나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33597 [1] 광주광역시 북구 북동 56-2 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 북동 소재 '천주교북동성당' 서측 인근에 위치하는 (통칭: 플럼빌리지)
제8층 제803호(전유면적: 26.64㎡, 남동향)로서, 주위는 단독주택, 각종 상업용 부동산 및 점포
등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은
보통임.

건물의 구조

일련번호 1(가): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 제8층 중 제8층 일부(제803호)로서,
2003년 06월 13일 사용승인되었으며,
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 내장용 타일 등
창호: 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1(가): 복도식 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 3m~4m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 소공원(2025-03-14)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
상대보호구역(2014-07-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2025-03-14)<도시 및 주거
환경정비법>, 시도지정문화유산구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지구획정리
사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업
발전법).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자: 귀 제시목록상 '유한회사 근영' 소유임.

2. 임대관계: 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 복도식 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33597 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 백

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 기본사항

소재지: 광주광역시 북구 북동 56-2 8층803호

용도: 오피스텔

감정가: 133,000,000원

1.3. 건물 및 토지 면적

토지면적: 8.34㎡ (약 2.52평)

토지지분: 8.34㎡ (약 2.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.64㎡ (약 8.06평)

건물지분: 26.64㎡ (약 8.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 상세 정보

사용승인일: 2003년 06월 13일

구조: 철근콘크리트구조

지붕: 철근콘크리트

총층수: 8층

본건 위치: 8층

방향: 남동향

주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 북동 소재 '천주교북동성당' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 각종 상업용 부동산 및 점포 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

2.2. 교통 및 도로 접근성

단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임. 본건은 북서측으로 폭 약 3m~4m 내외의 포장도로에 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

중심상업지역, 방화지구, 소공원(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 정비구역, 시도지정문화유산구역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 백인철(백인석)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-05-02

대항력: 있음

비고: 대항력있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 부담 여부 및 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

3.2. 등기부 요약 및 권리관계

집합건물 등기부상 소유권 보존, 공유자 이전, 소유권 이전을 거쳐 2021-02-01 유한회사 근영 앞으로 소유권 이전됨. 2025-04-04 국민건강보험공단의 압류가 말소기준권리가 되며, 이후 접수된 강제경매(채권자: 백인석, 2025-08-19) 등은 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2025-04-04)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 압류, 강제경매 등.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 정보로는 없음. (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 미상으로 인한 잠재적 인수 가능성 검토 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 단독주택과 상업시설이 혼재하는 주상복합지역으로, 다양한 연령층의 수요가 예상되는 지역임. 오피스텔은 업무시설로 분류되어 있으며, 주변 상업시설과의 연계성을 가짐.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주상혼용지대로서 인근에 마트, 병원, 은행, 식당 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됨. '천주교북동성당'이 인접해 있어 종교 시설 접근성이 좋음.

5.2. 주거 환경

차량 진출입이 용이하고 대중교통 이용이 가능하여 출퇴근이 편리한 환경을 갖추고 있음. 다만, 복도식 오피스텔이라는 점은 주거 환경의 단점으로 작용할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 임차인의 실제 점유 및 퇴거 문제, 또는 숨겨진 채권/채무 관계 발생 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요함.

6.2. 물건 자체의 특성

복도식 오피스텔로, 세대 간 소음 문제나 사생활 침해 가능성이 있을 수 있으며, 이는 시세에 영향을 미칠 수 있음.

6.3. 법적/행정적 제한

토지이용계획상 소공원, 정비구역, 시도지정문화유산구역 등에 저촉되거나 포함되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 대한 추가적인 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구의 주상혼용지대에 위치한 오피스텔로, 133,000,000원의 감정가를 형성하고 있습니다. 비교적 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 0원이라는 특이사항, 복도식 구조, 복잡한 토지이용계획 등은 투자 시 신중한 검토를 요구합니다. 특히, 최근 8층 오피스텔이 73,000,000원에 거래된 이력이 있어 시세 변동 가능성 및 실제 시장 가치에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 북구의 중심 지역 내에 위치하여 잠재적인 수요 확보가 용이함.

* 최근 유사 층수 거래가 7,300만원으로 낮게 형성되어 있어, 저가 매수의 기회가 될 수 있음. (단, 해당 거래의 상세 사유 확인 필수)

* 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 예정으로 권리관계가 비교적 명확한 편임. (임차인 제외)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 133,000,000원이며, 최근 2025년 9월 6층 오피스텔이 130,000,000원에 거래된 이력이 있습니다. 또한, 가장 최근인 2026년 5월 동일 층(8층)에서 73,000,000원의 거래가 확인되었습니다. 이 낮은 거래가는 현재 시세에 대한 중요한 참고 자료가 될 수 있으며, 향후 임차인과의 관계, 부동산 시장 상황, 물건의 실제 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 시세 및 감정가, 그리고 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 권장하며, 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 85,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 최근 가장 낮은 실거래가(73,000,000원) 대비 약 16% 높은 수준으로, 투자 가치를 확보하면서 경쟁력을 갖춘 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.