나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50588 [1] 전라남도 해남군 화원면 구림리 453 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1) : 전라남도 해남군 화원면 구림리 소재 ""억수마을"" 남서측 인근에
위치하며, 주위는 농경지 및 주택 등이 혼재하는 마을주변 농경지대임.
일련번호(2) : 전라남도 해남군 화원면 구림리 소재 ""섬동마을"" 남동측 인근에
위치하며, 주위는 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 마을주변 산림지대임.

교통상황

일련번호(1,2) : 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 완경사지로서 전으로 이용중이며, 일부 현황도로로 이용중임.
일련번호(2) : 부정형 완경사지로서 대부분 자연림으로 이용중이며, 일부는 전으로
이용중이고, 일부는 현황도로로 이용중이며, 본건 일부에 소유자 미상의 분묘,
철탑 및 송전선로, 타인소유의 비닐하우스 일부가 소재하고 있음.

인접 도로상태

일련번호(1) : 지적도상 맹지이나 북측으로 소폭의 농로가 개설되어 있음.
일련번호(2) : 임야도상 맹지이나 북서측 일부에 소폭의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및
닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축
사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호(2) : 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역
(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>,
준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(섬동천_소하천구역)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 :
- 일련번호(2) 지상에 소유자 미상의 분묘가 소재함.
- 일련번호(2) 지상에 송전탑 및 송전선로가 소재하며, 토지 등기사항
전부증명서상 지상권이 설정되어 있음.

물건 비고

1.특별매각조건 있음(농지취득자격증명 제출요, 미제출시 보증금 미반환)
2.공부상 지목은 '전'이나 현황 일부 '도로'로 이용중임
3.지적도상 맹지이나 북측으로 소폭의 농로가 개설되어 있음
4.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 해남지원 2025타경50588 (1)

* 소재지: 전라남도 해남군 화원면 구림리 453

* 용도: 전

* 감정가: 136,017,000원

* 토지면적: 2159.00㎡ (약 653.12평)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 동양약품주식회사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 해남군 화원면 구림리 소재 "억수마을" 남서측 인근 및 "섬동마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 주택, 자연림 등이 혼재하는 마을주변 농경지대 및 산림지대입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 경매개시결정: 본건은 동양약품주식회사를 채권자로 하는 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리: 2025년 7월 11일 접수된 동양약품주식회사의 가압류 (갑3) 입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권이전 (1981-08-13)

* 소유권이전 (협의분할에 의한 상속, 2022-06-08)

* 동양약품주식회사 가압류 (2025-07-11, 말소기준권리)

* 동양약품주식회사 강제경매 (2025-08-21, 본건 경매개시)

* 신용보증기금 가압류 (2025-09-16)

* 주식회사 우리카드 가압류 (2025-09-30)

* 중소기업은행 가압류 (2025-10-22)

* 신한카드 가압류 (2025-11-06)

* 하나카드 가압류 (2025-11-11)

* 등기부채권 총액: 1,605,534,482원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 농경지, 주택, 자연림이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 현재 시점에서 뚜렷한 상권 형성은 어렵습니다. 주변의 개발 계획이나 용도 지역 변경 가능성을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 본 제공 자료만으로는 주변 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등 상세한 생활 정보 파악이 어렵습니다. 또한, 외부 지도 서비스 등을 통한 혐오 시설 유무 등 추가적인 환경 조사가 필요할 수 있습니다. 해당 지역의 생활 편의성은 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 특별매각조건으로, 농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우 입찰 보증금이 반환되지 않으므로 반드시 확인 및 준비해야 합니다.

* 분묘기지권: 소유자 미상의 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권 성립 가능성에 대한 법률적 검토가 필요합니다.

* 현황 이용 상이: 공부상 지목은 '전'이나, 현황 일부가 '도로'로 이용되고 있어 토지 이용 및 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 접근성: 지적도상 맹지에 해당하나, 북측으로 소폭의 농로가 개설되어 있습니다. (일련번호 2의 경우 임야도상 맹지이나 북서측 소폭 도로 개설).

* 경계 불명확: 인접 토지와 경계 등이 불명확하여, 향후 정확한 경계 확인을 위해 경계측량 등 별도의 조사가 필요할 수 있습니다.

* 지장물 존재: 소유자 미상의 분묘, 철탑 및 송전선로, 타인 소유 비닐하우스 일부가 소재하고 있습니다. 특히 송전선로 관련 지상권 설정 등기 사항을 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등 복합적인 용도지구에 속해 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군에 위치한 토지로서, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 농지로서의 기본적인 가치가 있으나, 농지취득자격증명 제출 의무, 분묘기지권, 공부와 현황의 불일치(도로 이용), 맹지, 경계 불확실성, 지장물 존재 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 복합적인 요소들을 면밀히 검토하고, 관련 법규 및 규제 사항을 충분히 숙지한 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 농지로서의 잠재적 가치: 향후 농업 관련 투자 또는 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역 등 지정된 용도지역의 특성을 활용한 개발 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

* 다만, 위에 명시된 여러 위험 요인들을 충분히 감안하고, 추가적인 시장 분석 및 법률 검토를 거쳐야만 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

정확하고 현실적인 예상 입찰가 산정은 본 물건에 대한 심층적인 현장 조사, 최근 거래 사례 분석, 잠재적 리스크에 따른 가치 하락 요인 평가, 그리고 해당 지역의 시장 동향 등 종합적인 정보를 필요로 합니다. 따라서, 본 제공된 정보만으로는 객관적인 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 반드시 관련 분야 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.