나이스옥션 법원경매 평택 2024타경54370 [1] 경기도 평택시 서탄면 수월암리 1126-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2024.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서탄면 수월암리 소재 "서탄초등학교내수분교장" 동측 인근에 위치하며, 인근일대는 중.소규모의 공업용부동산, 농경지, 농가촌락 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하나 노선 및 운행횟수 등은 적은 지역이며, 북서측 직선거리 약2.1km지점에 평택화성고속도로 향남I.C 진출입로가 위치함.

형태 및 이용상태

기호1, 3: 세로장방형 평지로, 제2종근린생활시설(제조업소)의 건부지로 이용 중임.
기호 5: 삼각형 평지로, 전기타 상태임.

인접 도로상태

기호 1: 남동측으로 폭3-4미터, 남서측으로 폭2-3미터 정도의 포장도로에 접함.
기호 3: 남동측으로 폭3-4미터 정도의 포장도로에 접함.
기호 5: 서측 일부가 폭3-4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 3, 5 공히: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(산업유도형), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(내수분교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발 56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.-2028.11.19.)

제시목록 외의 물건

기호 1, 3에 걸쳐 (벽체이용) 파이프조 천막지붕 창고가 존재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2: 일반철골구조 일반철골조지붕 2층으로
벽체 : 샌드위치 복합판넬 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.
바닥 : 에폭시코팅 등 마감.

기호 4: 일반철골구조 일반철골조지붕 단층으로
벽체 : 샌드위치 복합판넬 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.
바닥 : 에폭시코팅 등 마감.

건물의 구조

기호 2: 일반철골구조 일반철골조지붕 2층으로 벽체 : 샌드위치 복합판넬 마감. 창호 : 하이샷시 창호임. 바닥 : 에폭시코팅 등 마감.

이용상태

제2종근린생활시설(제조업소)로 이용중임.

이용상태

제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비 등 되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

부합물 및 종물

기호 ㄴ: 샌드위치판넬조 샌드위치판넬지붕 콤프레셔실 12㎡

공부와의 차이

-.

공부와의 차이

기호 2 수월암리 1126-1 소재 건물 중 2층 111.6㎡는 건축물대장상 &amp;apos;제2종근린생활시설(제조업소)&amp;apos;로 등재되어 있으나, 실제 현황은 취사실, 샤워실, 침실이 완비된 &amp;apos;직원 숙소(기숙사)&amp;apos;로 무단용도변경되어 사용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본 평가는 기평가 FK241205-B001(2024타경54370)에 대한 재평가(기호 2) 및 보완평가(기호 ㄴ ~ ㅂ)로, 기존평가의 토지건물감정평가명세표 및 감정평가요항표를 참조하시되, 재평가된 기호 2 부분은 재평가로 기존평가 부분을 대체하여 주시고, 보완평가된 기호 ㄴ ~ ㅂ 부분은 보충하여 주시기 바람. 본 평가 대상에 대한 상세한 내용은 &amp;apos;감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 1.7 그 밖의 사항&amp;apos;을 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(파이프조 천막지붕 창고, 콤프레셔실) 및 제시외 물건(콤프레셔 2대, 목공 CNC 1대, 프레서 2대, 스프레더 1대)포함
2. 목록1은 목록2(2층 일반철골조지붕), 목록3은 목록4(단층 일반철골조지붕)의 건부지
3. 목록2,4는 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용중
4. 목록2 건물 중 2층 111.6㎡는 건축물대장상 '제2종근린생활시설(제조업소)'로 등재되어 있으나, 실제 현황은 취사실, 샤워실, 침실이 완비된 '직원 숙소(기숙사)' 로 무단용도변경되어 사용중임. 건축법 위반에 따른 철거 및 원상복구 비용등을 감안하여 평가하였으며, 향후 원상복구 명령 및 이행강제금 등 불이익 처분이 부과될 수 있으므로, 경매 관계자는 담당기관에 이를 확인하여 경매에 임하기 바람.
5. 본건 토지와 도로 사이에 농수용 수로가 설치되어 있어 현소유자가 수로점용허가를 득한상태임. 낙찰자는 수로점용허가의 승계여부를 소유자와 협의하거나, 수로점용허가에 대해 재허가를 취득해야 할 수 있으니, 이에 유의할 것.
6. 목록1~4에 대하여 전소유자 오문택이 2026.07.06. 유치권신고(미지급 공사대금 24,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경54370 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 서탄면 수월암리 1126-1

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,952,776,080원

* 토지면적: 1648.90㎡ (약 500평)

* 건물면적: 766.32㎡ (약 232평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 "서탄초등학교내수분교장" 동측 인근에 위치하며, 중.소규모 공업용부동산, 농경지, 농가촌락 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나 노선 및 운행 횟수는 적은 편입니다. 북서측 직선거리 약 2.1km 지점에 평택화성고속도로 향남IC가 위치하여 광역 접근성이 양호합니다.

* 인접 도로상태: 기호1 토지는 남동측으로 폭 3-4미터, 남서측으로 폭 2-3미터 정도의 포장도로에 접해있습니다. 기호3 토지는 남동측으로 폭 3-4미터 정도의 포장도로에 접해있습니다. 기호5 토지는 서측 일부가 폭 3-4미터 정도의 포장도로에 접해있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업유도형), 가축사육제한구역, 상대보호구역(내수분교), 비행안전제6구역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을8 (토지 등기부) 및 을1 (건물 등기부) 국민은행 근저당 (2021.05.26. 접수)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* (주)파피아 (김진섭)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입/사업자 등록일: 2021-07-27

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 3천만원은 인수되지 않는 것으로 분석됩니다.

* 기타 권리:

* 유치권: 전 소유자 오문택이 2026.07.06. 미지급 공사대금 24,000,000원에 대한 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명하여 추가 확인이 필요합니다.

* 특수 물건 정보: 유동화물건, 공동담보, 유치권이 포함되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 중.소규모 공업시설, 농경지, 농가촌락 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 제조업 또는 관련 업종 운영에 적합한 환경을 제공합니다.

* 배후 수요: 직접적인 대규모 주거 배후 단지는 부족하지만, 인근 공업단지 종사자 및 농업 종사자를 대상으로 한 사업 운영이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: "서탄초등학교내수분교장"이 인근에 위치하고 있습니다. 근거리 버스정류장이 있으나 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 교육시설: 서탄초등학교내수분교장이 인근에 위치합니다.

* 기타: 주변 편의시설 및 의료시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 무단 용도 변경: 건물(목록2) 2층 111.6㎡가 건축물대장상 '제2종근린생활시설(제조업소)'로 등재되어 있으나, 실제 현황은 '직원 숙소(기숙사)'로 무단 용도 변경되어 사용 중입니다. 이에 따른 건축법 위반으로 인한 철거, 원상복구 비용, 이행강제금 부과 등의 행정 처분이 내려질 수 있습니다. (평가 시 해당 비용은 감안되었습니다.)

* 수로 점용 허가: 본건 토지와 도로 사이에 농수용 수로가 설치되어 있어 현 소유자가 점용 허가를 득한 상태입니다. 낙찰자는 수로 점용 허가의 승계 여부를 협의하거나 재허가를 취득해야 할 수 있으므로 유의해야 합니다.

* 불분명한 유치권: 전 소유자가 신고한 유치권(24,000,000원)의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 분쟁의 소지가 있습니다.

* 제시외 건물 및 물건: 파이프조 천막지붕 창고, 콤프레셔실, 콤프레셔 2대, 목공 CNC 1대, 프레서 2대, 스프레더 1대 등이 포함 매각됩니다. 이 부분은 별도 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 본 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 요건 충족 여부를 확인해야 합니다.

* 비행안전구역: 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 관련 법규 적용 여부를 확인해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 가축 사육이 제한되는 구역으로, 주변 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 서탄면 수월암리에 위치한 근린생활시설(제조업소) 용도의 토지와 건물 일괄 매각 건입니다. 현재 현황은 제조업소 및 일부 직원 숙소로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

건물 내 무단 용도 변경, 불분명한 유치권, 수로 점용 허가 문제 등 추가 확인 및 해결이 필요한 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 토지거래 허가구역 및 비행안전구역에 해당하므로 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

명도 대상 임차인은 대항력이 없어 명도 진행은 비교적 원활할 것으로 예상되나, 유치권 등 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 효율적인 활용이 가능합니다.

* 광역 교통망 접근성: 평택화성고속도로 향남IC가 근접하여 물류 이동이 용이합니다.

* 산업 유도형 성장관리구역: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현재 감정평가액은 1,952,776,080원입니다.

* 예상 입찰가 산정 시, 앞서 언급된 잠재적 리스크(건축법 위반으로 인한 원상복구 비용, 이행강제금, 수로 점용 허가 재취득 비용, 불분명한 유치권 관련 비용 등)를 면밀히 조사하고 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 함께 관련 기관(평택시청 건축과, 하천과 등)에 대한 추가적인 사실 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.