나이스옥션 법원경매 평택 2024타경3457 [1] 경기도 평택시 청북읍 고잔리 480-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들 · 평가일 2024.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 청북읍 고잔리 소재 "고잔2리마을회관" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 중소규모의 공장, 전, 답, 일반주택, 자연림 등이 혼재하는 마을주변 농경지대로서, 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건 토지는 차량진출입이 가능하며, 인근 대중버스정류장의 위치 및 운행횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용의 편의성은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1, 3) : 인접 도로 및 토지 대비 등고 평탄한 대체로 부정형 토지로서, "공업용" 건부지로 이용중임.
기호(5, 7, 8): 대체로 서측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 현황 "전" 등으로 이용중임.
기호(6) : 대체로 북동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 현황 "도로" 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1, 3): 남서측으로 본건 기호(6) 토지가 포함된 노폭 4-6M 포장도로에 접함.
기호(5): 현황 "맹지"이나, 본건 기호(1) 토지를 경유하여, 남서측으로 본건 기호(6) 토지가 포함된 노폭 4-6M 포장도로에 접함.
기호(6) 본건이 현황 노폭 약4-6M 포장도로임.
기호(7): 남측 및 남서측으로 본건 기호(6) 토지가 포함된 노폭 4-6M 포장도로에 접함.
기호(8): 북서측으로 본건 기호(6) 토지가 포함된 노폭 4-6M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 3, 5):
공히 "생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역 해발140m 이하 협의업무위탁 2021.5.27.)<군사기지 및 군사시설 보호법>"임.

기호(6, 7, 8):
공히 "생산관리지역, 광로2류(폭 50m-70m)(저촉) 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역 해발140m 이하 협의업무위탁 2021.5.27.)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도로구역(평택제천고속국도)<도로법>"임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 기호(7, 8) 토지는 지목상 "임야"이나, 현황 "전" 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 일반철골구조 기타지붕 지하-층/지상1층 건으로서,
(사용승인일 : 2008.03.10)

외벽: 샌드위치판넬 마감 등,
내벽: 샌드위치판넬 마감 등,
창호: 샷시 이중창호 마감 등임.


기호(4): 일반철골구조 경사지붕 지하-층/지상1층(부속건물 지하-층/지상2층)건으로서,
(사용승인일 : 2008.03.13)

외벽: 샌드위치판넬 마감 등,
내벽: 샌드위치판넬 마감 등,
창호: 샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

공부상 기호(2)는 "창고시설" 등으로 이용중이며, 기호(4)는 1층은 "제조업소", 부속건물은 1층은 "숙소"로, 2층은 "사무실"로 등재되어 있음.
(후첨 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 기본적인 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1,3은 공업용 건부지
3. 목록2는 창고시설로 이용중
4. 목록4는 1층 제조업소, 부속건물은 1층은 숙소, 2층은 사무실로 공부상 등재.
5. 목록5 현황 전으로 이용중이고 맹지, 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
6. 목록7,8 지목상 임야이나 현황 전.
7. 목록6은 목록1,3,5,7,8에 접하는 포장도로

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경3457 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 청북읍 고잔리 480-1

* 용도: 공장

* 감정가: 978,235,000원

* 토지면적: 2194.00㎡ (약 663.7평)

* 건물면적: 465.52㎡ (약 140.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOOOOOO (안양농업협동조합)

* 특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요, 공동담보 물건

1.1. 상세 토지 정보

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 지분: 2194㎡ (약 663.7평)

1.2. 상세 건물 정보

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 지분: 465.52㎡ (약 140.8평)

1.3. 주요 주의사항 및 특수물건 정보

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

* 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 평택시 청북읍 고잔리 소재 "고잔2리마을회관" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 중소규모의 공장, 전, 답, 일반주택, 자연림 등이 혼재하는 마을주변 농경지대로서, 특히 물류 및 제조업 관련 시설이 입지하기에 적합한 환경을 가지고 있습니다.

* 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건 토지는 차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

* 인근 대중버스정류장의 위치 및 운행 횟수 등을 고려할 때, 대중교통 이용의 편의성은 보통 수준입니다.

* 평택제천고속국도와 인접하여 광역 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

* 기호(1, 3) 토지는 인접 도로 및 토지 대비 등고 평탄한 대체로 부정형 토지로서, "공업용" 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(5, 7, 8) 토지는 대체로 서측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 현황 "전" 등으로 이용 중입니다.

* 기호(6) 토지는 대체로 북동측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 현황 "도로" 등으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 기호(1, 3) 토지는 남서측으로 본건 기호(6) 토지가 포함된 노폭 4-6M 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호(5) 토지는 현황 "맹지"이나, 본건 기호(1) 토지를 경유하여 남서측으로 본건 기호(6) 토지가 포함된 노폭 4-6M 포장도로에 접합니다.

* 기호(6) 토지는 본건이 현황 노폭 약 4-6M의 포장도로입니다.

* 기호(7) 토지는 남측 및 남서측으로 본건 기호(6) 토지가 포함된 노폭 4-6M 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호(8) 토지는 북서측으로 본건 기호(6) 토지가 포함된 노폭 4-6M 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 기호(1, 3, 5) 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(300m 이내 전 축종 제한), 비행안전제3구역(해발 140m 이하)으로 지정되어 있습니다.

* 기호(6, 7, 8) 토지는 생산관리지역, 광로2류(폭 50m-70m)(저촉), 가축사육제한구역(300m 이내 전 축종 제한), 비행안전제3구역(해발 140m 이하), 도로구역(평택제천고속국도)으로 지정되어 있습니다.

2.6. 공부와의 차이

* 기호(7, 8) 토지는 지목상 "임야"이나, 현황 "전" 등으로 이용 중입니다.

2.7. 건물 현황

* 건물(2)는 일반철골구조, 기타지붕, 지하-/지상1층으로 구성되어 있으며, 2008년 3월 10일 사용승인되었습니다. 공부상 용도는 "창고시설"입니다. (면적: 198㎡)

* 건물(4)는 일반철골구조, 경사지붕, 지하-/지상1층(부속건물 지하-/지상2층)으로 구성되어 있으며, 2008년 3월 13일 사용승인되었습니다. 공부상 1층은 "제조업소", 부속건물은 1층 "숙소", 2층 "사무실"로 등재되어 있습니다. (총 면적: 267.52㎡)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리는 2023년 7월 28일 접수된 안양농업협동조합의 근저당권 (을19)입니다.

* 접수일자 2024년 7월 29일자 안양농업협동조합의 임의경매개시결정(갑13)으로 본 경매 절차가 진행 중입니다.

* 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 1,134,344,647원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)원하이테크 (대표: 조 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 12월 5일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* (주)원하이테크는 대항력이 없는 임차인이므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 평택시 청북읍의 마을 주변 농경지대에 위치하며, 중소규모 공장, 농지, 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 주변에 대규모 산업단지나 상업시설이 밀집해 있지는 않으나, 평택시 전반적으로 산업 시설 및 물류 허브로서의 개발이 활발히 진행 중입니다.

* 본 물건 인근에서 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없었습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 농협 하나로마트 등 기본적인 생활 편의시설이 위치하고 있으며, 대규모 상업 시설은 평택 시내권으로 이동해야 이용 가능합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

* 교육시설: 청북읍 내 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있으나, 본 물건지에서 다소 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 기호(5) 토지는 맹지이며, 기호(5, 7, 8) 토지는 현황 농지이므로 농지법에 따른 취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰자(매수인)의 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 도로법상 규제: 기호(6, 7, 8) 토지는 생산관리지역 내 광로2류(폭 50m-70m) 저촉 및 도로구역(평택제천고속국도)에 해당됩니다. 이는 향후 도로 확장 또는 관련 개발 사업 시 토지 이용에 제약을 받거나 영향을 줄 수 있습니다.

* 공부상 내용과 현황의 차이: 기호(7, 8) 토지의 지목은 '임야'이나 현황은 '전'으로 이용 중입니다. 또한, 건물(4)의 부속건물은 숙소 및 사무실로 사용되고 있어, 건축물대장상 용도와 실제 이용 목적 간의 차이가 있는지 확인이 필요합니다.

* 임차인 권리: (주)원하이테크는 대항력이 없는 임차인이므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 평택시 청북읍에 위치한 공장 부지 및 건물로, 일괄 매각되어 취득이 용이합니다.

* 주변은 농경지와 공장이 혼재하는 지역으로, 기본적인 교통 접근성은 확보되어 있으며, 평택시의 산업적 성장 잠재력을 가지고 있습니다.

* 다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 도로법상 규제, 공부상 내용과 현황의 차이 등 확인 및 법규 준수가 요구되는 사항들이 존재합니다.

* 현재 등기부상 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 예정으로, 권리상의 큰 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 평택시는 지속적인 개발과 산업 유치로 성장 가능성이 높은 지역이며, 특히 산업 및 물류 분야에서 강점을 보입니다.

* 생산관리지역 내 공장 부지를 확보할 수 있는 기회로, 향후 산업 시설 확장이나 이전 수요를 고려할 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어, 개발 및 운영 효율성을 높일 수 있습니다.

* 일부 토지가 현황 농지로 이용 중인 점과 도로 관련 규제 등은 신중한 접근이 필요하지만, 이러한 점들이 가격에 반영될 경우 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 978,235,000원입니다.

* 인수할 보증금이 없는 관계로, 제시된 감정가를 기준으로 하되, 임대차 내역, 토지 이용 규제, 건물 상태, 주변 시세, 명도 가능성, 추가적인 취득 비용(취득세, 농지취득부담금 등) 및 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 유사 물건들의 경매 낙찰률이 감정가의 30~70% 수준에서 형성되는 경우도 있으나, 이는 개별 물건의 특성에 따라 크게 달라지므로, 면밀한 현장 조사와 시장 분석이 필수적입니다.

* (추가적인 취득 비용으로 농지취득부담금 등이 발생할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.