나이스옥션 법원경매 원주 2024타경3468 [1] 강원특별자치도 원주시 단계동 1215 봉화산벨라시티 108동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호연 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 원주시 단계동에 소재하는 "원주시농산물 도매시장" 남측 인근에 위
치하는 "봉화산벨라시티 제108동 제5층 제502호"로서, 주위는 대체적으로 아파트 및 소규모
근린생활시설 등으로 형성된 아파트 지대임.

교통상황

본 건까지 단지 내 도로를 통하여 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제
반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 23층 중 제5층 제502호로서,
- 외벽: 몰탈페인팅, 인조석마감 등,
- 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등,
- 창호: 플라스틱 프레임 마감 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용 중임.(상세 이용내역은 후면 "호별배치도 및 내부구조도" 참조.)

설비내역

승강기, 지하주차장, 위생 및 난방시설, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, "아파트 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 간선도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(단계 도시개발구역), 중로1류(폭 20m-25m)(2022-07
-08)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
도시개발구역(2021-02-10)<도시개발법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2024타경3468 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 단계동 1215 봉화산벨라시티 108동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 297,000,000원

토지 면적: 45.81㎡ (약 13.86평)

건물 면적: 74.67㎡ (약 22.59평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

사용 승인일: 2016년 10월 13일

건축 규모: 총 23층 중 5층

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 강원특별자치도 원주시 단계동에 소재하는 "봉화산벨라시티" 단지 내 108동 5층 502호입니다.

* 주변 환경: "원주시 농산물 도매시장" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 아파트 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주거 지대입니다.

* 교통: 단지 내 도로를 통해 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 본 건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(단계 도시개발구역), 중로1류(폭 20m-25m) 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 도시개발구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 7월 10일 신한은행 근저당권 (을2)입니다. 본 경매 절차 진행 시 말소될 예정입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권: 주식회사 월드 → 김영애 → 박미주 (2020년 7월 10일 매매)

* 근저당: 신한은행 (180,000,000원, 을2), 소상공인자영업자새출발기금주식회사 (118,800,000원, 을4) - 모두 말소 예정입니다.

* 가압류: 강원신용보증재단 (9,443,532원, 갑5), 신용보증기금 (15,227,074원, 갑6), 신용보증기금 (18,726,085원, 갑7), 서민금융진흥원 (11,801,270원, 갑8), 신한카드 (5,187,076원, 갑9), 소상공인시장진흥공단 (23,628,458원, 갑10) - 모두 말소 예정입니다.

* 임의경매 개시 결정: 신한은행 (139,647,521원, 2024년 12월 10일, 갑11)

* 채권 총액: 등기부 채권 총액은 약 382,813,495원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 미상, 해당 없음 예상)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 정보는 미상입니다.

* 주의: 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 대한 상세 정보가 미상으로 남아있으므로, 실제 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 원주시 농산물 도매시장 인근에 위치하고 있으며, 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 지역 특성: 본 건이 위치한 지역은 대체로 아파트 단지와 소규모 상업 시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 개발 계획: 단계 도시개발구역 및 도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 조사: 주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 주거 환경을 저해할 만한 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전제3구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 포함되어 있어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보: 봉화산벨라시티는 8개동, 총 566세대 규모이며, 2016년 10월 13일 사용 승인되었습니다. 최고 24층, 최저 2층으로 구성되어 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 도서관, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있으며, 전기차 충전 시설도 구비되어 있습니다.

* 교통 이용: 단지 내 도로를 통해 간선도로와 연계되어 있어 차량 이용이 편리합니다. 인근 버스 노선 등 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

* 학군: 인근 학군으로는 평원초등학교, 치악중학교, 북원여자고등학교가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 특이사항이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 정보 미상: 인수 보증금 합계는 0원이지만, 상세 임차인 정보가 미상으로 남아있어 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다.

* 소유권 변동 이력: 등기부상 다수의 가압류 등 채무 불이행 흔적이 있어, 복잡한 채무 관계가 존재했던 물건으로 파악됩니다.

* 토지이용계획: 비행안전제3구역, 가축사육제한구역 등 일부 규제사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 단계동에 위치한 봉화산벨라시티 아파트로서, 2016년에 준공되어 비교적 신축에 속하며 입지 조건 또한 양호한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 임차인 정보가 미상이라는 점은 추가적인 확인과 주의가 필요합니다. 유동화 물건이라는 특수성이 있으나, 일반적인 아파트 경매 절차를 따를 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가와 비교 시, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 거래된 사례가 있어 시세 대비 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 원주시의 주요 생활권 내에 위치하며, 주변 기반 시설 및 교통 여건이 우수합니다.

* 안정적인 시세: 지역 내 비교적 신축급 아파트로, 꾸준한 수요가 예상되어 시세 변동성이 적습니다.

* 명확한 권리 분석: 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 없어 권리 관계가 단순합니다.

* 개발 호재: 단계 도시개발구역 지정 등 지역 개발 계획이 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매가 분석:

* 2026년 6월, 59.9031㎡ (약 18.12평) : 25,400만원

* 2026년 6월, 74.6711㎡ (약 22.59평) : 28,900만원 (본 건 면적과 유사)

* 2026년 6월, 59.9847㎡ (약 18.14평) : 24,400만원

* 감정가: 297,000,000원

* 시세 고려: 본 건 면적과 유사한 74.6711㎡의 최근 매매가는 28,900만원으로, 이는 감정가(297,000,000원) 대비 약 97.3% 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정: 명도 비용, 취득세 등 제반 부대 비용을 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 범위에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. 인수 보증금은 0원이므로 고려 대상에서 제외됩니다.

* 최종 예상 입찰가: 약 280,000,000원 (입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.