나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33561 [1] 전라남도 영광군 법성면 법성리 1143-21 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 법성면 법성리 소재 ""버스터미널"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 주택 및 상가 등이 혼재하는 지대로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 정방형 평지로, 상업용 건부지임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 7~8m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(1980-07-16)(접합) 가축사육제한구역(2022-10-25)(금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 일련번호 2-가)는 2000.08.04일자로 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로
외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호임.

본건 일련번호 2-나)는 2000.08.04일자로 사용승인된 조립식판넬조 조립식판넬지붕 단층 건물로
외벽 : 판넬 마감 등,
내벽 : 판넬 및 타일 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

소매점, 냉동창고 및 사무실 등임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉동저장설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 제시외건물 ㄱ) ~ ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

공부상 용도가 '제1종근린생활시설(체육도장)'이나, 현황은 '소매점, 냉동창고 및 사무실 등'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록2 옥상층에 소재하는 제시외 덕장 및 가추 매각제외
- 목록2 옥상층 컨테이너 1동 매각제외
- 목록2 용도는 '제1종근린생활시설(체육도장)'이나 현황은'소매점, 냉동창고 및 사무실'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원 2025타경33561 (1) 사건으로, 전라남도 영광군 법성면 법성리 1143-21번지에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다.

토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 용도는 근린시설입니다.

감정가는 150,300,800원입니다.

토지 면적은 210.00㎡ (약 63.5평)이며, 건물 면적은 152.60㎡ (약 46.2평)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 영광굴비골신용협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 영광군 법성면 법성리 소재 "버스터미널" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주택 및 상가 등이 혼재하는 지대로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 교통 사정은 보통입니다.

본건 동측으로는 노폭 약 7~8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역(금지지역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2011년 3월 23일 접수된 영광굴비골신용협동조합의 근저당권(금 260,000,000원)입니다.

등기부등본상 여러 가압류 및 임의경매 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 어물전수산영어조합법인:

보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2007-11-16, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음.

대항력이 있으므로 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 해뜨지유통영어조합법인:

보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-01-17, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음.

대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 분석되나, 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 기재된 점을 감안할 때, 실제 명도 시 보증금 인수 또는 별도의 협의가 필요할 수 있습니다.

건축물대장상 용도는 '제1종근린생활시설(체육도장)'이나, 현황은 '소매점, 냉동창고 및 사무실'로 이용 중입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 전라남도 영광군 법성면 법성리는 지역 특성상 소규모 상업 기능이 있는 지역으로 판단됩니다.

"버스터미널" 인근에 위치하여 잠재적인 유동인구의 접근성은 확보될 수 있습니다.

주변에 주택과 상가가 혼재되어 있어 지역 내 소비 활동이 있을 것으로 보입니다.

다만, 해당 지역의 상세 상권 활성화 정도 및 주요 업종 분포에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로를 통해 지역 내 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 버스터미널이 인근에 소재하여 기본적인 교통 편의시설은 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 주택과 상가가 혼재된 지역으로, 지역 주민을 위한 생활 기반 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 시설에 대한 검색 결과, 본 물건 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: '어물전수산영어조합법인'은 2007년부터 거주(사업자 등록)하였으며 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 보증금/차임이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 인수될 보증금 또는 별도의 명도 협의가 필요할 수 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 용도 불일치: 공부상 용도는 '제1종근린생활시설(체육도장)'이나, 현황은 '소매점, 냉동창고 및 사무실'로 이용되고 있습니다. 이는 추후 건물 이용 및 재건축 시 용도 변경 문제로 이어질 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 목록2(건물) 옥상층에 소재하는 제시외 덕장, 가추 및 컨테이너 1동은 매각에서 제외되었습니다. 이들 물건의 명도 문제는 별도로 고려해야 할 수 있습니다.

* 지역 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역(금지지역)으로 지정되어 있어, 축산업 관련 사업 추진에는 제약이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영광군 법성면 법성리 버스터미널 인근에 위치한 근린시설 건물로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 150,300,800원입니다.

가장 큰 특징은 2007년부터 전입(사업자 등록)하여 대항력을 갖춘 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있다는 점입니다. 이에 대한 면밀한 권리 분석 및 현장 조사를 통한 실체 확인이 필수적입니다.

또한, 공부상 용도와 현황 이용 상태 간의 차이가 존재하여 이에 대한 확인 및 향후 활용 계획 수립 시 주의가 요구됩니다.

매각 제외 물건에 대한 고려도 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세차익 가능성: 현재 감정가 수준 및 권리 관계 분석 결과, 적정 입찰가를 통해 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 입지 조건: 버스터미널 인근이라는 지리적 이점을 활용한 상업 시설로서의 잠재력이 있습니다.

* 활용 가치: 소매점, 냉동창고, 사무실 등 현황 이용 용도에 맞는 사업을 고려하거나, 지역 특성에 맞는 새로운 사업 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려사항은 '어물전수산영어조합법인'의 대항력과 0원으로 명시된 보증금입니다. 실제 인수 보증금이 발생할 가능성을 염두에 두고 보수적으로 접근해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 최소 입찰가는 감정가의 80% 수준인 약 120,240,000원부터 시작할 수 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 용도 불일치 등의 리스크를 감안하여, 낙찰 후 명도 비용 및 추가 확인 필요 비용을 고려해야 합니다.

* 권리관계 및 현장 조사를 통해 인수 보증금의 실체 등을 확인한 후, 감정가의 80% ~ 90% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (약 120,240,000원 ~ 135,270,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.