나이스옥션 법원경매 수원 2024타경85061 [1] 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 285-128 메종포레스트 더자딘(150동) 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한백 · 평가일 2024.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 소재 "용천초등학교" 북동측 인근에 위치
하며 주위는 전원주택단지, 단독주택지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통편은
보통임.

형태 및 이용상태

남서 하향 완경사지에 인접도로와 대체로 등고 평탄하게 조성한 세장형의 단독주택 부지임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 보전녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>, 토지거래계약에관한허가구역

제시목록 외의 물건

해당사항없음.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 경사지붕 2층 건물로서
외벽 :외장재(스타코), 일부 징크판넬 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 내부인테리어 마감 등.
창호 : 샷쉬 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경85061 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 285-128 메종포레스트 더자딘(150동)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 445,511,320원

* 토지면적: 7132.00㎡ (약 2157.38평)

* 토지지분: 261.8014㎡ (약 79.20평)

* 건물면적: 78.84㎡ (약 23.85평)

* 건물 제시외면적: 32.90㎡ (약 9.95평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.2. 특수물건정보

* 중복병합사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 소재 "용천초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택단지, 단독주택지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건 토지는 남서 하향 완경사지에 인접 도로와 대체로 등고 평탄하게 조성된 세장형의 단독주택 부지입니다. 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 보전녹지지역

* 가축사육제한구역 (일부제한지역(학교에서 1000M))

* 공익용산지 (보전산지)

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

* 말소기준권리: 2018년 12월 11일 접수된 서용인새마을금고 근저당권(을1)입니다.

* 본 경매 개시 결정 등기(갑11)는 서용인새마을금고에 의해 2024년 5월 30일 접수되었습니다.

* 등기부 상의 모든 을구(근저당권, 감액등기 등)와 갑구의 가압류, 압류, 임의경매 등기들은 말소기준권리보다 후순위이거나 해당 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 339,665,415원

3.2. 건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 2018년 12월 11일 접수된 서용인새마을금고 근저당권(을1)입니다.

* 본 경매 개시 결정 등기(갑6)는 서용인새마을금고에 의해 2024년 8월 22일 접수되었습니다.

* 건물 등기부 상의 모든 을구(근저당권)와 갑구의 가압류, 임의경매 등기들은 말소기준권리보다 후순위이거나 해당 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 339,665,415원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 임대관계 및 임차인 보증금, 차임 등은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 비교 (JSON 분석)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 따르면, 최근 거래된 사례는 다음과 같습니다.

* 한라빌라(A동) (1996년식, 59.94㎡): 2026년 3월, 10,000만원

* 동진빌라2차(A,B동) (1991년식, 59.91㎡): 2025년 12월, 8,700만원

* 거산빌라 (1991년식, 53.55㎡): 2025년 12월, 7,800만원

위 사례들은 주로 다세대 및 연립 주택으로, 본건 단독주택과는 건물의 종류 및 토지 면적에서 큰 차이가 있습니다. 제공된 다세대/빌라 시세는 해당 면적(약 53~60㎡) 기준으로 7,800만원에서 10,000만원 수준입니다.

4.2. 본건 시세 평가

본건은 단독주택으로서 대규모 토지(7132.00㎡)를 포함하고 있으며, 이는 다세대/빌라와 비교할 때 가격 형성에서 상당한 차이가 있음을 시사합니다. 감정평가액 445,511,320원은 이러한 대지 면적의 가치를 상당 부분 반영한 것으로 판단됩니다. 주변 시세는 본건 단독주택의 가치를 직접적으로 반영하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 용천초등학교 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 기타: 전원주택 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부상 특이사항

* 등기부상 모든 권리관계(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 본 경매 절차를 통해 말소될 예정이므로, 일반적인 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 토지 이용 계획 상 보전녹지지역, 공익용산지(보전산지), 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 활용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 사항

* 임대관계가 미상인 점은 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 32.90㎡가 포함되어 매각되므로, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 본건은 중복병합사건으로, 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 처인구 이동읍 천리의 전원주택 단지 내에 위치한 단독주택으로, 약 7132㎡에 달하는 넓은 대지를 포함하고 있습니다. 용천초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 차량 진출입이 용이하고 대중교통 접근성도 보통 수준입니다. 등기부상 권리관계는 대부분 말소될 예정으로, 인수해야 할 부담이 적은 편입니다. 다만, 토지 이용 규제 사항(보전녹지, 보전산지, 토지거래허가구역 등)과 임대관계 미상인 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 제공된 주변 빌라/다세대 주택의 시세와 비교 시, 본건은 대지 면적의 가치가 매우 높아 가격 수준이 다름을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적을 활용한 전원생활 또는 재건축/증축 등 토지 가치 상승 잠재력 보유.

* 용천초등학교 인근으로 안정적인 주거 환경 및 교육 환경 확보.

* 대부분의 권리가 말소 예정으로, 권리관계가 비교적 명확함.

* 제시외 건물 포함으로 인한 활용 가치 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 445,511,320원입니다. 제공된 주변 빌라/다세대 주택의 시세는 본건과 직접 비교하기 어렵지만, 해당 지역의 일반적인 주거용 부동산 시세를 가늠하는 데 참고할 수 있습니다. 본건은 넓은 대지 면적을 가진 단독주택으로서 토지 가치가 주요 평가 요소가 될 것으로 보이며, 감정평가액이 이를 반영하고 있다고 판단됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 소폭 상승한 가격대를 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 445,000,000원 ~ 490,000,000원

이 범위는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 입찰 경쟁 정도, 그리고 본건의 가치 상승 잠재력을 고려한 추정치입니다. 최종 입찰가는 본건의 명도 용이성, 향후 개발 가능성, 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.