나이스옥션 법원경매 인천 2024타경566808 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 180-4 소망빌라 106동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "부평공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(갈산역)이 소재하는 등 제반 대중교통의 편의성은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제106동 제2층 제202호로서,
(사용승인: 1994.12.23)
외벽: 석재붙임 마감.
내벽: 벽지도배 마감.
창호: 하이샷시창.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 조사일 현재 다세대주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산2지구), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기 타
대상물건은 귀 명령서 및 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 전유면적이 상이하여 집합건축물대장상 면적을 기준하였음.
(사유: 2023.03.22-28 건축과 11140호, -11847호에 의거 바뀐집 바로잡기 추진에 의거하여 실제 점유상황에 맞게 기재사항 변경처리되었으나 등기사항전부증명서가 미정리된 상태임)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 부동산은 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 전유면적이 상이함(자세한 사항은 감정평가서 10.기타참고사항 참조).
매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경566808 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 180-4 소망빌라 106동 2층202호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축년도: 1994년 12월 23일 사용승인

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1억 5천 6백만원

토지면적: 34.23㎡ (약 10.35평)

토지지분: 34.23㎡ (약 10.35평)

건물면적: 59.77㎡ (약 18.08평)

건물지분: 59.77㎡ (약 18.08평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "부평공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(갈산역)이 소재하는 등 제반 대중교통의 편의성은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산2지구), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 7월 2일 접수된 이재원 근저당권(을7)입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차권)

물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 을구 8번 주택임차권등기가 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액: 78,000,000원 (근저당 78,000,000원)

3.4. 임차인 현황

* 이상군: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2023-07-17. 대항력 없음.

* 인천도시공사(입주자: 김미숙): 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2023-07-17, 확정일자 2023-06-23. 대항력 있음.

* 주의: 상기 인천도시공사 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 100,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보 (JSON 분석)

* 최근 2026년 7월 6일 거래된 신다우빌리지(103동, 1997년 건축) 53.06㎡(약 16.05평)가 1억 7,350만원에 거래되었습니다.

* 최근 2026년 7월 3일 거래된 세종빌리지(9동, 1992년 건축) 38.66㎡(약 11.69평)가 7,300만원에 거래되었습니다.

* 최근 2026년 7월 3일 거래된 우덕빌라(가동, 1995년 건축) 50.48㎡(약 15.27평)가 2억 500만원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

본건 건물면적 59.77㎡(약 18.08평)를 고려할 때, 주변 시세는 면적별로 7,300만원에서 2억 500만원까지 분포하고 있습니다. 특히, 유사한 면적인 50.48㎡(약 15.27평)가 2억 500만원에 거래된 사례가 있어, 본건의 감정가 1억 5천 6백만원은 시세 대비 적정 수준으로 판단될 수 있습니다. 그러나, 인수되는 임차 보증금 1억원을 고려하면 실질적인 매입 비용은 매우 높아지므로, 단순 시세 비교만으로는 투자 가치를 판단하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 주변에 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 인천 부평공업고등학교가 인근에 위치합니다.

5.3. 혐오시설

* 외부 지도 서비스 및 검색을 통해 주변 시설을 확인한 결과, 본건 물건지 인근에 인근 학교 및 주거 밀집 지역과 직접적으로 충돌하는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 면적 상이 문제

본건 부동산은 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 전유면적이 상이한 것으로 확인됩니다. 실제 점유 상황에 맞게 집합건축물대장상 면적이 변경되었으나 등기사항전부증명서가 미정리된 상태로, 이는 추후 정리 과정에서 추가 비용이나 번거로움이 발생할 수 있습니다.

6.2. 대항력있는 임차인 (보증금 인수)

인천도시공사(입주자: 김미숙) 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 1억원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 매입 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

6.3. 재매각 사유

본건은 재매각 물건으로, 이전 매각 과정에서 유찰되었거나 문제가 발생했을 가능성이 있습니다. 정확한 재매각 사유는 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 건물 노후도

건축 사용승인일이 1994년 12월 23일로, 건물 노후도가 상당하여 향후 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2024타경566808 (1) 물건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 그러나 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 면적 상이 문제, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억원 인수 부담, 건물 노후도, 재매각 이력 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 1억원에 달하는 임차 보증금 인수 부담은 총 매입 비용을 크게 증가시키므로, 투자 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 갈산동 지역의 다세대주택으로, 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억원을 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 또한, 재매각 이력, 공부와의 차이, 건물 노후도 등 다수의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

최저매각가격은 재매각으로 인해 감가되었을 가능성이 높으며, 정확한 금액 확인이 필수적입니다. (예시: 최저매각가격을 1억 2천 5백만원으로 가정 시, 보증금은 2천 5백만원).

주변 시세(약 1억 7천만원 ~ 2억 5백만원)와 인수 보증금(1억원)을 고려할 때, 총 매입 비용(낙찰가 + 1억원)이 시장 가치를 초과하지 않도록 낙찰가격을 결정해야 합니다.

이를 감안하면, 입찰가는 최저매각가격 수준 또는 그 이하로 매우 신중하게 결정해야 합니다. 실제 수익성 확보를 위해서는 약 7천만원 ~ 1억 5백만원 수준의 낙찰가가 바람직하나, 이는 현재 추정되는 최저매각가격을 하회할 가능성이 높아 입찰이 제한적일 수 있습니다.

따라서, 본건의 경우 현재 알려진 정보만으로는 명확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 최저매각가격 확인 후 보수적인 접근이 필수적입니다. 보수적인 관점에서 약 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 사이에서 입찰을 고려할 수 있으나, 총 매입 비용 증가 위험을 감안하여 신중해야 합니다.

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (최저매각가격 확인 후 산정)

* 인수 보증금 (잠재적): 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.