주택입니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등 주거시설과 서측 인근 중로변의 주상용 부동산으로 형성된 지역이며, 주위환경은 보통입니다.

2.2. 토지 현황

토지면적은 219.80㎡ (약 66.49평)입니다.

토지 형태는 사다리형이며, 인근 지세는 등고 평탄하고 단독주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 북동측 일부가 세로(가) 막다른 골목길과 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 그 외 가축사육제한구역 및 상대보호구역(국원고등학교)으로 지정되어 있습니다.

2.3. 건물 현황

주건물 면적은 72.36㎡ (약 21.89평)이고, 제시외 건물 면적은 61.40㎡ (약 18.57평)입니다. 총 건물면적은 133.76㎡ (약 40.46평)입니다.

주건물(기호2)은 1983년 1월 7일 사용 승인된 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로, 주택(방3, 거실, 주방2, 화장실, 현관 등)으로 이용되고 있습니다.

제시외 건물(㉠~㉦)이 다수 존재하며, 특히 ㉡(주택, 약 20.9㎡)과 ㉣(주방, 약 5.7㎡)은 주택 및 주택 일부로 사용되고 있습니다.

2.4. 특이사항 및 주의사항

일괄매각으로, 제시외 건물 61.40㎡가 매각에 포함됩니다.

제시외 건물 중 ㉡ 및 ㉣은 주택 및 주택 일부로 사용 중이며, 추후 행정기관으로부터 위반건축물로 지정되어 시정 조치될 수 있으므로, 적법성 여부 확인 후 입찰이 요망됩니다. 이 부분은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

지상에 소재하는 수목은 토지 가격에 포함하여 평가되었습니다.

임대차 관계는 전체 미상입니다.

3. 입지조건 및 환경 분석

3.1. 입지조건

본건은 국원고등학교 남서측 후면 주택가에 위치하며, 전형적인 주거 밀집 지역의 단독주택입니다.

제2종일반주거지역 내에 위치하여 향후 재개발 등의 이슈 발생 시 주택으로의 가치가 변동될 수 있습니다.

3.2. 교통상황

본건 토지는 세로(가) 막다른 골목에 위치하고 있어 차량 진출입은 다소 불편할 수 있으나, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통입니다.

3.3. 상권분석 및 생활정보

주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등으로 형성된 주거 환경입니다.

서측 인근 중로변에 주상용 부동산이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

인근에 국원고등학교가 소재하고 있어 교육 환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 특별히 알려진 혐오시설은 없으며, 주거 환경은 감정가 기준으로 '보통' 수준입니다.

4. 권리분석

4.1. 매각대상

토지와 건물 일괄매각 건으로, 낙찰자는 토지와 건물 전체를 취득하게 됩니다.

제시외 건물 61.40㎡도 매각에 포함되므로, 건물 현황을 전체적으로 취득하게 됩니다.

4.2. 경매 구분 및 소유자

부동산임의경매 사건으로, 채권자의 임의 경매 신청에 의해 진행됩니다.

소유자와 채무자가 서OO로 동일하며, 채권은 한OOOOOOO입니다.

4.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대관례는 미상으로 확인되어, 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 거주자 및 임차인 유무, 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수할 보증금이 발생할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

위반건축물 리스크: 제시외 건물 중 ㉡ 및 ㉣이 주택 및 주택 일부로 사용되어 위반건축물로 지정될 가능성이 있습니다. 이 경우 이행강제금 부과 또는 시정 조치 명령이 내려질 수 있으므로, 매수 후 철거 또는 양성화 비용 등을 고려해야 합니다.

도로 접근성: 토지가 세로(가) 막다른 골목길에 접하고 있어 차량 접근성이 다소 낮을 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 명도 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁 또는 추가적인 비용(명도소송 등)이 발생할 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 충주시 봉방동 국원고등학교 인근 주거 밀집 지역에 위치한 비교적 오래된(1983년 승인) 단독주택입니다. 토지 면적이 약 66.49평으로 단독주택 부지로는 적절한 규모를 갖추고 있습니다.

가장 큰 리스크는 제시외 건물 중 일부가 위반건축물로 지정될 가능성이 있다는 점입니다. 이를 해결하기 위한 비용과 시간이 투자의 성패를 좌우할 수 있습니다.

입지 환경이 양호하고 제2종일반주거지역에 위치하고 있어 장기적인 관점에서 토지의 활용 가치가 높을 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

토지의 활용 가치: 219.80㎡ (약 66.49평)의 제2종일반주거지역 내 토지이므로, 기존 주택을 리모델링하거나 신축을 통해 토지 가치를 극대화할 수 있습니다.

주거 환경: 국원고등학교 인근의 주거 지역으로, 주위환경이 보통 수준이며, 생활 편의시설이 인접 중로변에 형성되어 있어 실수요자의 거주 환경으로는 무난합니다.

감정가 기준의 판단: 감정가가 136,468,820원으로 책정되었으며, 제시외 건물을 포함한 일괄 매각이므로, 위반건축물 리스크를 감안하더라도 충분한 가격 경쟁력이 있다면 투자 매력이 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매3계