나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4154 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 819 목장용지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4154 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 819 목장용지 경매

• 사건번호: 2024타경4154
• 주소: 경기도 화성시 남양읍 남양리 819
• 용도: 목장용지

수원지방법원 경매14계 2024타경4154 | 소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 819 | 감정가: 1,399,540,000원 | 최저가: 979,678,000원 | 용도: 목장용지

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경4154 (1)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 819

용도: 목장용지

감정가: 1,399,540,000원

토지면적: 2,413.00㎡ (약 730평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 평OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

본 물건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재의 목장용지 토지입니다. 4필지로 구성된 부정형의 대체로 평탄한 토지는 과거 축사(돈사) 및 부속토지로 이용되었으나, 현재 7년 이상 장기간 방치된 상태입니다. 토지 전체적으로 남측 야산보다는 지대가 낮은 편입니다.

기호(1) 토지 동측으로 폭 약 3~4m의 경사 콘크리트 도로와 접하며, 나머지 토지들은 기호(1)을 통해 통행이 가능합니다.

토지이용계획 상 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역에 해당하여 관련 법규에 따른 개발 행위 제한이 있습니다.

건축허가 사항:

본 토지(기호 1, 2, 4)와 관련된 건축허가 내용이 2건 존재합니다.

1. 2015년 건축허가 (허가번호: 2015-건축과-용도변경허가-48): 용도변경 허가로, 제2종근린생활시설(제조업소)로 건축되었으며, 건축면적 668.8㎡, 연면적 668.8㎡입니다. (손연경 건축주)

2. 2015년 건축허가 (허가번호: 2015-건축과-용도변경허가-44): 용도변경 허가로, 동·식물관련시설(제조업소)로 건축되었으며, 건축면적 1,417.2㎡, 연면적 1,417.2㎡입니다. (손연경 건축주)

감정평가서상 해당 허가 내용들은 기준 시점까지 유효한 것으로 조사되었으나, 실제 응찰 시에는 해당 건축허가의 실효, 연장, 승계 가능성 등을 반드시 주무관청(화성시청)에 재확인해야 합니다.

1.3. 입지 조건

본 물건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재, "우림아파트단지" 남측 인근의 구룡지대에 위치합니다. 주변으로는 야산, 농경지, 농가주택 등이 혼재하며, 북측 인근에는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 위치한 근교 혼합지대입니다.

차량 접근성이 양호하며, 화성시청 및 남양동 중심지와 근거리에 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

최근 남양뉴타운 개발과 함께 화성시청역(서해선) 신설, 수도권 제2순환고속도로 IC (화성IC) 인접 등 교통망 확충이 이루어지고 있으며, 2025년 3월부터는 남양읍에서 서울역까지 운행하는 5101번 광역버스 노선이 개통되는 등 대중교통 접근성도 개선되고 있습니다.

1.4. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 토지 매각 건입니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 관계는 확인되지 않으나, 경매 절차에서 일반적으로 인수하게 되는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등) 외에, 특히 토지에 대한 건축허가 관련 사항이 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 건축물이나 관련 권리를 승계받거나, 혹은 철거 등의 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있음을 시사합니다. 따라서 권리 관계 및 건축허가 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.5. 상권 분석

해당 물건이 위치한 남양읍은 화성시청을 중심으로 한 행정타운과 남양뉴타운 개발이 진행되면서 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다.

과거에는 농경지와 야산이 주를 이루었으나, 최근 신도시 개발 및 교통망 확충으로 인해 점차 도시화되고 있습니다.

직장인 수요를 중심으로 한 근린생활시설 및 상업 시설이 성장하고 있으며, 2025년 9월에는 남양역골로상점가가 화성시 제1호 골목형상점가로 지정되는 등 지역 상권 활성화 노력이 이루어지고 있습니다.

다만, 현재 물건지 주변은 야산, 농경지 등이 혼재된 근교 혼합지대로, 상업 지역과는 다소 거리가 있을 수 있습니다. 개발 잠재력은 있으나, 현 시점에서의 직접적인 상업적 가치는 제한적일 수 있습니다.

1.6. 생활 정보

화성시청이 소재한 남양읍은 행정, 공공기관, 편의시설 등 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

화성시청역(서해선) 개통 예정과 함께 역세권 개발이 추진되고 있으며, 서울역까지 직통하는 광역버스 노선 신설 등으로 수도권 접근성이 크게 향상될 전망입니다.

또한, 현대기아자동차 남양연구소가 인근에 위치하여 관련 종사자들의 주거 수요가 존재합니다.

주변에 아파트 단지 및 공동 주택이 형성되어 있어 기본적인 주거 생활 환경은 갖추어져 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 언급된 건축허가 관련 사항입니다. 2015년에 발급된 용도변경 허가 2건은 토지의 활용 방안과 직결되지만, 해당 허가의 유효기간, 연장 가능성, 승계 절차 등이 불확실합니다. 건축법상 건축허가는 일반적으로 1년 또는 2년 이내에 착공하지 않으면 취소될 수 있으며, 연장이 가능한 경우도 있지만 정당한 사유와 기간이 정해져 있습니다. 따라서 낙찰 후 해당 건축물 건축 또는 기존 건축물 유지·활용에 예상치 못한 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

또한, 해당 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 속해 있어 향후 개발 행위에 제약이 따릅니다.

토지가 장기간 방치된 상태이므로, 폐기물 처리 등 환경 정비 비용이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시의 주요 개발 축에 위치한 목장용지 토지로, 향후 도시 확장 및 교통망 개선에 따른 수혜를 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 특히, 과거 건축 허가를 받았던 이력이 있어 토지 활용에 대한 가능성을 엿볼 수 있습니다.

하지만, 가장 중요한 것은 해당 건축허가의 현재 유효성 및 승계 가능성을 반드시 사전에 면밀히 확인해야 한다는 점입니다. 이 불확실성이 해소되지 않는다면, 토지 자체의 가치 상승에 대한 기대감보다 예상치 못한 법적, 행정적 부담이 더 크게 작용할 수 있습니다. 자연녹지, 가축사육제한구역 등 용도지역 제한 또한 개발 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

1.9. 투자 포인트

- 화성시청 및 남양뉴타운 인근으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

- 신설되는 화성시청역(서해선) 및 서울 직행 광역버스 노선 등을 통한 교통 접근성 개선 기대.

- 과거 건축 허가 이력이 있어, 관련 절차 명확화 시 토지 활용 가능성 증대.

- 경매 물건으로, 시장 가격 대비 합리적인 가격에 취득할 기회.

투자 결정 전, 반드시 해당 건축허가 관련 사항을 주무관청(화성시청)에 직접 확인하시고, 토지이용계획 및 관련 법규를 충분히 숙지하시어 신중한 투자를 하시길 권장합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매14계