나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33784 [3] 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 626 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33784 [3] 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 626 답 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경33784 | 소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 626 | 감정가: 113,148,000원 | 최저가: 57,931,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경33784 (3)

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 626

용도: 답 (토지매각)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 충OOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 2020.50㎡ (약 611.23평)

건물면적: 0.00㎡

제시외면적: 0.00㎡

감정가: 113,148,000원

토지 지분율: 202050 (전체 지분 매각으로 추정되나, 지분율 표기가 면적 그대로 되어 있어 확인 필요)

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 소재 '주덕119안전센터' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 중소규모의 공장, 판매점 및 음식점 등의 근린생활시설이 혼재하는 주덕읍소재지 외곽 농촌지역의 특성을 보입니다.

교통상황은 양호한 편으로, 서측 인근 신양대로를 통해 충주시 중심부 및 음성군 등 인근 지역으로의 이동이 용이하며, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 접근성도 갖추고 있습니다.

형태는 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 유사사다리형의 토지이며, 서측 및 북측으로 노폭 약 3m의 포장도로에 접하고 있어 농기계류의 진출입이 가능합니다.

2.2. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지 전부입니다.

제시외 물건 및 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

본건의 가장 큰 권리적 특징은 '농지취득자격증명원(농취증)' 제출이 필수라는 점입니다.

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필요. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다. 입찰 전 소관 행정기관(주덕읍사무소 등)에 농지취득자격증명원 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 주덕읍 신양리는 주덕읍소재지 외곽의 농촌지역이나, 중소규모 공장, 판매점 및 음식점 등의 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 일정 부분 접근이 가능합니다.

주덕119안전센터가 인근에 있어 치안 및 안전 시설 접근성은 양호합니다.

주변 지역은 농업용 토지와 주거 시설이 혼재된 지역으로, 도심의 상업 시설과는 거리가 있으므로, 실거주 또는 상업용 개발을 염두에 둔다면 상권의 배후 수요가 부족할 수 있습니다.

2.4. 잠재적 리스크

1) 복잡한 토지이용계획: 본건은 '농림지역'인 동시에 '도시지역', '생산녹지지역', '농업진흥구역'에 해당합니다. 농업진흥구역은 농지법에 따른 개발 행위 제한이 매우 강력하여, 농업 외 다른 용도로의 전용이 사실상 불가능하거나 매우 어렵습니다. 복잡하게 얽힌 규제는 향후 개발 및 토지 활용에 중대한 제약이 될 수 있습니다.

2) 농지취득자격증명: 농취증 미제출 또는 불가능 시 보증금 몰수라는 명확한 리스크가 존재하므로, 반드시 사전 확인이 필요합니다.

3) 인접지 경계 불분명: 감정평가서에 인접지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 별도의 측량을 요한다고 명시되어 있습니다. 추후 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

4) 주변 환경(혐오시설/불편시설): 감정평가서상 '중소규모의 공장'이 주변에 혼재되어 있다고 명시되어 있어, 소음, 분진, 냄새 등 환경적인 불편함(혐오시설에 준하는 환경적 리스크)이 존재할 수 있습니다.

3. 투자 제언

3.1. 투자 포인트

1) 대규모 면적: 2020.50㎡ (약 611평)의 대규모 필지로, 장기적으로 농업용 또는 제한적 개발(농업 관련 시설)을 고려할 때 용이합니다.

2) 교통 접근성: 신양대로를 통한 충주 시내 및 인접 음성군으로의 접근성이 양호하여 농산물 운송 등 물류 이동에 유리합니다.

3) 도로 조건: 서측 및 북측 포장도로에 접하고 있어 농기계 진출입이 편리합니다.

3.2. 종합 의견

본건은 토지이용계획상 '농업진흥구역' 내 '답(畓)'으로, 농지 본연의 목적으로서의 투자 가치가 높습니다. '농지연금' 등 농업 관련 장기적인 투자를 고려하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

그러나 '농림지역', '농업진흥구역'이라는 강력한 규제로 인해 향후 지가 상승을 기대하는 단기 투기 목적이나, 농업 외 타 용도 개발을 목적으로 하는 투자자에게는 적합하지 않습니다.

최종적으로 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인하고, 복잡한 토지이용계획 및 경계 불분명 리스크를 인지한 상태에서 농지 실수요자로서 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.

법원 정보

충주지원 경매3계