나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4044 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 203-1 나주혁신도시스타타워 5층509호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람동주민센터' 북동측 인근에 위치하는 나주혁신도시스타타워 제5층 제509호, 제510호로서, 인근에는 아파트단지, 관공서, 상업용 부동산 등이 소재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가,나 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제5층 제509호, 제510호로서,
　외벽 : 치장석재, 강화유리 등 마감
　내벽 : 몰탈위페인팅, 타일 등 마감
　바닥 : 마루, 타일 등 마감
　창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가 : 공부상 용도는 병원이며, 현 공실임.
일련번호 나 : 사무소로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측, 서측, 북측으로 3면이 보도 분리된 왕복4차로 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기　　타 : --

물건 비고

공부상 용도는 병원이며, 현 공실임
미납관리비 (2026.4.22.현재 8,074,840원) 있음 2026.4.22.추가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경4044 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 203-1, 나주혁신도시스타타워 5층 509호

용도: 근린상가 (공부상 병원, 현 공실)

감정가: 199,000,000원

토지면적: 42.86㎡ (약 12.97평)

건물면적: 96.40㎡ (약 29.16평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제5층 제509호

외벽: 치장석재, 강화유리 등 마감

내벽: 몰탈위페인팅, 타일 등 마감

바닥: 마루, 타일 등 마감

창호: 새시창호

토지 형상 및 이용상태: 사다리형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

건축물 용도 (JSON): 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 판매시설, 의료시설, 교육연구시설, 업무시설, 운동시설 등 다양하게 활용 가능.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, '빛가람동주민센터' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 아파트 단지, 관공서, 다양한 상업용 부동산 등이 밀집한 상가지대입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 건물은 동측, 서측, 북측으로 보도가 분리된 왕복 4차로 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2017년 3월 17일 접수된 하나은행 근저당권(을1)입니다. 이 외 다수의 근저당, 압류, 임의경매 개시 결정 등기가 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 439,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

임대관계는 미상임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 등기부상에는 지상권개요가 있으나, 해당 내용은 경매 진행 과정에서 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 나주혁신도시는 공공기관 이전과 함께 조성된 신도심으로, 배후 아파트 단지와 공공기관 종사자들을 기반으로 한 소비 상권이 형성되어 있습니다. 빛가람동 주민센터 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 상가 활성화 가능성

건축물대장상 제1종 및 제2종 근린생활시설, 판매시설, 의료시설, 교육연구시설, 업무시설, 운동시설 등 다양한 업종으로 활용 가능하여, 공실 발생 시에도 업종 변경을 통해 재활성화를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

인근에 빛가람동 주민센터가 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 또한, 주변에는 아파트 단지들이 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량으로의 접근이 원활하며, 도보로 이용 가능한 버스정류장이 있어 대중교통 이용객에게도 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 용도 불일치

공부상 용도는 병원으로 되어 있으나, 현재는 공실 상태입니다. 이는 임대 시 업종 전환이나 내부 수리가 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 미납 관리비

2026년 4월 22일 기준으로 8,074,840원의 미납 관리비가 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 추가 비용이므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 실제 임차인이 존재하는지, 존재한다면 대항력이 있는지 등에 대한 추가 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

7. 종합 의견

본건은 나주혁신도시 상업지역 내에 위치한 근린상가로, 다양한 업종으로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 상권 역시 안정적인 수요를 기반으로 하고 있습니다. 다만, 공부상 용도와 현황의 차이, 상당 금액의 미납 관리비, 임대 관계 미확인 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 나주혁신도시 내 우량 입지에 위치

* 다양한 용도로 활용 가능한 복합 상가 건물

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 우수

* 인수되는 보증금 없는 권리 관계

9. 예상 입찰가

감정가 199,000,000원을 기준으로, 현 공실 상태 및 상당한 미납 관리비 부담 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 추이를 참고하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. (상세 입찰가 산정은 별도 컨설팅 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.