나이스옥션 법원경매 순천 2025타경582 [1] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 8층 803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 ""여수시청 본청"" 북서측 인근에 위치한 스위트엠학동 제8층 제803호 구분건물로서 주변은 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층건 중 8층 803호로서,
외벽 : 석재붙임, 강화유리 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소화전설비, 도시가스, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 차량진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경582 (1)

소재지: 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 8층 803호

용도: 오피스텔

감정가: 392,000,000원

토지면적: 17.52㎡ (약 5.30평)

토지지분: 17.521㎡ (약 5.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.17㎡ (약 16.39평)

건물지분: 54.1722㎡ (약 16.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOOOOO (고흥농업협동조합)

특이사항: 공동담보

주의사항: (권리분석 및 임차인 정보 참조)

특수물건정보: 공동담보

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 ""여수시청 본청"" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가지대로서 주위환경은 보통입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 고흥농업협동조합 근저당 (접수일자 2024-11-19, 채권금액 192,000,000원)

* 기타 채무:

* 신한카드 가압류 (접수일자 2025-04-01, 채권금액 14,039,612원) - 말소 예정

* 전남신용보증재단 가압류 (접수일자 2025-04-16, 채권금액 27,998,400원) - 말소 예정

* 여수축산업협동조합 가압류 (접수일자 2025-11-06, 채권금액 32,138,716원) - 말소 예정

* 고흥농업협동조합 임의경매개시결정 (접수일자 2025-08-19, 채권금액 167,065,216원) - 말소 대상

* 소유권 이전:

* 주우성 (소유권이전, 접수일자 2024-11-19)

* 조옥심외 1명 (소유권이전, 접수일자 2025-08-13, 상속)

* 등기부채권 총액: 266,176,728원

* 임차인 현황:

* 임차인: 서은경

* 보증금: 23,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2024-12-26

* 확정일자: 2024-12-26

* 배당신고일자: 2025-10-16

* 대항력: 없음

* 권리 분석 요약:

본건 경매로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류)는 말소될 예정입니다. 임차인 서은경은 대항력이 없어 인수 대상 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 바 없음)

1.3. 상권분석

본건은 여수시청 인근에 위치하여 행정기관 및 관련 업무시설 이용이 편리합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

주거와 상업이 복합된 지역으로, 오피스텔의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변 지역에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 근린생활시설, 상가 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 주요 시설: 여수시청 본청이 인근에 있어 행정 관련 업무 처리가 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 서은경은 대항력이 없으나, 보증금 23,000,000원에 차임 0원이라는 특이사항이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하며, 차임이 0원인 특이사항은 향후 명도 과정이나 계약 관계에 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 제공된 경우, 타 담보물의 처리 결과에 따라 영향을 받을 가능성이 있으나, 본 경매 물건 자체에는 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

* 권리상 특이사항: 등기부등본상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 여수시청 인근에 위치한 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다.

경매 절차를 통해 소유권 이전 및 담보권이 말소되어 권리상 깨끗한 상태로 취득 가능할 것으로 예상됩니다.

임차인이 대항력이 없으므로 명도에 대한 부담은 적으나, 차임 0원이라는 특이사항은 반드시 확인해야 할 부분입니다.

감정가 대비 실거래가 수준을 면밀히 검토하여 신중한 입찰 전략이 필요해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 (2020년 준공)로 건물 노후도가 낮습니다.

* 여수시청 인근의 입지로 행정기관 종사자 등의 임대 수요가 기대됩니다.

* 경매로 인한 권리 소멸로 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 392,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 스위트엠 학동의 유사 면적(전용면적 약 26.3727㎡, 약 8평) 오피스텔 거래 금액은 2024년 8월 128,000,000원, 2026년 4월 110,000,000원 수준으로 확인됩니다. 이는 3.3㎡당 약 417만원 ~ 485만원에 해당합니다.

본건의 건물면적은 54.17㎡(약 16.39평)로, 만약 이 면적이 전용면적이라면 최근 시세 대비 약 2배 이상 높게 감정가가 책정된 것으로 보입니다. 만약 54.17㎡가 공급면적이고 전용면적이 26.3727㎡ 수준이라면, 최근 시세는 110,000,000원에서 128,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가(392,000,000원)와 최근 시세(약 110,000,000원 ~ 128,000,000원) 간의 큰 격차를 고려할 때, 본건 803호의 실제 면적이나 상태에 대한 추가 확인이 필요하며, 감정가보다는 실거래가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 본건의 잠재적 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 150,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 이는 최근 실거래가보다는 높으나 감정가보다는 현저히 낮은 수준으로, 투자 위험을 줄이고 수익성을 확보하기 위한 보수적인 추정치입니다. (본 금액은 예상치이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.