나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33784 [2] 충청북도 충주시 대소원면 탄용리 319 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33784 [2] 충청북도 충주시 대소원면 탄용리 319 답 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경33784 | 소재지: 충청북도 충주시 대소원면 탄용리 319 | 감정가: 24,219,000원 | 최저가: 12,400,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

본 보고서는 충주지원 2024타경33784 (2) 사건의 물건에 대한 경매 컨설팅 보고서입니다. 본 건은 충청북도 충주시 대소원면 탄용리 319 소재의 답(농지)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일하며, 채권자는 충OOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지 전부이며, 건물 면적은 없습니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 건 토지의 면적은 621.00제곱미터(약 187.85평)이며, 감정가는 24,219,000원입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본 건 토지(일련번호 2)는 충주시 대소원면 탄용리 "탄동마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지와 단독주택이 혼재하는 전형적인 농촌지역입니다.

교통 상황은 북측 인근의 외동길을 통하여 충주시 중심부 및 인근 지역으로의 이동이 용이하며, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본 건 소재지는 농촌지역으로 별도의 상권은 형성되어 있지 않으나, 인근 "탄동마을회관"을 중심으로 한 지역 주민들의 생활권입니다. 주덕읍소재지와 충주시 중심부와 가까워 차량을 이용할 경우 마트, 병원 등의 근린생활시설 이용이 가능합니다.

주변 환경을 검색한 결과, 본 건 인근에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 추후 현장답사를 통한 주변 환경 확인이 필수적입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본 건은 채권자 충OOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자 및 채무자가 동일한 박OO이므로, 단순 담보권 실행 경매로 판단되며 복잡한 소유권 분쟁의 여지는 낮습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

본 건은 토지매각이며 다음과 같은 핵심적인 특이 및 주의사항이 존재합니다.

1. 농지취득자격증명 필수: 본 건은 용도가 '답'인 농지입니다. 최고가 매수신고인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금은 몰수됩니다. 입찰 전 소관 행정기관(충주시청 또는 대소원면사무소)에 자격증명 발급 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

2. 지적도상 맹지: 감정평가서상 일련번호 (2) 토지는 "맹지임"으로 명확히 기재되어 있습니다. 이는 지적도상 도로에 접하지 않아 건축허가 등 개발 행위에 심각한 제약이 있음을 의미합니다.

3. 기타 사항: 본 건 토지는 인접지와의 경계가 불분명하다고 기재되어 있으므로, 정확한 경계 확인을 위해 별도의 측량이 요구됩니다.

4. 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형)으로 지정되어 개발 여지는 있으나, 맹지라는 결정적인 제약이 있습니다. 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리) 및 공장설립승인지역(수도법)으로 지정되어 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

1. 맹지 리스크: 본 건은 지적도상 맹지이므로 현재 상태로는 건축물을 신축하거나 대지로 용도 변경하는 등의 개발 행위가 사실상 불가능합니다. 맹지 해소(인접 토지 일부 매입 또는 사용 승낙 등)를 위한 추가 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.

2. 농취증 리스크: 농지취득자격증명원 미제출로 인한 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 농업경영계획서 제출 등 관련 법령 준수가 필수입니다.

3. 경계 리스크: 감정평가서에 언급된 바와 같이 인접지와의 경계 불분명으로 인한 추후 분쟁 가능성이 존재하며, 명확한 사용을 위해 측량 비용이 발생합니다.

4.2. 투자 포인트 및 종합 의견

종합 의견: 본 건은 충주시 인근의 계획관리지역 농지라는 점에서 잠재적인 개발 가치는 있으나, 결정적인 리스크인 "맹지"로 인해 현재 시점에서의 가치는 낮게 평가됩니다.

투자 포인트:

1. 계획관리지역 농지: 비도시 지역이지만 계획관리지역 내에 위치하여 향후 맹지가 해소될 경우, 생산관리지역이나 보전관리지역보다 개발 행위에 유리합니다.

2. 낮은 감정가: 토지 면적 대비 감정가가 높지 않은 편입니다.

3. 맹지 해소 능력: 맹지를 해소할 수 있는 인근 토지 소유자와의 협상 능력이나 맹지 해소 노하우를 가진 투자자에게는 저가에 취득하여 부가가치를 창출할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

맹지 해소 방안을 명확히 확보할 수 있는 경우에 한하여 입찰을 고려해야 하며, 그렇지 않을 경우 농지 본연의 목적인 경작용으로만 활용해야 합니다.

법원 정보

충주지원 경매3계