나이스옥션 법원경매 인천 2024타경566808 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 180-4 소망빌라 106동 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경566808 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 180-4 소망빌라 106동 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매24계 2024타경566808 | 소재지: 인천광역시 부평구 부평대로260번길 33-1, 106동 2층202호 (갈산동,소망빌라) | 감정가: 156,000,000원 | 최저가: 53,508,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경566808 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 180-4 소망빌라 106동 2층202호

용도: 다세대주택 (철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물, 사용승인 1994.12.23.)

감정가: 156,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자/채권자: 이OO (동일인)

1.2. 면적 정보

토지면적: 34.23㎡ (약 10.35평)

건물면적 (전유면적): 59.77㎡ (약 18.08평)

(참고: 다세대주택은 전용면적을 기준으로 하며, 별도의 분양면적 표기는 생략합니다.)

1.3. 특이 및 주의사항

본건 부동산은 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 전유면적이 상이함이 확인되었습니다. 감정평가 시에는 바뀐 집 바로잡기 추진에 의거하여 실제 점유상황에 맞게 기재사항이 변경 처리된 집합건축물대장상 면적(59.77㎡)을 기준으로 평가되었습니다. (등기사항전부증명서는 미정리 상태임)

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

인천광역시 부평구 갈산동 소재 "부평공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며 주거 선호도가 무난한 지역입니다.

2.2. 교통상황

지하철 인천지하철 1호선 갈산역이 인근에 위치하며, 도보 이용이 가능하여 대중교통의 편의성이 우수합니다. 대상 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장도 소재하는 등 제반 교통 여건은 양호한 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역으로 건폐율 및 용적률 적용에 유리한 지역이며, 지구단위계획구역(갈산2지구)에 포함되어 있습니다. 또한 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으나, 주거용 다세대주택의 이용에는 큰 문제가 없는 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석 및 법적 사항

3.1. 권리분석

본 경매는 '부동산임의경매' 사건이며, 소유자, 채무자, 채권자가 모두 '이OO'로 동일합니다. 이는 개인적인 채무로 인해 담보권이 실행된 것으로 추정되며, 권리관계가 비교적 단순하고 깨끗한 물건일 가능성이 높습니다. 통상적으로 복잡한 이해관계인의 개입이 적어 명도 진행이 수월할 수 있습니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 조사되었습니다. 낙찰 후에는 주택 점유자에 대한 정확한 권리 관계(대항력 있는 임차인 유무 등)를 확인하고, 명도에 대비해야 합니다. 임차인이 없는 경우 소유자 명도로 진행됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

갈산역 주변 및 인근 주거 밀집 지역의 생활 상권에 해당합니다. 도보 거리에 마트, 병원, 약국, 카페 등 근린생활시설이 잘 형성되어 있어 실거주 시 생활 편의성이 높습니다. 대규모 중심 상권보다는 주거 밀착형 상권으로 안정적인 소비 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 생활 정보

대상 물건 주변은 아파트 단지와 다세대주택이 혼재된 주거지역으로, 학군으로는 인근에 부평공업고등학교 외에도 초등학교, 중학교 등이 가까이에 위치하여 교육 환경이 무난합니다. 전반적으로 조용한 주거 환경과 편리한 생활 시설이 결합된 입지입니다. (주변 거주 후기 기준, 편의시설 도보 5분 이내 이용 가능)

5. 잠재적 리스크

5.1. 등기부 및 건축물대장 면적 상이

가장 큰 주의사항은 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 전유면적(건물면적)이 상이하다는 점입니다. 감정평가는 변경된 건축물대장 기준으로 진행되었으나, 향후 매매 또는 대출 시 등기부 정리가 필요할 수 있습니다. 낙찰자는 등기부 면적 정리에 대한 책임과 비용을 부담할 수 있습니다.

5.2. 건물의 노후도

1994년 사용승인된 건물로, 비교적 건축 연한이 오래되어 내부 수리 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다. 주차 공간이 협소할 수 있다는 점도 다세대주택의 일반적인 리스크입니다.

5.3. 지역 환경 리스크

인천 부평구 전체적으로 생활폐기물 처리시설(소각장) 확보 문제가 현안으로 남아 있어, 향후 해당 이슈가 지역에 영향을 줄 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. (다만, 본건 위치에 대한 직접적인 혐오시설은 검색되지 않았습니다.)

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 다세대주택은 갈산역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 뛰어나고, 주변 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거지 내 물건입니다. 감정가 대비 적정 수준의 낙찰가로 취득할 경우 실거주 및 투자 목적 모두에 적합할 수 있습니다. 권리관계는 단순하여 명도 위험이 낮을 것으로 예상되나, 면적 상이 문제에 대한 해결 방안 및 추가 비용 발생 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

역세권 입지: 인천 1호선 갈산역 인근으로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

실거주 용이성: 주변에 학군, 마트, 병원 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 보입니다.

단순 권리관계: 소유자-채무자-채권자 동일로 복잡한 권리 문제 발생 가능성이 낮습니다.

제3종일반주거지역: 토지 이용에 있어서 용도가 양호한 편입니다.

6.3. 성공적인 경매를 위한 제언

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태 및 관리 상태를 확인하고, 특히 면적 상이 문제에 대한 지자체 및 법무사의 자문을 받아 향후 처리 방안을 확정한 후 입찰에 참여하는 것을 권고 드립니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계