나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33596 [1] 전라남도 화순군 화순읍 만연리 230 유창허니문맨션2차아파트 제101동 제12층 제1309호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 화순군 화순읍 만연리 소재 광덕문화광장 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 건내 12층 1309호(남향, 계단식)로서
외벽: 콘크리트벽체위페인팅
내벽: 벽지도배, 타일붙임 등
창호: 새시창호임

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 공용승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 아파트건부지임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 공도와 연계되는 단지내도로 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) ,
소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역
(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴
사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역
(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전
축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(e-튼유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세종유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.04.15.자로 임차인이 전세사기피해자등 결정문 제출(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따른 임차권자 박경미의 우선매수권 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33596 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 만연리 230 유창허니문맨션2차아파트 제101동 제12층 제1309호

용도: 아파트

토지면적: 35.30㎡ (약 10.68평)

토지지분: 35.30㎡ (약 10.68평)

건물면적: 59.73㎡ (약 18.07평)

건물지분: 59.73㎡ (약 18.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 106,000,000원

1.4. 특이사항

공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 선순위임차권, 2026.04.15.자로 임차인이 전세사기피해자등 결정문 제출(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따른 임차권자 박경미의 우선매수권 있음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

전라남도 화순군 화순읍 만연리 소재 광덕문화광장 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 접근성

단지 내 차량 출입이 용이하며, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 단지 및 도로 현황

아파트 건물은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕의 12층 건물 내 12층에 위치하고 있습니다. 단지 동측으로 공도와 연계되는 단지 내 도로가 정비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2021년 5월 31일 접수된 김말선 근저당권 (을17) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 18번 임차권등기(박경미)가 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

경매 개시 결정 등기: 2025년 8월 20일 접수된 박경미 강제경매 (갑18)가 말소됩니다.

3.2. 임차인 현황 (박경미)

3.2. 1. 임차인 정보

임차인: 박경미

보증금: 88,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 4월 16일

확정일자: 2021년 2월 19일

배당신고일자: 2025년 4월 28일

3.2. 2. 대항력 및 우선변제권

임차인 박경미는 전입일자(2021.04.16.) 기준으로 대항력을 갖추고 있으며, 확정일자를 통해 우선변제권도 확보하였습니다.

3.2. 3. 전세사기 피해자 결정

2026년 4월 15일자로 임차인 박경미가 전세사기 피해자 등 결정문을 제출하였으며, 이에 따라 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 우선매수권이 있습니다.

3.2. 4. 인수 여부 및 주의사항

물건명세서상 임차인의 보증금 88,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 다만, 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 물건명세서상의 인수 가능성에 대한 주의사항을 반드시 확인해야 합니다. 박경미는 본 경매의 채권자(강제경매)이기도 하여, 배당 과정에서 보증금의 일부 또는 전부를 변제받을 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건은 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주거지대에 위치하고 있어, 주거 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

4.2. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 소로2류, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(유치원 인근)으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 건물 내 12층 (남향, 계단식)

외벽: 콘크리트 벽체 위 페인팅

내벽: 벽지도배, 타일붙임 등

창호: 새시창호

이용 상태: 아파트로 이용 중입니다.

설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 소방 설비 및 공용 승강기 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 단지 정보

아파트명: 유창허니문맨션2차

주소: 전라남도 화순군 화순읍 만연리 230

사용승인일: 1993년 12월 21일

총 세대수: 180세대

최고층: 12층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인 박경미의 보증금 88,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 또한, 임차인이 전세사기 피해자로 결정되어 우선매수권이 있으므로, 임차인의 권리 행사 여부에 따라 낙찰 결과가 달라질 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고

공유자 우선매수 신고는 경매 절차에서 공유자가 다른 입찰자와 동일한 조건으로 해당 물건을 우선적으로 매수할 수 있는 권리입니다. 이는 실제 입찰 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 화순군 화순읍의 주거지역에 위치한 아파트로, 일반적인 생활 여건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 전세사기 피해자로 결정되어 우선매수권을 행사할 가능성이 있다는 점이 매우 중요한 변수입니다. 또한, 임차인의 보증금 전액 인수 가능성이 물건명세서에 명시되어 있어, 예상보다 높은 총 매수 비용이 발생할 위험이 있습니다.

7.2. 시장 분석

최근 실거래가 정보를 보면, 유사 면적의 아파트가 2026년 6월 100,000,000원에서 2026년 7월 110,000,000원 사이에 거래된 것으로 나타납니다. 감정가는 106,000,000원이며, 시장 가격 수준을 고려할 때 현재 감정가 및 최근 거래가와 큰 차이가 없는 편입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 화순군 주거 중심지에 위치하여 기본적인 생활 편의성이 있습니다.

* 철근콘크리트 구조의 아파트로 내구성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 부동산 강제경매로, 채권자가 임차인(박경미)과 동일 인물일 가능성이 높아 보증금 회수 가능성이 상대적으로 높을 수 있습니다.

8.2. 고려사항

* 임차인 박경미의 대항력 및 보증금 인수 여부가 가장 큰 투자 리스크입니다. 전세사기 피해자 결정 및 우선매수권 행사 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

* 공유자 우선매수 신고로 인한 입찰 변동성을 고려해야 합니다.

* 2025년 경매 개시 결정과 2026년 전세사기 피해자 결정 시점 사이의 법적 관계 및 배당 순위, 보증금 회수 가능성에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건은 감정가 106,000,000원, 최근 매매가는 100,000,000원 ~ 110,000,000원 수준입니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인(박경미)의 보증금 88,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다. 또한, 임차인이 전세사기 피해자로서 우선매수권을 행사할 가능성이 있어, 실제 인수 가격이 시장 가격을 초과할 수 있는 잠재적 위험이 있습니다.

이러한 위험 요소를 고려하여, 낙찰 후 발생할 수 있는 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장가격을 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

9.2. 권고 입찰가 범위

상기 위험 요소를 감안하여, 현 시세 및 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 권장됩니다.

보수적으로 보았을 때, 70,000,000원에서 85,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 임차인과의 소통, 배당표 예측, 공유자 우선매수 신고 여부 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.