나이스옥션 법원경매 충주 2024타경34855 [1] 충청북도 충주시 대소원면 매현리 367-2 창고시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경34855 [1] 충청북도 충주시 대소원면 매현리 367-2 창고시설 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경34855 | 소재지: 충청북도 충주시 대소원면 매현리 367-2 | 감정가: 301,090,435원 | 최저가: 154,158,000원 | 용도: 창고시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

본 건은 충청북도 충주시 대소원면 매현리에 위치한 창고시설 및 부속 토지 일괄 매각 건입니다.

사건번호는 충주지원 2024타경34855 (1)이며, 감정가는 총 301,090,435원입니다.

전체 토지 면적은 2,830.00㎡ (약 856.18평)이며, 건물 면적은 488.43㎡ (약 147.74평)입니다.

1.2. 진행 정보

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 창고시설 (일련번호 7), 단독주택 (일련번호 8, 9)

소유자/채무자: 박OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 충주시 대소원면 매현리 소재 '매현보건진료소' 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 농경지, 임야, 주택 등이 혼재한 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본 건 또는 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 및 형태

토지 이용: 일련번호 1, 3은 등고평탄한 부정형 토지로 창고등 건부지로 이용 중이며, 2필지 일단으로 감정평가되었습니다. 일련번호 2, 4, 5는 등고평탄한 사다리형 토지로 답(논)으로 이용 중입니다. 일련번호 6은 완경사 부정형 토지로 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

용도 지역: 모든 필지가 계획관리지역 및 성장관리계획구역(일반형)에 속하여 비교적 개발 및 이용이 용이합니다.

접근 도로: 일련번호 1, 3, 5는 포장도로에 접하나, 일련번호 2, 4는 지적도상 맹지입니다. 일련번호 6은 지목 도로에 접하나 인접 사유지 포장도로를 통해 진출입하고 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 인수되는 권리 (주의 필요)

본 건은 임차인 유무와 별개로, 등기부상 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 존재하므로 입찰 시 매우 주의해야 합니다.

1. 지상권설정등기 (1988.12.6.): 목록 1, 2 토지의 을구 1번 지상권설정등기는 매수인에게 인수됩니다.

2. 구분지상권설정등기 (2021.3.25.): 목록 3, 4 토지의 을구 6번 구분지상권설정등기(송전선 등 전기공급설비 관련 추정)는 매수인에게 인수됩니다. 이는 토지의 이용에 제약을 줄 수 있으므로 반드시 현장 확인 및 권리 범위 확인이 필요합니다.

3.2. 필수 확인 사항 및 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명원 (농취증): 일련번호 2, 4 토지가 답(농지)이므로, 매수인은 낙찰 후 농지취득자격증명을 제출해야 합니다 (미제출 시 보증금 몰수). 입찰 전 소관 행정기관(충주시 대소원면사무소)에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 맹지 및 사유지 도로: 목록 2, 4는 지적도상 맹지이며, 목록 3, 5, 6 진출입 도로 일부에 사유지가 포함되어 있어 향후 진출입에 따른 사용료 발생 가능성이 있습니다. 도로 이용 현황 및 사유지 소유자와의 관계를 확인해야 합니다.

3. 건물 상태: 일련번호 8, 9 단독주택 건물 지붕 일부에 누수가 있다는 탐문조사 결과가 있습니다. 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

4. 경계 및 현황 차이: 토지 경계가 다소 불분명한 부분이 있어, 정확한 면적 및 이용 상황 확인을 위해 측량이 필요할 수 있으며, 측량 결과에 따라 감정평가액이 변동될 수 있습니다.

5. 제시외 물건: 토지 및 건물에 제시외 건물(ㄱ), 수목(ㄴ), 태양광설비(ㄷ)이 존재하나, 이는 감정가에 포함되어 일괄 매각 대상입니다.

4. 상권분석, 생활정보 및 혐오시설 검토

4.1. 상권분석

본 건은 농촌 지역의 창고시설 및 주거용 부동산으로, 일반적인 상업 지구의 상권 분석과는 거리가 있습니다.

주변에 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하며, 상업 시설보다는 생산 및 주거 용도로서의 가치가 중시됩니다.

계획관리지역이므로 창고 및 소규모 제조업 관련 시설의 입지로는 비교적 양호하며, 충주 시내 접근성을 고려한 물류 및 보관 용도로 잠재력이 있습니다.

4.2. 생활정보

주요 인프라는 '매현보건진료소' 외에는 확인되지 않으며, 생활 편의시설은 다소 원거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

대소원면 소재지나 충주 시내까지 차량 이동이 필수적인 농촌형 생활권입니다.

4.3. 혐오시설 검토

인근 충주시 대소원면 주변 지역에는 과거 충주시 클린에너지파크(쓰레기 소각장) 또는 매립장 관련 시설이 이슈가 된 적이 있습니다.

본 건 소재지와 정확한 직선거리는 확인되지 않으나, 입찰 전 해당 지역의 광역 혐오시설(폐기물 처리 시설 등) 유무와 본 건에 미치는 영향을 직접 확인하는 것이 안전합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 토지 면적이 넓고 (약 856평), 계획관리지역에 창고시설 및 주거시설이 함께 포함된 일괄 매각 건입니다.

토지 이용도가 높은 창고 건부지(1, 3)와 답(2, 4, 5), 주택 건부지(6)가 복합되어 있어 투자 목적에 따라 활용 방안이 달라질 수 있습니다.

다만, 인수되는 지상권/구분지상권, 농취증 제출 의무, 맹지, 사유지 도로 이용 등 다수의 권리 및 이용상 리스크가 있으므로, 초보 투자자에게는 위험 부담이 클 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

1. 넓은 면적의 계획관리지역: 광대한 토지를 계획관리지역에서 확보하여 향후 개발 여지가 높습니다.

2. 창고시설 활용 가능성: 충주 지역의 물류 및 보관 용도 수요를 고려한 창고시설(488.43㎡)을 즉시 활용할 수 있습니다.

3. 주거 시설 포함: 창고 관리 또는 전원생활을 위한 주택(일련번호 8, 9)이 함께 포함되어 있습니다.

5.3. 추천 대상

* 농취증 발급이 가능한 실수요자 및 법인 (농업 경영 계획 수립 필요)

* 인수되는 지상권 및 구분지상권의 영향을 분석하고 활용 방안을 모색할 수 있는 경험 있는 투자자

* 창고 용도와 농지, 주택을 복합적으로 운영하고자 하는 자

6. 유의사항 요약

1. 농취증 제출 (필수, 미제출 시 보증금 몰수)

2. 인수되는 지상권 및 구분지상권 범위 및 제약 확인

3. 목록 2, 4 맹지 해소 방안 및 사유지 도로 이용료 발생 가능성 검토

4. 주택(8, 9) 누수 등 건물 상태 확인 및 수리 비용 산정

법원 정보

충주지원 경매3계