나이스옥션 법원경매 인천 2023타경5498 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 57-9 월드모닝빌 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경5498 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 57-9 월드모닝빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매24계 2023타경5498 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 경원대로875번길 58, 4층401호 (주안동,월드모닝빌) | 감정가: 113,548,700원 | 최저가: 38,947,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 인천 미추홀구 주안동 다세대주택 경매 (2023타경5498)

1.1. 물건 개요 및 면적 분석

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 57-9 월드모닝빌 4층401호

용도: 다세대주택

사건번호: 인천지방법원 2023타경5498 (1)

감정가: 113,548,700원

건물 면적 분석:

전용면적: 47.32㎡ (약 14.31평)

제시외면적 (발코니 2개 포함): 36.41㎡ (약 11.01평)

총 사용 면적: 83.73㎡ (약 25.32평)

토지 면적 분석:

토지 면적: 20.79㎡ (약 6.29평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매 (소유자: 박OO, 채무자: 박OO, 채권자: 강OO)

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본 물건은 "인천석암초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 단독주택이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 남측으로 약 4M의 도로에 접하고 있어 접근성은 무난합니다.

상권 분석 및 생활정보:

본건은 일반상업지역에 속해 있어 주거 시설 외에도 다양한 상업 시설이 혼재될 가능성이 높습니다. 교육 시설로는 인접한 '인천석암초등학교'로 인해 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 청소년 유해 시설의 입지를 제한하는 긍정적인 요소로 작용합니다. 다만, 일반상업지역 및 주택가 특성상 주변에 여인숙이나 모텔 등 숙박 시설이 혼재되어 있을 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 주거 환경의 쾌적도를 확인할 필요가 있습니다.

토지이용계획상의 제한 사항:

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 일반상업지역은 용적률이 높아 향후 개발 시 수익성이 높을 수 있으나, 동시에 토지 가격 상승 요인으로 작용합니다. 방화지구는 화재 위험 예방을 위해 건물의 주요 구조부와 외벽을 내화구조로 해야 하는 등 건축 관련 제한이 따릅니다. 상대보호구역은 학교 경계로부터 200미터 이내 지역으로, 일정 시설의 입점이 제한됩니다.

1.3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

권리분석 특이사항:

본 물건에는 두 가지의 중대한 우선매수신고(우선 매수 권리)가 존재합니다.

1. 공유자 우선매수신고: 토지 지분 또는 건물 지분에 대한 공유자가 우선 매수 권리를 행사할 가능성이 있습니다.

2. 임차인 우선매수신고 (전세사기피해자): 가장 핵심적인 리스크입니다. 임차인 강민아는 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법' 제20조 제1항에 따라 우선매수신고서를 제출했습니다.

잠재적 리스크 (경매 불확실성):

임차인이 전세사기 피해자로 공식 인정받아 우선매수권을 행사하는 경우, 임차인은 최고가 매수신고 가격과 같은 가격으로 해당 주택을 우선적으로 매수할 수 있습니다.

이는 일반 입찰자가 최고가 매수신고를 하더라도 임차인이 해당 가격으로 매입할 가능성이 매우 높다는 것을 의미합니다. 낙찰 가능성이 매우 낮아지므로, 입찰을 준비하는 투자자에게는 가장 큰 불확실성 요소입니다. 경매 입찰 금액을 결정할 때 임차인의 대항력과 배당 관계, 그리고 우선매수권 행사 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

1.4. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 생활 인프라가 양호한 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 제시외 발코니 면적이 넓어 실사용 면적이 우수합니다. 그러나 전세사기 피해 임차인의 '우선매수신고'와 '공유자우선매수신고'라는 두 가지 중대한 권리 리스크가 존재하여 일반 입찰자의 낙찰 가능성은 극히 낮습니다. 이러한 권리 관계가 해소되지 않은 상태에서 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

투자 포인트:

입찰자는 임차인의 전세사기 피해자 인정 여부와 우선매수권 행사 의사를 사전에 확인하는 것이 필수입니다.

만약 임차인이 우선매수권을 포기하거나 행사하지 않을 경우에 한하여, 일반상업지역 내 다세대주택이라는 장점 (높은 용적률 활용 가능성)과 감정가 대비 시세차익 가능성 등을 고려하여 투자 가치를 재검토할 수 있습니다.

실제 거주 목적으로 입찰할 경우에도, 잔금을 납부하기 전까지 임차인의 우선매수권 행사는 유효하다는 점을 명심하고, 사전에 매각이 불허가되거나 재매각될 가능성에 대한 대비책을 마련해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계