나이스옥션 법원경매 춘천 2024타경2209 [1] 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 삼마치리 879-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 삼마치리 소재 "삼마치2리노인회관" 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 단독주택, 골프장 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 기준시점 현재 부정형 평지의 도로임.
기호(2): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 구거임.
기호(3): 기준시점 현재 부정형 평지의 건부지임.

인접 도로상태

기호(1): 본건이 노폭 약 3-4M 내외의 아스콘포장 도로임.
기호(2): 지적도상 맹지임.
기호(3): 본건 북서측에 소재하는 노폭 약 3-4M 내외의 아스콘포장 도로인 본건 기호(1)과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(홍천062), 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(독골천)<소하천정비법>임.
기호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(홍천062), 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

1)목측상 본건 일부 토지 기호(3) 지상에 조경수(소나무, 개솔송나무, 배나무, 자두나무, 사과나무, 앵두나무, 보리수나무, 복숭아나무, 단풍나무, 수국나무, 측백나무, 안개나무, 덩굴장비, 주목, 철쭉, 대추나무, 산수유나무, 벚나무, 모과나무, 물푸레나무 등) 및 조경석, 메쉬휀스가 소재하는 것으로 조사되었으며, 본건 토지 지상에 소재하는 조경수 등은 거래관행 및 그 경제적 가치 등을 종합하여 토지에 포함하여 일괄평가 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.
2)본건 토지 기호(3) 지상 위 별첨 "사진"과 같이 관정설비(굴착심도 100m, 굴착직경 150mm)가 소재하는 것으로 조사되었으며, 본건 평가에서는 정상적인 작동이 되는것을 기준하여, 이를 제시외물건으로 평가하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 정확한 소유권관계, 깊이, 규격 정상작동여부 등은 별도의 재확인을 요함.
3)본건 토지 기호(3) 지상에 별첨 "사진"과 같이 "이동식저온저장고"가 소재하나, 구조, 면적 및 이동의 가능성 등을 고려시 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

기호(1): 제시목록 및 공부상 지목 "답"이나 현황 "도로"임.
기호(2): 제시목록 및 공부상 지목 "답"이나 현황 "구거"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4): 철근콘크리트조 샌드위치판넬지붕 2층 건으로서,
외벽: 벽돌 및 징크마감 등,
내벽: 페인팅 마감, 타일붙임 마감, 벽지도배 마감 등임,
창호: 알루미늄 샤시 창호 및 플라스틱 샤시 창호임.

이용상태

근린생활시설 및 주택으로서,
지1층: 창고시설임.
1층: 근린생활시설임.
2층: 단독주택(주방 및 거실, 방3, 욕실3 등)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 물건(관정설비) 포함
-지상 휀스 시설, 조경수, 잔디, 분수대 시설 매각 제외(현황조사보고서상 임차인 김응규의 본인 소유 진술)
-현황조사보고서상 목록4 1층 근린생활시설 인테리어 및 2층 내부 인테리어를 임차인 김응규 본인이 하였다고 진술함
-목록3 철거 및 이동이 용이한 이동식저온저장고 매각 제외
-목록1,2 공부상 '답'이나 목록1 현황 '도로', 목록2 현황 '구거'임
-목록1,2 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 증명원 제출기간내 발급위해 미리 신청 요-문의:홍천읍사무소
-대항력 있는 임차인 있음[임차인 김응규 임차보증금(권리신고액 50,000,000원) 매수인이 인수함]
-매수신청보증액은 최저매각가격의 2할임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 춘천지방법원 2024타경2209 (1)

1.2. 소재지: 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 삼마치리 879-2 (도로명주소: 강원특별자치도 홍천군 독골길 15)

1.3. 용도: 근린생활시설, 단독주택, 창고시설 (제2종근린생활시설)

1.4. 감정가: 1,500,397,670원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적: 3,181.00㎡ (약 962.5평)

1.5. 2. 건물면적: 755.44㎡ (약 228.5평)

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산 임의경매

1.8. 채권자: 유더블유제십오차유동화전문

1.9. 특수물건정보: 농지취득자격증명 필요, 유동화물건, 대항력있는임차인, 재매각

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2. 입지조건

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2.1. 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 삼마치리 소재 "삼마치2리노인회관" 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 단독주택, 골프장 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수 등으로 보아 대중교통 사정은 보통시됨.

2.3. 토지 이용 현황

* 기호(1): 기준시점 현재 부정형 평지의 도로임. 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '도로'로 이용 중임.

* 기호(2): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 구거임. 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '구거'로 이용 중임.

* 기호(3): 기준시점 현재 부정형 평지의 건부지임.

2.4. 인접 도로 상태

* 기호(1): 본건이 노폭 약 3-4M 내외의 아스콘 포장 도로임.

* 기호(2): 지적도상 맹지임.

* 기호(3): 본건 북서측에 소재하는 노폭 약 3-4M 내외의 아스콘 포장 도로인 기호(1)과 접함.

2.5. 건물 구조 및 이용 현황

* 구조: 철근콘크리트조 샌드위치판넬 지붕 2층 건물임.

* 외벽: 벽돌 및 징크 마감 등.

* 내벽: 페인팅 마감, 타일 붙임 마감, 벽지 도배 마감 등.

* 창호: 알루미늄 샤시 창호 및 플라스틱 샤시 창호임.

* 이용 현황: 지1층은 창고시설, 1층은 제2종근린생활시설, 2층은 단독주택(주방, 거실, 방3, 욕실3 등)으로 이용 중임.

2.6. 주변 시설

* 인근에 골프장이 소재하며, 홍천읍 중심부까지 차량으로 약 5-10분 거리에 있어 대형마트, 전통시장, 금융기관 등 다양한 상업 및 편의 시설 이용이 편리함.

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

* 근저당권 (박종민, 2022-05-26, 금65,000,000원) 및 임의경매개시결정 (유더블유제십오차유동화전문, 2024-08-08, 1,024,146,674원)이 말소기준권리가 됨.

3.2. 총 채권액 (말소 예정)

* 등기부상 총 채권액 합계는 1,535,000,000원이며, 이는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인 김응규 씨의 보증금 50,000,000원은 매수인이 인수해야 함.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김 (본명: 김응규)

* 임차보증금: 50,000,000원 (매수인이 인수)

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2018-11-30

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 1층 근린생활시설 인테리어 및 2층 내부 인테리어를 본인이 직접 하였다고 진술함.

3.5. 등기부 현황 요약

* 다수의 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 본 경매 절차를 통해 대부분 말소될 예정임.

* 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 50,000,000원은 매수인이 낙찰가와 별도로 인수해야 함.

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4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

* 본건 소재지는 농경지, 임야, 단독주택, 골프장 등이 혼재된 농촌 지역으로, 지역적 특색을 지니고 있음.

4.2. 잠재적 개발 요인

* 본건 토지(기호 1,2,3)는 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있음. 단, 세부적인 이용 행위는 관련 법규 및 조례 확인이 필요함.

4.3. 업종 적합성

* 건축물 현황상 제2종근린생활시설, 단독주택, 창고시설로 이용 가능하여, 다양한 목적의 활용이 가능하며 임대 수익 창출 잠재력을 가짐.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설

* 홍천읍 중심부에 대형마트, 전통시장, 금융기관 등 다양한 편의시설이 위치해 있어 차량으로 이동 시 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

* 홍천중학교, 홍천고등학교 등 교육 시설이 홍천읍 내에 분포하고 있으나, 본건에서 다소 거리가 있음 (차량 이동 필요).

5.3. 의료시설

* 홍천군 보건소 및 홍천 종합병원 등 주요 의료 시설이 홍천읍 내에 위치해 있어 기본적인 의료 서비스 이용이 가능함.

5.4. 주변 혐오시설

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건으로부터 가깝거나 직접적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았음.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 농지취득자격증명 관련

* 토지 중 공부상 지목이 '답'인 필지(기호 1, 2)는 현황이 '도로'와 '구거'로 이용되고 있으나, 경매 진행 시 농지취득자격증명 제출이 요구될 수 있음. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 홍천읍사무소 등을 통해 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 함.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수

* 임차인 김응규 씨는 대항력이 있으며, 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수해야 함. 이는 낙찰가 외 추가로 부담해야 하는 비용이므로, 총 투자 비용 산정 시 반드시 고려해야 함.

6.3. 매각 제외 물건

* 지상 휀스 시설, 조경수, 잔디, 분수대 시설, 이동식저온저장고 등 일부 물건은 매각에서 제외되므로, 이에 대한 현황을 사전에 면밀히 파악해야 함.

6.4. 현황과 공부상 지목 불일치

* 기호(1) 토지가 공부상 '답'이나 현황 '도로'로, 기호(2) 토지가 공부상 '답'이나 현황 '구거'로 이용되는 점은 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 관련 민원이나 행정 절차 발생 가능성이 있음을 시사함.

6.5. 임차인 소유 주장 내부 시설

* 임차인 김응규 씨가 1층 근린생활시설 인테리어 및 2층 내부 인테리어를 본인이 직접 하였다고 진술한 부분은, 향후 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의가 필요함.

6.6. 재매각 물건

* 본건이 재매각으로 진행되는 점은, 이전 경매에서 유찰되었거나 매각이 취소된 사유가 있음을 시사함. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 함.

6.7. 기타 제한사항

* 토지 이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 다양한 가축사육제한구역, 소하천구역 등에 해당함. 이는 향후 건축 또는 토지 이용 시 제한사항으로 작용할 수 있으므로, 상세 확인이 필요함.

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7. 종합 의견

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본 물건은 강원도 홍천군에 위치한 복합 용도의 부동산으로, 감정가와 면적은 양호하나, 인수해야 할 대항력 있는 임차인, 농지취득자격증명 발급 필요성, 공부상 지목과 현황의 차이 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다. 그러나 계획관리지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성도 존재합니다. 따라서 본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 철저한 현장 조사, 법률적 검토, 그리고 제시된 위험 요소를 감안한 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다.

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8. 투자 포인트

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8.1. 지역 개발 잠재력

* 본건 토지가 속한 지역은 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 장기적인 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 가집니다.

8.2. 복합 용도 활용성

* 건축물은 근린생활시설, 단독주택, 창고시설 등 다용도로 활용 가능하여, 임대 수익 창출 및 소유자의 자체 이용에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

8.3. 접근성

* 차량 접근이 용이하고 버스정류장이 인근에 있어 기본적인 교통 편의를 제공하며, 홍천읍 중심부까지의 접근성이 양호합니다.

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9. 예상 입찰가

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9.1. 산정 근거

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,500,397,670원을 기준으로 하되, 시장 상황, 물건의 제반 리스크 요인, 그리고 인수해야 할 임차인 보증금(50,000,000원)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 입찰 시에는 최저매각가격의 2할에 해당하는 매수신청보증금을 납부해야 합니다. (정확한 최저매각가격은 경매 공고를 통해 확인 필요)

9.2. 권고 입찰가 범위

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수, 농지취득자격증명 필요, 재매각 물건 등 주요 리스크를 감안하여, 감정가 대비 보수적인 접근을 권고합니다.

* 본건의 경우, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으며, 이는 일반적인 투자 전략이며 실제 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 최종 결정되어야 합니다.

* 총 투자 비용 산정 시, 낙찰가 외에 인수하는 임차인 보증금 50,000,000원을 반드시 합산하여 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.