나이스옥션 법원경매 수원 2024타경79561 [1] 경기도 화성시 향남읍 증거리 112-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경79561 [1] 경기도 화성시 향남읍 증거리 112-2 임야 경매

• 사건번호: 2024타경79561
• 주소: 경기도 화성시 향남읍 증거리 112-2
• 감정가: 697,607,000원
• 최저가: 239,278,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

수원지방법원 경매14계 2024타경79561 | 소재지: 경기도 화성시 향남읍 증거리 112-2 | 감정가: 697,607,000원 | 최저가: 239,278,000원 | 용도: 임야

1. 수원지방법원 2024타경79561 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경79561 (1)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 증거리 112-2

용도: 임야

감정가: 697,607,000 원

토지면적: 5719.00㎡ (약 1730.45평)

토지 지분율: 571900 (전체 토지에 대한 정보로 판단됨)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 인OOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권

주의사항:

1. 일괄매각

2. 목록1 맹지이며, 소유자 미상의 분묘 1기 소재 (분묘기지권 성립 여부는 불분명하며, 최저매각가격은 분묘기지권 성립으로 인한 제한을 고려하여 평가됨)

3. 목록2,3 북측으로 포장도로와 접함

4. 목록1,2,3 토지는 서로 인접하나 경계가 불명확하며, 현황은 수목, 잡목, 잡풀로 우거진 임야로 정상적인 인도가 없는 상태임

감정평가서 요약:

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 향남읍 증거리 소재 "증거리첨단산업단지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 기호 1 토지는 차량 접근이 불가능한 맹지이며, 기호 2, 3 토지는 차량 접근이 가능하나, 인근 버스정류장과의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 사정은 불편함.

형태 및 이용상태: 기호 1: 부정형 완경사 임야로 현황 "자연림" 상태. 기호 2: 자루형 완경사 임야로 현황 "자연림" 상태. 기호 3: 사다리형 완경사 임야로 현황 "토지임야" 상태.

인접 도로상태: 기호 1: 맹지. 기호 2, 3: 북측으로 로폭 약 2-3m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 공히 보전관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역.

제시목록 외의 물건: 기호 1 토지 지상에 소유자 미상의 분묘 1기 소재. 분묘기지권 성립 여부는 별도 확인 필요.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 향남읍 증거리, "증거리첨단산업단지" 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 자연림, 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로, 비교적 한적한 자연환경을 갖추고 있습니다. 하지만, 기호 1 토지는 차량 진입이 불가능한 맹지라는 심각한 접근성 문제를 안고 있습니다. 기호 2, 3 토지는 북측으로 약 2~3m 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 가능하나, 도로의 폭이 좁아 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 대중교통 이용 또한 불편한 편으로, 자가용 이용이 필수적인 지역입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각 대상은 토지 전체입니다. 소유자이자 채무자는 이OO이며, 채권자는 인OOOOOOOO입니다. 권리 분석상 가장 중요한 사항은 기호 1 토지 지상에 소유자 미상의 분묘 1기가 소재하고 있으며, 이에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 중대한 제약이 될 수 있으며, 감정평가 시에도 이러한 제한 요소를 반영하여 최저매각가격이 산정되었습니다. 또한, 목록 1, 2, 3 토지가 서로 인접해 있으나 경계가 불명확하고 현재는 잡목 등으로 우거져 있어 현황 파악 및 경계 복원에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 본건은 목록 1, 2, 3 토지를 일괄하여 매각하는 조건입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 자연림과 농경지, 농가주택이 주를 이루는 전형적인 농촌 및 준농림 지역입니다. 다만, 인근에 "증거리첨단산업단지"가 위치하고 있어, 향후 산업단지 발전이나 관련 종사자들의 수요에 따라 상권의 변화 가능성도 배제할 수 없습니다. 현재로서는 주변에 상업 시설이 밀집해 있지는 않으며, 생활 편의 시설 이용을 위해서는 다소 이동이 필요할 것으로 보입니다. 대중교통의 불편함은 상권 활성화에 부정적인 요인으로 작용합니다.

1.5. 생활정보

본건 주변은 자연환경이 비교적 양호하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 농경지 및 자연림이 인접해 있어 전원생활이나 귀농·귀촌을 고려하는 분들에게는 매력적인 요소가 될 수 있습니다. 그러나, 맹지인 기호 1 토지의 접근성 문제와 좁은 도로로 인한 기호 2, 3 토지의 접근성 문제는 실생활에 불편함을 초래할 수 있습니다. 차량은 필수적이며, 생활 편의 시설 이용은 인근 도시 지역으로의 이동이 필요할 것입니다. "증거리첨단산업단지"가 가까워 해당 단지 내 직장과의 연계성은 고려해 볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 기호 1 토지의 맹지라는 점과 소유자 미상의 분묘로 인한 분묘기지권 성립 가능성입니다. 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 분묘가 설치된 지분만큼 토지 이용 및 개발이 제한될 수 있으며, 이로 인한 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 목록 1, 2, 3 토지의 경계가 불명확하고 현황이 황폐하여 지적 복원 및 토지 정리에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 기호 2, 3 토지의 2~3m 폭 도로는 건축이나 개발 시 진입로 확보에 제약이 될 수 있습니다. 보전관리지역, 가축사육제한구역 등의 용도지역 제한 역시 건축 가능한 용도와 행위를 제한합니다. 지도 검색 및 주변 시설을 검토한 결과, 본건의 직접적인 인접지에 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)이 명확히 확인되지는 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정된 점으로 미루어 인근에 축사가 존재할 가능성이 있으며, 이로 인한 악취 등의 환경적 요인은 고려해야 할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시의 개발 잠재력이 있는 지역과 인접해 있다는 장점이 있으나, 맹지, 분묘기지권 가능성, 불명확한 경계 등 복합적인 권리 및 현황상의 제약이 상당한 물건입니다. 기호 1 토지의 경우 맹지라는 점과 분묘 문제로 인해 현재 상태로는 활용이 매우 어렵다고 판단됩니다. 기호 2, 3 토지는 도로에 접해있으나 접근성이 제한적입니다. 이러한 점들을 감안할 때, 적극적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 문제점을 해결할 수 있는 능력과 충분한 자금, 그리고 장기적인 안목을 가진 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. **장기적인 시세 차익 기대**: "증거리첨단산업단지"의 향후 발전 가능성과 주변 지역의 개발 계획에 따라 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

2. **저가 매수 기회**: 맹지, 분묘기지권 등 여러 제약 사항으로 인해 최저매각가격이 낮게 형성될 가능성이 있어, 리스크를 감수하고 진입한다면 시세 대비 저렴하게 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

3. **전원생활 또는 개발**: 적극적인 토지 개발이나 분묘 문제 해결을 통해 전원생활 공간, 소규모 농장, 또는 개발 사업 부지로 활용할 잠재력이 있습니다. 다만, 이는 상당한 시간과 비용, 노력이 수반됩니다.

법원 정보

수원지방법원 경매14계