나이스옥션 법원경매 순천 2025타경588 [1] 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 102동 2층 204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 중동 소재 중동초등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 조성된 택지지대임.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건내 2층 204호(동향, 복도식)로서
외벽: 콘크리트벽체위 페인팅
내벽: 벽지도배, 타일붙임 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 공용승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트건부지임.

인접 도로상태등

단지 동서측, 북측으로 공도와 연계되는 단지내도로 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(중동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음, 특별매각조건(임차인 우선매수신고는 1회에 한함) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경588 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 102동 2층 204호

용도: 아파트

감정가: 57,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 26.64㎡ (약 8.06평)

토지지분: 26.642㎡ (약 8.06평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.94㎡ (약 18.13평)

아파트 정보: 성호1차, 사용승인일 1998년 5월 9일, 총 18층 중 2층

1.3. 기본 현황

채권자: 유OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

전라남도 광양시 중동 소재 중동초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 조성된 택지지대입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 단지 동서측, 북측으로 공도와 연계되는 단지내 도로가 정비되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역, 절대보호구역(중동초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 경매 정보

경매 신청 채권자: 유주홍 (강제경매)

신청 채권액: 73,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 유주홍

보증금: 73,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-18

확정일자: 2020-11-18

배당신고일자: 2025-08-20

대항력: 있음 (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 등기부 요약

말소기준권리: 서울보증보험주식회사 가압류 (접수일자: 2023-11-24, 권리금액: 109,745,200원)

강제경매 개시결정: 유주홍 (접수일자: 2025-08-21, 권리금액: 73,000,000원)

등기부채권 총액: 109,745,200원

3.4. 주요 특이사항

공유자우선매수신고, 대항력있는 임차인, 공동담보 물건입니다.

특히, 임차인 유주홍은 전세사기 피해자로서 우선매수권이 있습니다.

특별매각조건으로 임차인 우선매수신고는 1회에 한하며, 보증금 미납 시 다음 매각기일에는 우선매수 청구권을 행사할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 광양시 중동에 위치한 조성된 택지지대에 속해 있습니다. 주변은 주거 단지 위주로 형성되어 있으며, 학교 및 근린생활시설 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 혐오시설 유무 (외부 검색 결과)

제공된 정보와 추가적인 외부 검색 결과에 따르면, 본 물건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 인근 지역(황금동)에서 일부 혐오시설 관련 민원이 있었으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 교육 시설

주변에 중동초등학교가 있으며, 이는 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 보호받고 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

성호1차 아파트 단지는 총 1362세대 규모이며, 사용승인일은 1998년 5월 9일입니다. 최고 18층, 최저 1층으로 구성되어 있으며, 주차대수는 총 452대(세대당 약 0.33대)입니다. 단지 내 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 및 전세사기 피해자

임차인 유주홍(전입/확정일자: 2020.11.18)은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 73,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우 인수될 수 있습니다. 다만, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 전세사기 피해자로서 우선매수권이 부여되어 있어 낙찰 후에도 변동 가능성이 있습니다. 특히, 임차인의 우선매수권 행사는 1회로 제한된다는 점을 유의해야 합니다.

6.2. 체납 관리비

현황조사서상 2025년 8월 기준 체납 관리비 223,770원이 확인되었습니다. 이는 낙찰 후 인수될 수 있으므로, 관리사무소에 정확한 내역 확인이 필요합니다.

6.3. 건축 연도 및 주차 공간

1998년에 사용 승인된 아파트로, 건축 연령이 높아 노후 시설에 대한 유지보수 필요성을 고려해야 합니다. 또한, 세대당 주차 대수가 0.33대로 부족한 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 중동초등학교 인근의 택지지대에 자리하고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 전세사기 피해자로 등록되어 우선매수권을 행사할 가능성이 있어 권리관계가 복잡합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인의 지위와 특별매각조건을 면밀히 검토해야 합니다. 건축 연령이 높고 주차 공간이 부족한 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광양시 중동 지역의 비교적 안정적인 주거지 내 위치.

* 대항력 있는 임차인(전세사기 피해자)의 우선매수권 행사 여부에 따른 입찰 전략 수립 필요.

* 명확한 권리 분석 및 임차인과의 협상 또는 명도 절차 진행 시 유리한 조건 확보 가능성.

* 저렴한 감정가 대비 잠재적 가치 평가.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(59.94㎡)의 2층 물건은 2026년 7월 22일 41,000,000원에 거래되었습니다. 7층은 54,500,000원, 11층은 59,500,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 57,000,000원입니다.

권리분석상 임차인 유주홍의 보증금 73,000,000원은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 전세사기 피해자로서 우선매수권이 있다는 점과 대항력이 있다는 점은 반드시 고려해야 합니다. 만약 임차인이 우선매수권을 행사하지 않거나, 낙찰 후 모든 보증금이 배당으로 회수된다는 가정 하에, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

2층 실거래가 41,000,000원을 기준으로, 해당 층의 시세를 반영하고 감정가와의 괴리를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 48,000,000원 ~ 56,000,000원 범위로 예상됩니다. 본 금액은 임차인의 보증금이 전액 배당으로 회수되고, 명도 관련 제반 사항이 원만히 해결된다는 가정 하에 산정된 것입니다. 임차인의 우선매수권 행사 여부 및 배당 결과에 따라 실제 입찰가는 달라질 수 있으므로, 입찰 전 최종 권리 분석 및 현장 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.