나이스옥션 법원경매 인천 2024타경5723 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 857-5 1동 3층1동304호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경5723 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 857-5 1동 3층1동304호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경5723
• 주소: 인천광역시 미추홀구 인하로236번길 53-7, 1동 3층1동304호
• 감정가: 42,000,000원
• 최저가: 14,406,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매24계 2024타경5723 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 인하로236번길 53-7, 1동 3층1동304호 | 감정가: 42,000,000원 | 최저가: 14,406,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

본 물건은 인천지방법원 2024타경5723 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 857-5에 위치한 다세대주택(청구빌라)이며, 1동 3층 304호에 해당합니다.

감정가는 42,000,000원으로 책정되었으며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

소유자 및 채무자는 유OO이고, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 전용면적은 $25.65 \text{m}^2$ (약 $7.76 \text{평}$)입니다.

대지권 면적은 $10.31 \text{m}^2$ (약 $3.12 \text{평}$)이며, 토지 지분율은 1031.25입니다.

제시외 면적은 토지, 건물 모두 $0.00 \text{m}^2$로 현재 기준 없습니다.

1.3. 건물 현황

본 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 3층에 위치하며, 1996년 9월 14일에 사용 승인된 노후 다세대주택입니다.

외벽은 타일붙임 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있고, 다세대주택(청구빌라)으로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안3동행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 동유형의 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 주거지대입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 가까운 지하철역은 인천지하철 2호선 주안역(I218) 또는 시민공원역 등으로 예상되며, 도보 접근 시 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

본건 남측으로 2미터 내외의 진입도로에 접하고 있습니다.

2.2. 상권분석

본 물건이 위치한 주안동은 주거 밀집 지역으로, 상권보다는 생활 편의 시설 중심의 주거 환경이 조성되어 있습니다.

주안3동행정복지센터 인근으로 기본적인 편의시설(슈퍼마켓, 병원 등)은 갖추어져 있어 일상생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

주거지역 특성상 대규모 상권의 활발한 상업 활동보다는 주거 안정성에 초점을 둔 투자 검토가 필요합니다.

2.3. 생활정보

주변에 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 주거 환경이며, 기본적인 교육시설 및 편의시설이 인근에 분포하고 있습니다.

공공기관인 주안3동행정복지센터가 가까워 행정 업무 처리 등에 용이합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 진행 구분

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

경매 구분은 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매입니다.

제시외 면적이 없는 것으로 보아 매각에 영향을 미칠 만한 법정지상권, 추가 부담 등의 잠재적 리스크는 현황상 낮습니다.

3.2. 소유자 및 채무 관계

소유자와 채무자가 동일인(유OO)이므로 복잡한 채무관계로 인한 명도 저항의 가능성은 일반적인 경우와 유사합니다.

채권자는 주OOOOOOOO이며, 채권액에 따른 경매 취하 가능성도 있으나, 이는 현재 감정가의 변동 및 채무자의 변제 의사에 따라 달라지므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.

3.3. 특이 및 주의 사항

본 물건은 과거 주거환경개선지구로 지정되었으나, 사업이 2006년 12월 31일 완료된 지역입니다. 이는 해당 지역의 주거 환경 개선이 이미 이루어졌음을 의미하며, 향후 재개발 이슈에 대한 기대보다는 현황 가치에 집중해야 합니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역에 해당하며, 이는 비교적 높은 용적률을 적용받을 수 있는 지역이나, 본 물건의 지분이 작아 개발 가능성은 희박합니다.

가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 속해있습니다.

임대관계는 현재 미상으로, 낙찰 후 임차인이 있을 경우 주택임대차보호법에 따른 대항력 유무를 반드시 확인하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

4. 투자 분석

4.1. 잠재적 리스크

주안동 857-5 주변 검색 결과, 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

하지만 노후 다세대주택 밀집 지역의 특성상 주차 및 도로 환경이 열악할 수 있습니다 (인접 도로 폭 2미터 내외).

1996년 사용승인된 건물로, 건물 자체의 노후화에 따른 수리비용 발생 가능성이 있습니다.

면적이 $7.76 \text{평}$으로 매우 작아 수요층이 제한적이며, 주로 1인 가구 또는 소액 투자용으로 적합할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 낮은 감정가(42,000,000원)의 소형 다세대주택으로, 소액으로 부동산 경매에 진입하고자 하는 초보 투자자에게 적합할 수 있습니다.

$7.76 \text{평}$의 면적은 전용률이 높은 주택 형태로, 취득가액을 낮춰 초기 투자금을 최소화할 수 있습니다.

과거 주거환경개선지구 사업이 완료된 지역으로, 주거 환경은 개선되었으나, 주변의 급격한 개발 호재는 기대하기 어렵습니다. 안정적인 임대 수익을 목표로 접근해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

소액 투자: 감정가가 4,200만원으로 낮아 최소한의 금액으로 경매 투자가 가능합니다.

주거 안정성: '주안3동행정복지센터' 인근에 위치하며 주거지역 내에 있어 기본적인 생활 인프라가 확보되어 있습니다.

제3종일반주거지역: 잠재적인 용적률 확보가 가능한 제3종일반주거지역에 위치하고 있습니다.

명도 용이성: 임차인이 미상이나, 임차인이 없거나 대항력 없는 임차인이 있을 경우 비교적 명도가 용이할 수 있습니다. 다만, 명도 시점까지 임차인 현황을 철저히 확인해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계